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今年の投資の最大の勝者は国内REIT!−2012年の資産運用結果を振り返る
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世の中で資産運用ほど難しいものはありません。いや、もっと人として悩むべき難しい問題はたくさんあるのでしょうが、意のままにならないという意味では、人間が自分で勝手に生み出した難問の一つです。この失敗で、これまで何人の人が破産し、絶望してきたことでしょうか。一方では、資産運用で確実な手法を編み出したとして、ノーベル賞までとった学者も現れました。しかし、その手法で資金を無尽に集めたファンドは資金運用に失敗し、数多くの信捧者を巻き添えにして破綻しました。

 そんな難しい投資の世界ですが、
今年は例外的にどのファンドも運用成績が軒並み良かった年でした。11月に日経新聞で読んだコラムには、「今年は95%の投信がプラスに違いない。今年損を出した投信があったとすれば、それはそこの運用担当者がよっぽど考えすぎたのだろう」とありました。その後に最後までぐずついていた日本株が爆上げしたわけですから、上記の95%が98%くらいにまでなっているかもしれません。

 さて、私もご多聞に漏れず、
株の投資では2度痛い目に遭っています。一度目は2006年のライブドア・ショック、二度目は2008年のリーマン・ショックです。

 一度目は調子に乗って信用取引などで1千万円単位の運用をしていたので、
日々数十万円ずつ目減りしていく評価額に夜もおちおち寝れない状態でした。最終的には少し戻したところで身を切るつらさで損切りをしました。二度目は信用取引に懲りて現物株の中期運用をしていたのですが、「もう頃合いか」と入れた指値に数千円届かないところで株価が暴落し、数十万円の収益を上げられるところが、数十万円の損失で泣く泣く損切りをしました。以後、株式の運用についてはずっと封印をしてきました。

 しかし、昨年の今頃、
不動産投資にあらためて興味を持ち始め、読んだ本の中に内藤忍氏と石川貴康氏が『不動産投資×証券投資 最強のハイブリッド投資術』というものがありました。その中で石川氏が「初めの不動産投資くらいローンに頼らず自分の金でやること」と主張し、その当初のタネ銭を貯める方法として、内藤氏が証券を使った長期分散投資を提案していました。

 内藤氏が提案している証券投資は、
手間をあまりかけず時間をかけることで資産を構築していこうとするもので、「長期」「分散」「低コスト」「インデックス」「積立」の5つのキーワードを基本方針としています。そして、次のような分散投資をすれば、長期で運用することにより年平均7%程度のリターンが過去に実現できていたということです。

 日本株式 20%  日本債券 20%  外国株式 30%
 外国債券 10%  流動性資産 20%


 なるほど、これであれば、株式:債券:流動性資産=5:3:2、国内:海外=1:1と、株式に比重を置きつつも、債券と流動性資産でバックアップし、また、より成長が見込めるであろう外国投資をしつつ、リスク抑えに国内投資でバランスをとる、と理想的に見えます。

 この投資方法が何より良いのは、
人間の心理を介在させずにルールに従って機械的に資金を投入し続けることです。投資で失敗する最大の要因は、投資してはならない時期に投資をし、現金に戻してはならない時期に現金化する点にあり、これは人間の欲望や恐怖心が本来あるべき投資方法を誤らせてしまうためです。「自分だけは違うはず」と思って始めた私の株式運用も結果的に失敗だったわけですから、ここは素直に従うしかありません。

 そして、石川氏の指摘も
私の痛いところを突いていました。住宅ローンを抱えている私には手許に自由になる自己資金などはなく、自己資金ゼロで不動産投資ができないか、と甘い考えを持っていたからです。

 その後、
不動産投資も楽ではない、との結論に至ったのですが、将来不動産投資をするかどうかは別にして、ひとまず内藤氏の提案する方法で貯金をしていく決意をしました。そこで、昔手痛い損失を被ったネット証券の口座を確認し、ここで販売している少額投資が可能な各種インデックスファンドについて、毎月決まった日に1万数千円程度を下記の割合で割り振って積み立てていくこととしました。

 TOPIX   20%  全世界株式 20%  新興国株式 10%
 国内債券  20%  外国債券  10%
 国内REIT 10%  外国REIT  10%


 内藤氏との提案の違いは、流動性資産20%をREIT20%(国内10%・海外10%)に変更したところです。内藤氏の流動性資産は、「有担保コール翌日物」なのですが、これを一個人がどう保有していいのか見当がつかず、また、そもそも不動産投資をするつもりだったので、これをREITに替えて、せめてその気分を味わおうとしたわけです。

 これにより、投資する資産配分は、
株式:債券:REIT=5:3:2、国内:海外=1:1と、内藤氏の提案と類似のものが出来上がりました。そして、内藤氏の提案は年次のリバランスなのですが、私はこれを毎月のリバランスにしました。始めからちまちました投資額を毎月ちまちまリバランスしてもしょうがないのですが、投資としての面白さ(手間ひま)をここに見出そうとしたからです。ただし、運用成績の確認は、このリバランスの時に限り、それ以外は見ないようにしました。一度ルールで決めたものを毎日眺めて心配しても(心配する額でもないのですが)仕方がないからです。

 この方式を開始したのが
今年4月で、実は株価をはじめ投資商品がいずれも絶好調だった時期であり、この点からも私の投資下手がわかります。したがって、夏までは国内債券を除いた全てのファンドで損失が出ていましたが、9月にまず国内外のREITが持ち直し、続いて全世界株式と外国債券、そして新興国株式が黒字転換し、最後に残ったTOPIXも11月の衆議院解散時からの急騰により、大幅に収益が改善し、現在全てのファンドに益が出ている状態です。現時点でのリターンは、次の通りです。

 TOPIX   11.5%  全世界株式 14.4%  新興国株式 15.0%
 国内債券   0.3%  外国債券  10.1%
 国内REIT 15.5%  外国REIT  13.3%


 こうして見てくると、最近は株価の急騰ぶりばかりが話題になっていますが、今年の最大の勝ち組は国内REITだったことがわかります。実際、先週金曜日には東証REIT指数は東日本大震災前の水準にまで回復しています。これは、脱デフレを掲げる自民党政権による不動産デフレ脱却への期待と金融緩和を迫られる日銀の更なるREIT買い支えへの期待が相乗効果をもたらしているからです。

 私のささやかな
今年の資産運用の結果は、安全資産としてしか機能しない国内債券の収益の低さが足を引っ張って、全体リターンは10.5%でした。それでも内藤氏が目安とした年平均7%を超えており、期待以上の運用成績と言えます。

 しかし、実は
昨年は、上記7商品ともすべてマイナスの運用成績で、20%超マイナスのファンドも2〜3本あったと記憶しています。したがって、来年は手のひらを返したようにひどいマイナスに沈むかもしれません。中でも、今年は期待感から大きく値を上げた国内REITが来年はどのような動きを示すのか、注目していきたいと思います。

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| 不動産投資入門 | 21:31 | comments(0) | trackbacks(0) |
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