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パークハウス四谷(中古)−立地・眺望・閑静さ・グレード感に秀でた人気物件
JUGEMテーマ:マンション

★ JR総武線・東京メトロ丸ノ内線「四ツ谷」駅より徒歩8分の場所に立地する平成17年築・三菱地所旧分譲・大成建設施工・地上6階建・総戸数108戸の『パークハウス四谷』です。

 アドレスは新宿区若葉1丁目です。若葉は新宿区の南東部に位置し、町内の谷筋一帯は戦前まで鮫河橋(さめがはし)と呼ばれ、東京への人口流入が顕著であった明治期から昭和初期頃まで、貧民街が形成されていたこともありましたが、1943年(昭和18年)7月、四谷区若葉として成立し、1947年(昭和22年)3月の区再編に伴い、新宿区若葉となりました。なお、本マンションの立地は新宿区若葉の高台となりますので、若葉の中では上記の歴史とは一線を画した希少な住宅街です。

 本マンションから
「四ツ谷」駅までは徒歩8分の道のりです。本マンション正面エントランスからいったん坂を下り、右折して「鉄砲坂」と呼ばれる上り坂を上り、雰囲気のある高級レストラン「オテル・ドゥ・ミクニ」を左手に、学習院初等科の敷地北側に沿って、迎賓館に通じる大きな通りに出ます。そして、四谷見附公園の中を歩いて大通りを北上し、信号を横断すれば「四ツ谷」駅となります。

 上記の道のりについては、本マンションから大通りに出るまでは
閑静な住宅街で、特に「オテル・ドゥ・ミクニ」が周囲に良い雰囲気を与えています。私が現地に赴いた土曜日の午後は、披露宴が開催されていました。そして、大通りに出てからは、さすが迎賓館に通ずる通りだけあって、緑の大樹が空を覆うほどの豊かさで迫ってきます。都心にありながら木々の葉ずれの音が心地よく、私は思わずベンチに座っていました。

 こういう
品格のある場所ですので、この界隈ですれ違うのは、上品そうな方が多く、時間帯によるのかもしれませんが、いずれも30歳代のご夫婦やお子様連れのご婦人、女性のお友達同士など、恵まれた若い層の方々ばかりでした。この界隈はどこかへ抜けられる道でもないため、用のある車両以外は往来することもなく、閑静さを保っています。本マンションの手前でアップダウンはありますが、それほど長い距離ではありません。なお、夜の駅からの帰り道の雰囲気については、実地に歩いて確認した方がよいでしょう。

 本マンションは、このような
希少な丘の上でありながら面積5,170.43屬發旅い敷地が確保されて誕生しました。地上6階建て、総戸数108戸の本マンションは、U字型の3棟構成で、ベージュ色の上質な外壁タイルの低中層の建物が道路に沿って南北に広がる様は、大きな存在感があります。

 一方では、閑静な住宅街であることを考慮して、
プライベート感を出すことに腐心し、正面エントランスはあえて目隠しをして目立たないようにしており、かつ、エントランスの周囲の外壁をホワイトにすることで清潔感と上品さを出し、また、二層吹き抜けの開放感をも実現しています。

 本マンション内の
ロビーは、温かさと高級感の感じられる空間であり、設備・仕様については、分譲時のネット掲示板等を拝見すると、立地にふさわしい上質なものを採用している模様で、分譲時の購入検討者の評価は非常に高いものがありました。二重床・二重天井、逆梁工法、ハイサッシュ、ビルトインエアコン、ビルトインドラム式洗濯乾燥機や、今や珍しくなった突板仕様の扉材などが特徴です。

 本マンションは大きく
東棟(E棟)と西棟(W棟)に分かれ、両棟はスカイウォークで結ばれてその間に中庭を形成し、緑の潤いを与えてくれます。特に西棟は、目の前が開けた高台にあり、開放感が抜群で、評価が高い向きとなっています。ただし、「目の前が開けた高台」というのは、崖地立地だということでもあります。

 対象住戸は、
6階建て建物の3階に所在する専有面積89.88屬3LDKです。西向きバルコニーのため、上記のとおり、日照・眺望良好です。また、W棟の特徴は両面バルコニーにあり、縦に細長い間取りではありますが、おかげで風通しの良いお部屋と言えそうです。

 センターインの玄関で、西側LD+1洋室と東側2洋室が明確に分離されています。LDは縦長の12.3帖、これに隣接する洋室は9帖と広いですが、LDと連続して使えないのが惜しいです。また、東側2洋室はそれぞれ6.7帖と6.2帖で十分な広さです。
 
 キッチンは独立型で3.6帖、水周りは玄関向かいに固めています。収納は
ウォークインクローゼットと、玄関周りに豊富で、まずまずの収納力です。なお、西日対策にLow-Eガラスを採用しており、高台で目の前をさえぎるものがないため、西日の強さは考慮に入れておく必要がありそうです。
 
 販売価格は9,300万円、坪単価342万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの中古想定坪単価は307万円(中古想定崔渦93万円)で、分譲時の平均坪単価327万円から6.0%の下落となっています。

 対象住戸は、『住まいサーフィン』の資料によれば、
分譲時価格より450万円高い価格設定です。これに対し、本マンションの中では人気の高い西側住戸であることが加点材料となるでしょう。
 
 本マンションは、
「四ツ谷」駅徒歩10分圏内の物件としては、ここ10年の中で最も規模の大きいマンションであり、立地・日照・眺望・閑静さ・グレード感に優れ、他の四ツ谷エリア中古物件と比較して高値で取引されています。それだけ人気が高く、資産価値も保たれやすいマンションで、満足度の高い物件ということができるでしょう。

本マンションの正面エントランスです。目隠しをして奥まった入口はプライバシー性を重視、ホワイトのタイル仕上げが清々しさを感じさせます。2層吹抜けも魅力です(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンション北東側のシャッターゲートのある駐車場入口です。「四ツ谷」駅方面へ最も出やすい位置にあります。



本マンションの正面の顔となるE棟外観です。ベージュ色のタイルが上品さと、築年数なりの落ち着きを醸し出しています。



本マンションの東側道路です。用のある車以外は通らない静かな通りです。写真右手はどこかの企業の接待所なのか、「四谷倶楽部」との表示がありました。



本マンション南側です。南西角は隣接建物が迫っています。



本マンション西側のW棟です。西側を外から写すのはこれが限界ですが、高台の見晴らしの良い場所に立地しています。空も大きく眺められることでしょう。




 種別:中古マンション
 名称:パークハウス四谷
 価格:9,300万円 (税込)
 所在:新宿区若葉1丁目
 交通:「四ツ谷」駅徒歩8分
 面積:専有 89.88

詳細はこちら(ノムコムより)
パークハウス四谷

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| 中古マンション 新宿区 | 21:33 | comments(0) | trackbacks(1) |
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モテモテ!サーフィン講座 | 2012/05/15 6:40 AM |