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プラウド元住吉(中古)−子どもの笑い声がこだまする水と緑のファミリー物件
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急東横線・同目黒線「元住吉」駅より徒歩10分、同線「武蔵小杉」駅より徒歩14分、JR横須賀線「武蔵小杉」駅より徒歩15分の場所に立地する平成16年9月築・地上5階地下1階建・野村不動産旧分譲・東海興業施工・総戸数162戸の『プラウド元住吉』です。

 アドレスは川崎市中原区市ノ坪です。市ノ坪は、中原区のほぼ中央に位置し、二ヶ領用水の左岸に細長く広がっています。一帯は住宅地や工場となっており、国道409号(府中街道)が二ヶ領用水とほぼ並行する形で域内を縦断するほか、東急東横線・綱島街道・東海道新幹線・横須賀線など多くの交通路が当地を横断しています。

 市ノ坪は北東端で
小杉町・新丸子東・中丸子・北谷町・田尻町と、南端で幸区鹿島田と、南西端で二ヶ領用水を挟んで苅宿・木月住吉町・今井南町と接しています。

 市ノ坪は、
条里制で36に割られた区画のうちの「一ノ坪」に由来するものと考えられています。江戸時代の当地は旗本の内藤氏領だったものが、元禄時点では天領となっており、さらに徳川家継の御仏殿料として増上寺に寄進され、幕末まで増上寺領でした。当地には大正末期以降に多数の鉄道が通ったため、土地や水路、神社の参道までが分断されていきました。戦時中には当地にも軍需工場が作られましたが、戦後には周囲で急激に宅地化が進み、現在に至っています。

 本マンションは
TDKの跡地に建つもので、入札を経ていないため、プラウドブランドの割にはリーズナブルな価格で販売されたことを覚えています。そもそも本物件が分譲された平成15年はプラウドの名称で野村不動産が物件を分譲し始めた最初の年で、まだブランドとしての価値がしっかり確立していなかったとも言えます。ちなみに、神奈川県では、『プラウド相模大野』に続く2番目のプラウド物件となっています。

 「元住吉」駅からは徒歩10分、最寄り駅から遠いと感じさせないぎりぎりの距離ですが、いわゆる東横線沿線の外側に当たり、工場なども散見されて、モトスミ・ブレーメン商店街側と比べるとやや地味な印象です。しかし、近年、駅からの帰り道にマックスバリュができ、日常のお買い物は格段に便利になりました。なお、駅へはフラットで歩きやすい道のりです。

 一方、本マンションの
セールスポイントは、南西側を二ヶ領用水が流れていることです。現在では水も浄化され、せせらぎが心を癒してくれ、二ヶ領用水に沿って北西方面へ歩いていくと緑豊かな中原平和公園の北端に出ます。用水沿いの公園では子どもたちが思い思いの遊びに興じており、私の娘もたまにここにテニスの壁打ちに通っていました。二ヶ領用水は、地元民にとっては大切な資産だと思います。

 その意味では、本マンションは
ファミリーにぴったりの物件です。二ヶ領用水を越えれば住吉中学校があり、その横には住吉高校があります。実際、本物件のモデルルームを訪問した時は、来場者の多くが小さなお子さん連れで、モデルルームの女性たちが一生懸命お子さんのお相手をしているのが印象的でした。

 敷地面積は6,422.76と広いのですが、二ヶ領用水に面する南西側以外は奥まった変形の敷地になっています。しかし、本物件はその地形をうまく活用し、エントランスからのアプローチを長くとることで、高級感を出すことに成功しています。ただ、現況として、メインエントランス付近に自転車が数台駐輪しているのは、せっかくの高級マンションがもったいない気がしました。

 対象住戸は、地上7階建て建物の
4階に所在する専有面積73.71屬3LDKです。南東向きの4階住戸のため日照良好なのですが、南東向き住戸には目の前に栄通信工業本社ビルがかかっている場合がありますので、現地で確認が必要です。また、新幹線が近くを通過しますが、普通の方にとっては慣れの問題だと思われます。

 間取りは
典型的な田の字型住戸で、玄関から12帖のLDまでは一直線の廊下、ただし、エントランスが横向きですので、プライバシーは保たれています。3.2帖のキッチンは対面式カウンター付で洗面所との2ウェイなのはポイント、バルコニーにはスロップシンクが付いています。和室は6帖で押入付、共用廊下側の洋室は5帖と6帖の広さ、5帖洋室には花台も付いています。浴室は1418サイズ、収納はうれしいウォークインクローゼット付で、押入とトランクルームもありますから、全体の収納量は豊富です。

 販売価格は、直近の4,380万円から200万円下げて4,180万円、坪単価187万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、233万円[元住吉坪単価]×0.975[駅距離補正]×0.863[築年数等中古補正]=坪単価196万円となりました。当初の販売価格4,380万円の時、坪単価196万円となりますので、販売価格を下げた分、お得感が増しています。

 なお、対象住戸の
分譲時価格は3,730万円、坪単価167万円と相当安い価格でした。もちろん、今では「元住吉」駅徒歩10分の新築マンションでこの値段で買えるわけがなく、底値であった平成15年を懐かしむばかりです。

 本マンションは、私が当時モデルルームを見に行った中でも
心に残った物件の一つです。ただ、購入者層が私の娘たち(当時7歳と5歳)より更に小さなお子さん方を育てるファミリーに見えたので、やや違和感を感じて検討対象から外したのでした。その後マンション価格は高騰し、「ああ、あのときこれを買っていればなあ」とため息まじりに思い出したマンションでもありました。

 私が現地を訪れた時も、お父さんと小学生の娘さん2人が本マンション
北側の提供公園で遊んでいました。「パパ〜」と笑いながらお父さんを追いかけるお子さん方の姿に10年前の自分の娘の姿を思い出しながら、「このマンションはやっぱり良いマンションだなあ」としみじみ思ったのでした。

本マンション南西側道路です。写真左手が本マンション、写真右手が二ヶ領用水です。都会でありながら静かでのどかな風景は希少です(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



メイン棟となる本マンション南西向き住戸です。向かいは二ヶ領用水をはさんで戸建て、その向こうは住吉中学校ですので、日照・眺望ともに良好と思われます。



南東側にある本マンションのメインエントランスです。敷地をうまく活用して長いアプローチを形成しています。メインエントランスの右横は本マンション駐車場出入口となります。



対象住戸のあると思われる本マンション南東向きの棟です。写真右手の栄通信工業本社ビルが眺望にかかっているか否か現地確認が必要です。



 種別:中古マンション
 名称:プラウド元住吉
 価格:4,180万円 (税込)
 所在:川崎市中原区市ノ坪
 交通:「元住吉」駅徒歩10分
 面積:専有 73.71

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウド元住吉

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| 中古マンション 川崎市中原区 | 20:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
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