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パークコート千代田富士見 ザ タワー(新築)−成功確実?千代田大規模再開発
JUGEMテーマ:マンション

★ JR総武線・中央線「飯田橋」駅より徒歩3分、東京メトロ東西線・同有楽町線・同南北線・都営地下鉄大江戸線「飯田橋」駅より徒歩4分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲・前田建設施工・地上40階地下2階建・総戸数505戸の『パークコート千代田富士見 ザ タワー』です。

 アドレスは千代田区富士見2丁目です。富士見は、千代田の北西部に位置し、町域内には大学や高等学校、専門学校など文教施設が多く集まっています。本マンションの立地する富士見2丁目には大型の病院が複数見られ、本マンション南西側には東京逓信病院が、また北東側には日本歯科大東京短大があります。そもそも本マンションの敷地自体が、東京警察病院その他の跡地となるものです。

 このほか、町域内には
商業地及び住宅地が混在しています。法政大学の裏側(富士見坂)から白百合学園、靖国神社にかけての道路では、朝鮮総連本部が近くにあるため、警官が数人終日配備されています。

 富士見町の地名は、上記の富士見坂に由来しており、富士見坂の由来は富士山がよく見えたことによります、現在では高層建造物が密集しており、その高層階以外は富士山を見ることはできません。一方、昔から変わらないのは、この地を含めた千代田区が政治・行政の中心であり続けたことで、富士見町にも、江戸時代は大名や旗本の屋敷が軒を連ねていました。

 本マンションから
「飯田橋」駅までは徒歩3分から4分の道のりです。本マンションは高台に位置しているため、同駅まではゆるやかな下り坂をおりていくこととなります。お堀沿いの一本道ですから、迷うことはありません。そういえば、このお堀端の桜は満開の時期には花見客を大勢引き寄せる場所となり、私も若かりし頃にここで花見をしたことを20数年ぶりに懐かしく思い出しました。本マンションの公式HPのイメージ画像のトップが桜であるように、この地と桜は切っても切り離せない関係にあります。

 さて、本マンションは、
『飯田橋駅西口地区第一種市街地再開発事業』の一環として建設されるものです。従来、この地にあった東京警察病院をはじめとする建物は老朽化が進み、また、事務所用途に偏重した土地利用となっており、周辺道路は幅員が狭く、歩道が整備されていない等の課題を抱えていました。

 しかし、本エリアは、
多くの路線が乗り入れる「飯田橋」駅に近く、高い立地ポテンシャルを有していることから、これを活かした業務・商業・住宅の複合開発を行うとともに、道路拡幅や広場・歩行者空間等の整備を図り、「飯田橋」駅西口前における富士見地区の玄関口としてふさわしい都市環境を創出することとしました。
 
 計画面積は約2.5haあり、本マンションはそのうち4,139.59屬良瀉を占めることとなります。地上40階建てのタワーマンションですが、タワーと言っても板状であり、お堀に向かってワイドなスパンがとれる形状となっています。また、隣には本マンションとほぼ同じ高さ・形状の業務棟が建設予定で、こちらに本マンション事業の施工会社である前田建設も入ることになります(事業全体としては鹿島建設も参加しています)。その意味で、万が一にも施工に手を抜くようなことは考えにくいと思われます。

 総戸数は505戸ですが、事業協力者住戸が80戸あるため、販売総戸数は425戸となります。間取りは1LDK〜3LDK、専有面積42.51屐181.48と、大規模タワーらしく幅広い層を想定しています。なお、売主が三井不動産レジデンシャル1社であるのに、マンション名がまだ決定されていません。考えられうるブランドとしては、「パークタワー」「パークコート」「パークコートタワー」「パークシティ」などですが、内部手続による遅れなのか、他の要因があるのか、気になるところです。(⇒2012年7月、正式名称が『パークコート千代田富士見 ザ タワー』に確定しました。)

 販売は本年11月上旬が予定されており、本格的なセールスもまだこれからなのですが、最も関心が高い事項はやはり価格水準です。千代田富士見と言えば、不動産プチバブル時の平成19年7月に平均坪単価470万円程度という高値で驚異の即日完売(販売戸数306戸)を果たした『プラウドタワー千代田富士見』が有名です。

 また、
同じ千代田区の最近の大規模タワー物件と言えば、平均坪単価440万円程度という高値で昨夏に分譲開始され、本年1月の半年余りで総戸数333戸を見事に完売した『ワテラス タワーレジデンス』が、昨年のベストな売れ行きの一つと言っても過言ではないでしょう。

 ネット掲示板の情報によれば、売主の三井不動産レジデンシャルでは、現場では
『ワテラス タワーレジデンス』を念頭に置いた価格設定を、上層部はさらなる高値(近隣の『プラウドタワー千代田富士見』レベル?)を要求しているとかで、いずれにしてもこの2つの既マンションの分譲時の売れ行き実績が販売側の指標となりそうな気がします。

 思うに、本マンションの価格設定に当たっては、
千代田区・大規模・タワー・再開発・駅近という組合せが高い確率で成功物件を生んでいること、過去2物件で購買主力層であった医療関係者等の需要が、大病院が近接する本マンションについても当てはまりそうなこと、などがプラス要因となるでしょう。

 一方、本年1月12日の当ブログ記事『地価、中古マンションとも下落幅拡大!−今が底なのか、それとも・・・?』で見たとおり、
最近の千代田区富士見の地価下落は23区内でワースト10に入る大きさで、「飯田橋」駅周辺の再開発期待で急上昇した地価の反動が表れている格好になっているのがマイナス要因と思われます。

 三井不動産レジデンシャルが
本事業敷地を取得したのは、リーマンショック前の価格が高騰していた頃だったとの情報もあり、採算を考えると、できるだけ高値で売りたいでしょうし、そのポテンシャルは十分秘めている立地です。ただし、本マンションは、『ワテラス タワーレジデンス』と異なり、低層階に販売住戸が入る可能性があるので、その場合には、リーズナブルな低層階住戸が販売される期待もあります。

 停滞する最近のマンション市場ですが、本マンションもその引力に負けてしまうのか、それとも『ワテラス タワーレジデンス』と同様、超越することができるのか興味は尽きないところです。現地はお堀端を中心に緑が多くて、私も気持ちよく歩くことができました。入居は2年後の7月下旬の予定、今後の販売が楽しみです。

本マンションが位置する広大な再開発エリアを北東側から写したものです。本マンションは、この再開発エリアの南西側先端にあります(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



お堀端の桜並木がある小道から本マンションの工事現場を写しました。さすが大規模な工事で多くの人や車両が忙しく稼働していました。



同じくお堀端の小道からお堀と対岸の外堀通りを写したものです。桜は既に散り際でしたが、ここを見下ろす本マンションのバルコニーからは、満開の時はとてもきれいな眺めが楽しめることでしょう。



同じくお堀端の小道から、今度は北東方向に向けて工事現場を写しました。こちらの方角は、飯田橋近隣のビル群を眺望することとなります。



本マンション南西側の三叉路の様子です。写真右手が東京逓信病院です。



本マンションから「飯田橋」駅に向かうお堀端の道路です。これらの道路が拡張されるものと思われます。春は満開の桜並木を眺めながらの通勤ができます。




公式ホームページ ⇒パークコート千代田富士見 ザ タワー

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| 新築マンション 千代田区 | 21:49 | comments(0) | trackbacks(0) |
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