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グランドメゾン上池袋(中古)−5駅利用・店舗併設・坪149万の価値ある物件
JUGEMテーマ:マンション

★ JR埼京線「板橋」駅より徒歩10分、東武東上線「北池袋」駅より徒歩8分の場所に立地する平成3年築・積水ハウス旧分譲・住友建設施工・地上13階地下2階建・総戸数52戸の『グランドメゾン上池袋』です。

 アドレスは豊島区上池袋4丁目です。上池袋は、「池袋」駅・「大塚」駅・「板橋」駅の中間に、明治通りに沿って広がる地域です。戦後に形成された住宅街で、地区内には細い路地が多く残りますが、主に明治通り沿いは商業地域となっています。

 上池袋は、全体的に
南側が池袋台地の北端にあたるので高く、旧谷端川に向かって北側になだらかに低くなっていく地形です。これまでは大規模開発とはあまり縁のない地域でしたが、2005年に癌研究会附属病院が移転したため、2007年から跡地が再開発され、2009年に22階建ての南棟と8階建ての西棟の2つの賃貸住居棟と5階建ての商業棟が整備されました。 商業棟ドレシア アネックスにはフィットネスクラブのセントラルウェルネスクラブとスーパーマーケットのピーコックストアが営業しており、本マンションからも徒歩3分のところにあります。

 「板橋」駅から本マンションまでは徒歩10分の道のりです。同駅から住宅街の細い道を南下するのが最も近いのですが、夜道などより安心な道筋は、滝野川桜通りとなります。この通りは大きな桜並木の街路樹が特徴的で、春になると約100本の桜が満開となり、道行く人の目を楽しませてくれます。

 このほか、本マンションからは
東武東上線「北池袋」駅徒歩8分、JR山手線「池袋」駅徒歩16分・同線「大塚」駅徒歩14分、都営三田線「西巣鴨」駅徒歩10分と、5駅利用可能です。各駅への徒歩距離はそれほど近くありませんが、穴場的な便利さがあります。

 日常のお買い物は、
マンション1階部分に「くすりの福太郎上池袋店」があり、上記のとおり徒歩3分で「ピーコックストア上池袋店」、徒歩4分で「マルエツプチ上池袋店」があるなど、恵まれています。ただし、マンション1階・2階部分は、「くすりの福太郎」の赤い看板がでかでかと貼られていますので、この点美観的には気にされる方がいらっしゃるかもしれません。

 本マンションは
明治通り沿いの立地ですので、建物の正面の顔となる同通り沿いの南東向きは、交通音・排気ガスの影響があるものと思われます。ただし、一歩中に入れば穏やかな街並みで、正面エントランスは北東側に設けられています。本マンションの奥行きは予想以上に深く、不完全ながら四方道路の敷地で、南東向き以外は低層の建物が連なっています。

 対象住戸は、
地上13階建て建物の7階に所在する専有面積95.31屬3LDKです。北東・北西角部屋で、明治通りには面していない向きのため、騒音等からは免れているものと思われます。また、両面バルコニーもポイントです。

 LDは12.4帖で、キッチンは5.2帖と広々としています。3つの洋室はLDとは分離されており、各居室のプライベート空間が守られています。LDは出っ張った柱が工夫のしどころで、主寝室は7.9帖洋室が使用されることでしょう。トイレと洗面所・浴室は離れた位置にあり、収納は各居室にあるものの、ウォークインクローゼットはありません。

 販売価格は4,300万円、坪単価にして149万円です。『HOME'S不動産アーカイブ』によれば、本マンションの過去の売り出し価格は、坪単価146万円〜190万円で、この中では、今回の対象住戸の売り出し価格は低水準になっています。特に、対象住戸と同一住戸と思われる物件が2009年に坪単価190万円で売りに出されていることから、リーズナブルな価格設定ということができるでしょう。

 本マンションの特徴として、
各住戸に駐車場所有権がついていることが挙げられ、月額管理料7,940円+修繕積立金2,400円=計10,340円で駐車場を使用することができます(なお、住戸に係る管理費+修繕積立金は月額37,600円です)。これらを考えあわせると、車を所有していらっしゃる方にはかなりお得な物件ということができ、築20年以上を経過したマンションではありますが、交通利便性・生活利便性・価格水準等から検討に値する物件ということができるでしょう。

本マンションの正面の顔となる明治通り沿いの南東側です。「くすりの福太郎」の赤い看板が目につきます(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションの北東側にあるメインエントランスです。築20年以上経過していますがきれいに管理されています。写真右手奥は駐車場です。



対象住戸のある北東・北西角です。黒い外付けの階段がアクセントになっています。



本マンションの北西側にもサブエントランスがあります。案外奥行きのある敷地です。



本マンションの南西・北西角です。写真手前は低層の棟で、写真奥が高層の棟となります。



本マンションの北西側の道路です。ほぼ四方道路の敷地で、明治通り以外は穏やかな小道となっています。




 種別:中古マンション
 名称:グランドメゾン上池袋
 価格:4,300万円 (税込)
 所在:豊島区上池袋4丁目
 交通:「板橋」駅徒歩10分
 面積:専有 95.31

詳細はこちら(ノムコムより)
グランドメゾン上池袋

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| 中古マンション 豊島区 | 21:59 | comments(0) | trackbacks(0) |
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