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ザ・パークハウス一之江(新築)−一之江ブームを牽引する大規模トップブランド
JUGEMテーマ:マンション

★ 都営新宿線「一之江」駅より徒歩10分、同線「船堀」駅より徒歩15分の場所に立地する三菱地所レジデンス&大栄不動産&三信住建分譲・前田建設工業施工・地上14階建・総戸数239戸の『ザ・パークハウス一之江』です。

 アドレスは江戸川区一之江6丁目です。一之江は、江戸川区中央部に位置し、地区の東辺が新中川、北辺が国道14号で画されています。一之江は、新大橋通り以北に南北に細長い町域を形成しており、北では大杉、東は新中川を挟んで対岸に春江町2・3丁目、南で西瑞江4丁目・春江町4丁目・一之江町及び船堀、西で松江6・7丁目及び西一之江2・3丁目と隣接しています。

 1932年(昭和7年)の江戸川区成立時に「一之江町」として成立しました。1938年(昭和13年)の町名地番整理により、当地区の大部分は一之江1〜4丁目となりましたが、1983年(昭和58年)に住居表示が実施され、一之江1〜7丁目となりました。さらに、2006年(平成18年)の住居表示実施により、春江町4丁目の一部が一之江7丁目に編入され、同じ春江町4丁目の一部から新たに一之江8丁目が成立しました。

 本マンションは、
「一之江」駅より徒歩10分の場所にあります。きれいに整備された同駅前から新しく整った街並みを西に進み、セブンイレブンの角を左折して南下、広い畑を右手に見ながら南西方向にさらに進んだところにあります。道のりはフラットで、穏やかでのどかな風景の中を歩くこととなります。

 同駅近くにはまだ広い畑などの大きな敷地が残っており、将来マンションが建つのに打ってつけの場所がいくつもあります。今年に入って、一之江エリアにやたらマンション分譲が多いのはそのこととも関係しているのでしょうか。

 ちなみに現在一之江エリアで分譲中のマンションは、
『ウィルローズ一之江』(総戸数55戸)、『クリオ一之江親水公園』(総戸数59戸)、『ブランシエラ一之江』(総戸数81戸)、そして本マンションなど数が多く、いたるところでマンションのティッシュ配りや立て看板などが目につきます。分譲マンション市場において、ちょっとした「一之江ブーム」が生じているといって過言ではありません。

 本マンションの
東隣には広大な畑があり、本マンション敷地も畑だったのかと思いがちですが、ここは東急ストアの跡地のようです。敷地面積は7,353.83と大きく、しかも南北に長い整形地、四方を道路で囲まれています。

 敷地の
南側は新大橋通りで都心へと連なる幹線道路となっており、車の交通量は結構ありますが、その他の三方道路は静かです。東側は上記の通り広大な畑で、現在は視界良好なものの、将来いかにもマンション等が建ちそうな土地でその点留意が必要です。北側は大規模マンション群で、私が現地を訪れた時は若いママさん達が子どもをまとわりつかせながら井戸端会議にいそしんでいました。敷地西側は落ち着いた戸建群となっています。

 一之江エリアの特徴として本マンションの標高は
海抜マイナス0.9mと低く、浸水時の想定は水深2.0m〜5.0mと深くなっています。一之江6丁目の地形は三角州・海岸低地で、表層地盤増幅率は2.413997と、23区内でもトップクラスの特に揺れやすいエリア(『あなたが検討中の物件は大丈夫?−新築マンション揺れやすさランキング!』参照)であることは認識しておく必要があります。

 一方、
江戸川区は、子育て支援が手厚いことで有名です。保育ママの数や認可保育所定員は23区内で一番多く幼稚園の保護者負担軽減も23区内で手厚さで1位学校給食費の負担軽減は23区で唯一実施しています。これらの成果もあってか、江戸川区は23区中で一番子どもの数が多く、合計特殊出生率も一番高く、平均年齢は一番若い、という活力あふれる街になっています。

 配棟は
南向き(レジデンスサウス)、東向き(レジデンスイースト)、西向き(レジデンスウエスト)の3棟からなり、上記の通り、南向きは日照が良い半面、新大橋通りの騒音・排気ガスが気になります。東向きは目の前畑地で圧迫感がありませんが、将来の建物が建つ可能性への不安が残ります。そうすると、目の前が戸建てで今後も変わることはまずなく、静けさが確保できる西向きが一番リスクが低いのですが、夏の強烈な西日を嫌う方には悩ましいところです。

 なお、
レジデンスウエストの1階住戸には専用駐車場+サイクルポート、レジデンスイースト1階住戸にはサイクルポートが付き、便利で戸建て感覚が楽しめる付加価値付きです。駐車場が自走式である点は維持管理・修繕コストの面で優れており、駐車場設置率55%は、駅徒歩10分で見方によっては距離があるとはいえ、現在の自家用車所有率から適当と言えるでしょう。

 西側戸建て住戸に対する斜線制限があるためか、レジデンスサウスは西側に向けて建物の階数が低くなっています。その結果として、レジデンスサウスにはルーフバルコニープランが上層部各階にあり、プレミアム感覚で済むことができます。逆に言うと、南向き住戸を希望する方には通常住戸がそれだけ少なくなり、希望者が多い場合には抽選倍率が高くなるのかもしれません。

 共用施設は
ラウンジ、ゲストルーム、パーティールーム、キッズルーム程度で通常の使用頻度からいけばこれで十分でしょう。ソフトサービスとしてはコンシェルジュサービス、カーシェアリング、レンタサイクルでこちらも過不足ありません。

 設備としてはディスポーザー、食器洗浄乾燥機、ミストサウナなど最近のニーズを標準設備として取り入れており、防災用として敷地内にかまどベンチ、自家発電機、災害時用トイレ、防災倉庫を設置しています。

 間取りは2LDK+S〜4LDKで3LDK中心、専有面積は67.33屐82.22屬離ールファミリータイプです。販売価格は3,300万円台〜5,800万円台、予定最多価格帯は3LDK3,600万円台で、坪単価では166万円〜237万円程度と推測されます。標準相場をごくおおまかに試算すると、173万円[一之江坪単価]×0.975[駅距離補正]=坪単価169万円となりますので、上記坪単価レンジの中央値と比較すると、19%程度割高との結果となりました。

 ただし、一之江・船堀エリアはこれまでマンション価格が安かったところ、
近年プラウド(船堀)や本マンション(一之江)など、一流ブランドの進出が始まっており、価格が高めに引き上げられていく感があります。今後はこれが相場になっていくとすれば、他エリアと比較して安価に買えるこの価格で、一流ブランドマンションを今購入しておくという判断もあり得ます。

 一之江エリアでは、ここ10年程を見ると、
総戸数239戸も有する大規模物件は本マンションをおいて他にはなく、その意味でランドマーク性も備えることとなります。共用施設を無用に華美にしないことにより維持管理コストも抑え目で、長期的な維持修繕も苦労が少ないと思われますので、総合力の高い物件と言うことができるでしょう。

本マンション工事現場の南側を写したものです。整形の敷地で南北に長い形をしています(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションのメイン道路となる南側の新大橋通りです。都心につながる幹線道路として交通量は結構あります。写真左手から奥が本マンション工事現場です。



本マンションの東側道路で、写真左手が本マンション工事現場です。写真右手の通り東側には広い畑が広がっており、北側(写真奥)にはマンション2棟が写っています。



本マンション北側道路で、写真右手が本マンション工事現場です。写真右手は、自走式駐車場の骨組と思われます。



本マンション西側道路で、写真左手が本マンション工事現場です。写真右手の通り、西側には落ち着いた戸建て住宅が並んでいます。



公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス一之江

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| 新築マンション 江戸川区 | 20:34 | comments(0) | trackbacks(0) |
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