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ブランシエラ一之江(新築)−三菱がライバル物件で住環境は本マンションに軍配
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★ 都営新宿線「一之江」駅より徒歩11分、同線「船堀」駅(急行停車駅)より徒歩15分の場所に立地する長谷工コーポレーション&室町クリエイト分譲・長谷工コーポレーション施工・地上9階建・総戸数81戸の『ブランシエラ一之江』です。

 アドレスは江戸川区春江町5丁目です。春江町は、新中川を挟んで東岸に春江町1・2・3丁目、西岸に春江町4・5丁目が位置し、西岸側は、北は一之江7丁目、東は西瑞江5丁目、南は江戸川6丁目、西は一之江町・二之江町及び船堀7丁目と接しています。

 春江町は、
旧町名の「椿」のつくりと、一之江の「江」をとって1938年(昭和13年)に命名したもので、古い地名ではありません。江戸川区は、本マンションの所在する春江5丁目を含む地域を「二之江1〜5丁目」という新町名への変更を予定し、1998年(平成10年)5月1日付の『広報えどがわ』に新町域図が掲載されました。しかし、住民の強い反対により、当該地区の町名変更は見送られています。

 さて、本マンションの
対抗馬は、先月22日の本ブログでご紹介した『ザ・パークハウス一之江』で、駅までの距離は、急行停車駅である「船堀」駅までは徒歩15分で同じ、最寄駅である「一之江」駅までは本マンションが徒歩11分、『ザ・パークハウス一之江』が徒歩10分とわずかながら違いがあります。

 しかし、立地としては、
『ザ・パークハウス一之江』南側が幹線道路沿いあるのに対し、本マンションの南側は戸建て中心の住宅街で、この点が最も大きな違いでしょう。ただ、本マンション周辺では、夜中にバイクの音がする、近くの運送会社の早朝の大型車の出入りの音がする、といった情報もあり、辺りが静かな住宅街なだけに、よけい気になる音かもしれません。

 本マンションのすぐ背後には
二之江中学校(徒歩2分)があり、二之江第二小学校にも近い(徒歩2分)など、お子様の養育環境に恵まれているのも特徴です。

 本マンションから「一之江」駅までは、
二之江中学校の南側にあるコーシャンハイム春江五丁目を左手に見ながら東に歩き、二之江中学校一之江第二小学校の間を北上、新大橋通りを渡って葛西工高を右手に見ながらさらに北上し、ウエルシアの角を右に曲がって同駅へと東進します。新大橋通りを渡る信号で待たされる場合がありますが、道のりはフラットで気持ちよく歩けます。

 周辺環境としては、上記の小中学校のほか、
スーパーライフが徒歩5分、ユニクロが徒歩3分と便利です。公園では、一之江境川親水公園が徒歩5分と、お子様との遊びや散策に使えることでしょう。

 一方、
春江エリアの特徴として本マンションの標高は海抜マイナス0.7mと低く、浸水時の想定は水深2.0m〜5.0mと深くなっています。なお、本マンション敷地北側は、以前は池だったようです。

 さらに、春江5丁目の
地形は三角州・海岸低地で、表層地盤増幅率は2.416604と、23区内でもトップクラスの特に揺れやすいエリア(『あなたが検討中の物件は大丈夫?−新築マンション揺れやすさランキング!』参照)であることは認識しておく必要があります。もっとも、これらの数値は、『ザ・パークハウス一之江』とほとんど異なるところがありません

 建物の外観は、
ガラス手摺の水平ラインとマリオン(方立=縦枠材)の意匠を活かしたシンプル・モダンのデザインを志向、外壁にはアースカラーのタイルをあしらいました。面積3,019.88屬良瀉呂六以道路のスクエアに近い整形地で、南面にサニーテラス、西側にエアリーテラスの二棟構成としています。特にサニーテラスの中高層階は、日照・眺望が楽しめることでしょう。

 駐車場(46台)は全区画平置きで、共用施設はコミュニティリビング程度ですので、維持管理コストはかなり抑えられます。また、エアリーテラス等の屋上には、屋上緑化を施して、エコへの取組に力を入れています。設備・仕様では、食器洗い乾燥機、ディスポーザ、ミストサウナなどが標準装備で便利です。構造では、二重床・二重天井との記載はありません。なお、かまどスツール等の防災セットは備わっています。

 間取りは
2LDK+S(納戸)〜4LDKで、専有面積68.35屐81.02のオールファミリータイプで、建物の形状からほとんどの間取りは田の字型住戸となります。販売価格は3,200万円台〜5,100万円台で、坪単価にして159万円〜212万円程度です。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、173万円[一之江坪単価]×0.959[駅距離補正]=坪単価166万円となりますので、上記坪単価レンジの中央値と比較すると、12%程度割高との結果となりました。一方、『ザ・パークハウス一之江』坪単価は166万円〜237万円程度ですので、本マンションの方が相対的な値ごろ感はあります。

 現在の一之江エリアのマンション分譲競争の中で、トップの座に建つのがおそらく『ザ・パークハウス一之江』で、次席にいるのが本マンション、という位置づけになることでしょう。この2つのマンションを比較してみて、私個人としては本マンションの方が周辺環境が優れている分、好印象を持ちました。

 一方、本マンションの
弱点としては、駅距離が1分遠いこと(10分と11分では受ける印象が違います)、ブランド名で劣ること、そして設備仕様は全般には『ザ・パークハウス一之江』の方がよいことなどが上げられますので、これらの諸点を丁寧に見比べながら購入するか否かの決断をすることが重要だと考えます。

本マンション南側道路で、写真左手が本マンション工事現場です。向かいには落ち着いた戸建て住宅が並んでいます(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンション東側道路で、写真左手が本マンション工事現場です。写真右手にはコーシャンハイム春江五丁目があり、写真右手奥は二之江中学校のグラウンドとなっています。



公式ホームページ ⇒ブランシエラ一之江

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| 新築マンション 江戸川区 | 21:38 | comments(0) | trackbacks(0) |
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