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プラウドシティ池袋本町(中古)−最優秀賞に輝くプラウド最大の大規模複合開発
JUGEMテーマ:マンション

★ JR埼京線「板橋」駅より徒歩2分、都営三田線「新板橋」駅より徒歩5分、東武鉄道東上線「下板橋」駅より徒歩4分の場所に立地する平成23年築・野村不動産旧分譲・長谷工コーポレーション施工・地上15階地下1階建・総戸数785戸の『プラウドシティ池袋本町』です。

 アドレスは豊島区池袋本町4丁目です。池袋本町は、池袋北部の閑静な住宅街からなるエリアです。明治の町村制施行時には北豊島郡巣鴨村大字池袋字本村が本エリアに該当し、大正3年には「下板橋」駅が開業、昭和初期までは西巣鴨町に属していました。東京市に編入の際に豊島郡の一部となり、太平洋戦争末期には米軍の空襲により、地域の半分以上が罹災しています。昭和44年の住居表示の際に、現在の池袋本町となりました。

 「板橋」駅から本マンションまでは徒歩2分の道のりです。同駅西口を出て、南へと向かう道を下ればすぐに本マンションの格調の高い正面ゲートに突き当たります。

 本マンションは、
「プラウド」マンションシリーズ最大の複合開発プロジェクトとされています。約2.0haの広大なJR社宅跡地に、総戸数785戸の大規模マンション、地上15階の高さにそびえ立ち、四方をぐるりと取り囲む配棟は、まさに要塞のようです。都市近接の広大な場所にもかかわらず、住環境が維持されやすい「第一種住居地域」となっているのもメリットの一つです。

 本マンションの
コンセプトは、「都市の緑域」で、テニスコート約12面分の広さを誇る大庭園「ガーデンアリーナ」や、住戸と中庭を結ぶコリドーやパーゴラ、そして季節ごとにイベントを開催し、英会話教室も開かれる「ツリーハウス」を設置しました。住宅棟はこの大庭園を囲むように配棟され、23区内にありながら自然を身近に感じる住まいを実現しています。

 エントランスゲートは高さ約5.5mで周囲を圧し、三層吹き抜けのグランドロビーは約8.5mの高さを有します。3スタイルを有するゲストルーム、コンシェルジュサービス、カフェラウンジやライブラリー、朝刊各戸配達サービスなどの充実した共用施設・サービス、三重のセキュリティ・24時間有人管理サービスで安心、また、太陽光発電を共用部電力として使用し、雨水も再利用、ハイブリッドカー3台によるカーシェアリングや40台のレンタサイクルなど、エコにも十分配慮しています。

 そして、目玉の大規模複合開発としては、
敷地内にスーパー「マルエツ」が開設、東京都認証保育園をマンションに併設し、周囲には豊島区提供緑地や谷端川児童遊園を整えるなど、まさに本マンションだけで「シティ」としての機能を有しています。

 現地を訪れて若干気になったのが、「板橋」駅が
比較的地味な駅で、駅前も街としての華やぎには少々欠けることです。ただし、その分駅近でも落ち着いた生活が送れるわけで、住環境としては良好です。

 敷地外縁の植栽はきちんと管理されていますが、敷地があまりに広いためか、あるいは本マンションの敷地外の土地が隣接しているためか、一部のスポットでは雑草が生え放題の箇所もありました。一方、ガーデンアリーナは、外からうかがい知ることはできませんが、居住者の方々に素晴らしいゆとりの空間を提供していることでしょう。

 対象住戸は、地上15階建て建物の
5階に所在する専有面積58.38屬2LDKです。南東向きのバルコニーで、位置的にはJR埼京線の線路と向き合う場所と思われます。この向きは「板橋」駅のホームからもよく見えるロケーションで、バルコニーにおける鉄道音は相当なものと思われます(もちろん、窓を閉めれば問題のないようサッシュを選定しているものと考えられます)

 配棟上、
間取りは田の字型となっています。LDは11.3帖で、LDが見渡せるキッチンは3.1帖の広さです。6帖・5帖の2洋室は共用廊下側に配され、玄関には広いポーチが付設されています。収納は、LDに設置された納戸のほか、ポーチ部分にはトランクルームがありますが、その分居室の収納が小さめになっています。

 販売価格は4,980万円、坪単価にして282万円です。『住まいサーフィン』によれば、本マンションの中古想定坪単価は238万円(中古想定崔渦72万円)で、分譲時価格より7.6%の下落となっています。

 対象住戸は、
低層階の中住戸ですが、線路向かいというものの南東向きという日照が望める好条件も有しています。これらの要素を総合的に判断して、中古価格としての適正さを判断することとなるでしょう。

 本マンションの販売は、
リーマンショックの影響抜けきらぬ平成21年12月に開始されましたが、23区内で駅に近い大規模複合開発としての希少性が人気を呼び、6回に期を分けた販売はすべて即日完売と、平成21年から22年にかけて野村不動産を代表する物件となりました。

 ちなみに、
申込者の職業は会社員・公務員が中心で、30歳代が約45パーセント、40歳代が約22パーセントを占め、平均の家族構成は2.5人、物件のある豊島区、隣接の板橋区、北区の3区で42パーセントのシェアを占めるに至りました。このことから、当地に地縁のある堅実な職業をお持ちの30代中心のディンクス又は小ファミリーが、本マンション購入の主力だったことがわかります。

 分譲時の坪単価は約250万円でした。現在の標準相場をごくおおまかに試算すると、247万円[板橋坪単価]×1.091[駅距離補正]=坪単価269万円となり、分譲時は割高に感じたものの、結局本マンションが「板橋」駅周辺の現在のマンション価格を新たに形成した感があります。

 本マンションは、その
秀逸なコンセプトや連続即日完売を達成した売れ行きの良さ等から、週刊住宅新聞社主催の「2010年首都圏優秀マンション表彰」の最優秀賞に輝きました。中古市場においても、その流動性注目度の高さから、早くも城北を代表するマンションとなりつつあります。今後とも資産価値の維持されやすい大規模マンションとして、城北のベンチマーク的役割を果たしていくことでしょう。

本マンションの正面エントランスです。高さ約5.5mのエントランスゲートが本マンションの顔となります(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



正面エントランス右手には結構大きなマルエツがあります。朝9時から夜1時30分までの営業時間です。



マルエツの北側にある谷端川児童遊園です。緑の多い明るい小道に遊具や運動施設が設置されています。



本マンションの西側にあるサブエントランスです。こちらを正面エントランスにしてもおかしくないほど堂々とした構えになっています。



本マンション南側は、唯一、隣接建物との距離が近くなっています。しかし、大半の住戸は日照は問題ないものと思われます。



対象住戸があると思われる南東向きの棟を「板橋」駅のホームから写したものです。線路と向き合っているため、サッシュを閉めたときの鉄道音や振動の影響があるかどうかがチェックポイントです。



 
 種別:中古マンション
 名称:プラウドシティ池袋本町
 価格:4,980万円 (税込)
 所在:豊島区池袋本町4丁目
 交通:「板橋」駅徒歩2分
 面積:専有 58.38

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウドシティ池袋本町

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| 中古マンション 豊島区 | 22:10 | comments(0) | trackbacks(0) |
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