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オープンレジデンシア山手101(新築)−もう出逢えぬ希少立地の山手ステイタス
JUGEMテーマ:マンション

★ みなとみらい線「元町・中華街」駅より徒歩4分、JR根岸線「石川町」駅より徒歩14分の場所に立地するオープンハウス・ディベロップメント分譲・風越建設施工・地上3階建・総戸数27戸の『オープンレジデンシア山手101』です。

 アドレスは横浜市中区山手町です。山手町は、横浜を代表する商店街の1つである元町の南側の高台で、高級住宅街、観光地として有名で都市景観100選に選定されています。山手町は横浜の開港後、外国人居留地とされた区域で、「山手」という呼称は、先に設置された関内の居留地に対して南の高台上に設けられたことに由来します。

 山手の高台は1867年(慶応3年)に居留地とされ、
外国人居留民の住宅やキリスト教系の学校などが建てられました。1899年(明治32年)7月17日の条約改正により外国人居留地が廃止され、7月24日に26か町の区域に山手町が設置されました。1923年(大正12年)の関東大震災では大きな被害を受け、以後この区域に住む外国人居留民は激減しましたが、異国情緒あふれる景観から現在でも人気の観光地です。

 本マンションは、
「元町・中華街」駅より徒歩4分、同駅5番出口より海の方向に歩き、すぐの交差点を右折、だんだんと傾斜がきつくなる谷戸坂を上っていくと、丘のてっぺんの手前の右手に立地します。途中、外国人を含む中年のサイクリスト達が谷戸坂を自転車で登っていきましたが、一人残らず途中でへばって息をはあはあさせていました。

 しかし、ここは
ステイタスの丘です。ネット上の掲示板にもありましたが、私もどうやって新興のオープンハウス・ディベロップメントがこの希少な土地を入手できたのか、知りたいと思いました。

 横浜の中で最もプレミア感のある高台の邸宅地としての山手町で、しかも、眼前には横浜で最も有名な観光地である「港の見える丘公園」が広がります。近くにはイギリス館やスパニッシュスタイルの山手111番館、エリスマン邸など、歴史ある異国情緒が漂うスポットがあります。

 また、山手町は
風致地区に指定されていますが、本マンションの立地はさらに特別保全地区として、容積率、道路からの距離、建物の高さ10m、飲食店の出店制限など厳しい規制が設けられ、景観が大事に守られています。

 一方、
約3千屬剖瓩ど瀉北向き斜面で、南から東にかけては崖地になっており、日照は厳しいものがあります。本マンションの最大のネックは、この敷地形状にあると言ってよいでしょう。

 それでも、
この場所に住める希少性は大きな魅力です。本マンションは壱番館(20戸)と弐番館(7戸)に分かれ、地上3階建の雁行造りの低層建築となります。敷地中央に駐車場を置き、高度がより高い東側に壱番館、より低い西側に弐番館を配しました。

 建物は、景観を守るために厳しく明文化された
「山手まちづくりガイド」に沿って、明るいベージュ系のタイルをベースに、バルコニーのガラス手摺りで透明感を創出した外観デザインとなります。雁行設計へのこだわりで、各住戸からマリンタワー方面を望む開放感あふれる眺望が広がります。

 本マンションは、住戸によっては、オープンハウス・ディベロップメントが多く手がける
メゾネットタイプもあります。空間の有効活用という意味ではメリットですが、階段部分など間取りにデッドスペースが増えるという意味ではデメリットとなります。

 設備・仕様としては、
二重床構造ではあるものの、二重天井との記載がないのが気になります。食器洗浄乾燥機、ミストサウナなどの設備が目に付きますが、その他は標準的な仕上がりで、せっかくの立地がもったいない気がします。ただし、オーダーシステムが推奨されていますので、数百万円をかければ好みの住空間を創出することができます。

 間取りは
壱番館が3LDK・4LDK(79.41屐92.65)、弐番館が3LDK(86.27屐86.76)と、オールファミリータイプで、小さい間取りの多いオープンレジデンシアシリーズでは異色です。雁行造りとなっていることもあってか、間取りのとり方はやや強引なところもあり、必ずしも効率はよくないのですが、生活の仕方によっては面白い間取りとも言えます。

 販売価格は6,290万円〜8,690万円、坪単価にして262万円〜310万円と、オープンハウス・ディベロップメントが都心の青山・六本木・恵比寿で分譲しているシリーズに、特に低価格帯ではひけをとらない価格水準となっています。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、257万円[元町・中華街坪単価]×1.058[駅距離補正]=坪単価272万円となりますので、上記坪単価レンジの中央値と比較すると5%程度割高との試算結果になりました。しかし、この場所の価値は単純な駅坪単価と駅距離をかけただけで出てくるものではないと考えますし、むしろ通常の試算結果から5%程度割高という水準でとどまっているのがオープンハウス・ディベロップメントらしいとも言えます。

 公式HPには
「もう出逢えないかもしれない」という、一昔前のマンション広告で良く見かけたフレーズが掲載されていますが、この場所は確かにそうかもしれません。今週土曜日(1月26日)及び日曜日(1月27日)には第1期登録申込受付、日曜日(27日)には抽選が行われます。第1期は壱番館が3戸、弐番館が2戸というスロースタート、しかし総戸数27戸と小規模ですので、この場所に価値を見出す方の購入で完売は問題ないものと考えます。

本マンション工事現場に接する谷戸阪です。傾斜は上るにつれて急になります。写真左手が本マンション工事現場、右手が港の見える丘公園です(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンション工事現場を北東側から写したものです。写真中央部が駐車場部分で、写真左手が壱番館、右手が弐番館になると思われます。



本マンション北西部が接する谷戸坂を写したものです。交通量はそこそこですが、辺りは穏やかな住宅街にもなっています。



本マンション工事現場の南東部を写したものです。敷地境界に接して南東側は崖になっており、日照や眺望は遮られるものと思われます。



こちらは本マンション工事現場の南西部です。同様に崖形状です。要塞のような衝立状の外壁に重厚感を感じます。



公式ホームページ ⇒オープンレジデンシア山手101

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| 新築マンション 横浜市中区 | 19:27 | comments(0) | trackbacks(0) |
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