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ザ・山王タワー(新築)−「大森」駅徒歩2分・山王アドレス免震タワーの希少価値
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★ JR京浜東北線「大森」駅より徒歩2分の場所に立地する近鉄不動産&三菱地所レジデンス&長谷工コーポレーション分譲・長谷工コーポレーション施工・地上22階地下1階建・総戸数156戸の『ザ・山王タワー』です。

 アドレスは大田区山王1丁目です。山王は、大田区の北東部に位置します。北は品川区西大井・大井にそれぞれ接し、東はJR東海道線の線路に接し、品川区南大井・大田区大森北にそれぞれ接します。南は環七通りに接し、これを境に大田区中央に接します。西も環七通りに接し、これを境に大田区南馬込に接しています。

 町域内を南北に
池上通りが通り、町域東部は「大森」駅の西口にあたり、同駅周辺及び池上通りには商店やビルが立ち並び、その他は住宅地となっています。山王といえば、かつては文化人や実業家、政治家の邸宅が並ぶ著名な高級住宅地であり、現在も山王1丁目、2丁目を中心に当時を忍ばせる洋館が点在しています。

 本マンションは、
山王の東部、「大森」駅周辺エリアに属します。以前はホテルモントレ山王が建っていた商業地で、本マンション西側は池上通り、東側はJR東海道線や京浜東北線の線路、北側は日本電電公社の時代から存在するNTTデータ大森山王ビル、南側は築40年程度の17階建のマンションとなっています。

 まず、池上通りは、本マンション付近で環七につながる道路との
T字路交差点となっており、車の加速時の騒音が心配との声があります。JR線路は、東海道線高速通過時の騒音があり、NTTデータビルは心配される方には電磁波が気になることでしょう。南側は17階建マンションのため眺望がきくのは高層階のみということになります。

 それでも
「大森」駅徒歩2分の利便性、かつ、かつての「馬込文士村」で知られる高級住宅街(本マンション周辺はビル街ですが)で知られる山王アドレスは魅力十分です。敷地西側はこのあたりでも高台に位置し、線路に向けて下っていく傾斜地なのですが、ここを下った線路脇敷地はモース博士で有名な大森貝塚の跡地となっており、その地の傍らに住むという知的満足感も得ることができます。

 しかし、気になるのは、付近にお住まいの方の
反対運動です。反対の理由は、良好な低層住宅街で知られる山王地域に高さ80mに近いタワーマンションが建設されると、日影、ビル風、景観、交通渋滞などの環境が悪化するというもので、購入の検討に当たってはこの反対運動の存在も留意すべきでしょう。

 セールスポイントの一つは
免振構造のタワーである点で、山王アドレスでは初の免振タワーとの位置づけです。長谷工コーポレーション単独のタワー施工はあまり目にしないのですが、最近では『ルミナリータワー池袋』がこれに該当します。

 通学区は
評判の良い山王小学校で徒歩4分、大手塾や幼児教育施設なども豊富です。お買い物は駅前ですので、徒歩1分の大森RaRa、徒歩5分の東急ストアやアトレ大森など、よりどりみどりです。

 面積2,394.55屬良瀉空地率約58%をとり、散策路をつけた緑豊かなプライベートガーデンを設けました。建物デザインは、図柄を見た感じでは団地棟をタワー型に伸ばしたような印象を受けましたが、これは実物を見てみないと何ともいえません。デザイン的にややいただけないのは、通行人の目に最も触れる池上通り沿いに高さ45mの機械式駐車場タワーを設置することで、人気の内廊下仕様なのでタワー内に設置したいところですが、土地の形状等から無理だったのでしょう。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積42.94屐80.60で、シングルからファミリーまで幅広い層をターゲットとしていますが、1LDKプランは2階から10階までの低層階に限られるという情報があります。また、タワーにはよくありますが、順梁構造のため、柱が間取りの中に食い込み、使いづらいところもあると思われます。

 販売価格は公式HPでは明らかではありませんが、ネット上の掲示板の情報では
平均坪単価330万円程度とのことです。標準相場をごくおおまかに試算すると、260万円[大森坪単価]×1.091[駅距離補正]=坪単価284万円となり、もしこの平均坪単価の情報が正しいとすれば、16%程度割高であるという計算結果になります。

 販売開始は来年1月下旬が予定されており、まだ事前案内会もされていませんので、そこでの顧客の反応を見ながら正式な価格設定がされていくこととなります。比較対象物件は、平成18年分譲・「大森」駅徒歩4分『ウェリスシティ大森タワー』で、同マンションの分譲時の平均坪単価が280万円程度との情報ですから、価格水準が当時と同等としてこれを基礎とすると、同駅徒歩2分の本マンションは、平均坪単価290万円程度が適当なのかもしれません。

 いずれにせよ、
「大森」駅徒歩2分のタワーマンションは少なくともここ10年ほどは例がなく山王アドレスでもあり、希少価値があります。価格水準との兼ね合いを見ながら検討することとなりそうです。

本マンションの工事現場をT字路交差点から写したものです。写真左手の白い建物はNTTデータ大森山王ビルです(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションのメインエントランスが向き合うT字路交差点の様子です。車や人の行き交う賑やかな場所となっています。



本マンション工事現場を北西角から写したものです。T字路交差点は常に信号待ちの車両があります。



同じく本マンション北西角から池上通りを写したものです。本マンションに向けて上り坂となっており、本マンションが高台立地であることがわかります。



本マンション工事現場を大森貝塚に至る通路がある北側から写したものです。写真奥には本マンション南側にある築40年程度のマンションが写っています。



JR東海道線の線路脇の大森貝塚の碑です。この遺跡も本マンション敷地内にあります。写真左手は、本マンション低層部分の骨組です。



公式ホームページ ⇒ザ・山王タワー

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| 新築マンション 大田区 | 19:28 | comments(0) | trackbacks(0) |
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