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パークハウス元住吉サウスコンフォート(中古)−南向きの陽だまりに浸る快適レジデンス
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急東横線「元住吉」駅より徒歩16分、同線「武蔵小杉」駅より徒歩19分、JR南武線「武蔵中原」駅より徒歩16分の場所に立地する平成19年1月築・地上5階建・三菱地所旧分譲・戸田建設施工・総戸数28戸の『パークハウス元住吉サウスコンフォート』です。

 アドレスは川崎市中原区下小田中3丁目です。下小田中(しもこだなか)は、中原区の南東部に位置し、全体が多摩川の作った沖積平野となっています。北部を中原街道(神奈川県道45号丸子中山茅ヶ崎線)が横断し、南西端を江川が流れています。土地利用としては昭和60年代以降住宅が急増し、激減したものの農地と共存する環境となっています。また、中原街道沿いには商店も軒を連ねています。

 下小田中は北東端で
南武線を概ねの境界として上小田中と、東端で今井西町・木月大町と、南端で井田三舞町・井田杉山町と、南西端で江川を挟んで高津区の明津・子母口と、西端で下新城・新城中町と接しています。

 中世以前の当地は、上小田中と一体の、
「小田中郷」でした。江戸時代の当地はもともと天領でしたが、一部が旗本領になったり、天領と一部の旗本領が増上寺へ寄進されるなど、領主は変遷を繰り返しました。明治維新後の当地は神奈川県に属し、行政上は下小田中村→中原村→中原町→川崎市と推移していきました。

 当地は
高度経済成長期にも開発に巻き込まれず中原区で農業従事者のいちばん多い地域となっていましたが、交通の便も良いという立地もあり、副業として貸アパートや駐車場の経営も行われていました。その後、1980年代から急激な宅地化が進行していきました。

 現在、当地を訪れると、
畑地あり、アパートありで、下小田中がたどってきた歴史が垣間見えます。そして、地域全体を覆う伸びやかで健康的な雰囲気は、このエリアならではの住環境の良さを物語っています。

 反面、
駅からは遠いのがネックです。3駅利用ではありますが、どの駅へも徒歩15分以上かかります。最寄は「元住吉」駅で、モトスミ・ブレーメン通り商店街を通るルートは便利ですが、商店街を外れてからは心理的にも距離を長く感じることでしょう。

 したがって、
通勤・通学は自転車利用が適しています。自転車を利用するのであれば、特急停車駅である「武蔵小杉」駅利用の方が機能的かもしれません。

 本マンションが販売された当時を私も覚えていますが、その頃、
三菱地所では立て続けに元住吉で分譲マンションを販売していました。すなわち、平成14年販売の『パークハウス元住吉』(総戸数43戸・「元住吉」駅徒歩13分)、最も反響が大きかった平成16年販売の『パークハウス元住吉ピュアコンフォート』(総戸数99戸・同駅徒歩10分)、ブレーメン通り商店街一歩裏手の小規模マンションである平成17年販売の『パークハウス元住吉パーソナルコンフォート』(同駅徒歩3分)、そして、本マンションです。

 元住吉では
ブレーメン通り商店街付近のマンションが最も人気があり、かつ、分譲価格も高いのですが、同付近では平成16年〜17年あたりで一定規模のマンション適地はなくなってしまい、本マンションの販売を目にしたときは、「ああ、ずいぶん遠くへ行ってしまったなあ…」と思ったことを覚えています。

 しかし、上記に述べたとおり、
離れれば離れただけの良さはあるもので、この伸びやかな雰囲気はブレーメン通り付近では得られないものです。さらに、本マンションの良さは全戸南向きで、道路がそれなりに広く、向かいの建物も低層中心で、日照・眺望ともに良好であることです。

 あたりは住宅街ですから、
車の往来も少なく、静かな住環境を享受できます。そして、東側2軒隣はドラッグストアの「クリエイト エス・ディー」があり、また、コープかながわ徒歩4分、いなげやが最近できて徒歩8分と、買い物にも便利です。小学校は、下小田中小学校が徒歩5分と、こちらもマルの徒歩距離です。

 対象住戸は、地上5階建て建物の
4階に所在する専有面積82.64屬3LDKです。東南角部屋につき日照良好、高さも向かいの建物をちょうど超えるくらいで、眺望も良好です。LDはスクエアに近い12.2帖、隣接して6.2帖の洋室と6.1帖の和室があります。キッチンは3.6帖の広さでカウンター付、食器洗浄機も設置されています。

 共用廊下側は、6.6帖の洋室1室で、
主寝室向きです。間取りは田の字型基本なのですが、角住戸のために玄関を脇に持ってくることが可能となり、プライバシーも確保されています。収納は押入れのほかに大型ウォークインクローゼット等が付き、収納力は豊富です。逆に言うと、4LDKにもなりうる専有面積だけに、居室効率はやや落ちる結果にもなっています。

 このほか、
フラットフロア設計、LD部分が約2.2mのハイサッシ、フルオートバスはワイドな1618サイズ、複層ガラス、エコジョーズなど、築浅物件だけに設備は充実しています。なお、外観は側面の小さな汚れがやや気になりました。

 販売価格は4,490万円、坪単価180万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、251万円[武蔵小杉坪単価]×0.831[駅距離補正]×0.889[築年数等中古補正]=坪単価185万円となりました。また、対象住戸は、分譲時の販売価格は4,920万円(坪単価197万円)でしたので、分譲時価格からは8.7%の下落となります。駅から遠いというハンデはあるものの、築浅物件として、首肯しうる価格設定と考えます。

 私が現地を訪れたときは、
小さなお子さんが道路から本マンションのお部屋にいるママを呼んでいるところでした。本マンションの多くの居住者がお子さん連れの若いご家族と思われ、いかにもそれが似つかわしい風景だと感じました。お日様をさんさんと浴びながら休日をご家族でゆったりと楽しく暮らす「サウスコンフォート」という名前が実感として伝わってくる、そんな雰囲気を持ったマンションです。

本マンション南側道路です。写真左手が本マンションです。住宅地の中の静かで穏やかな道路で、良好な住環境が確保されています(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションのメインエントランスです。小規模物件のため派手さはないものの、きれいに管理されています。



対象物件のある本マンション南東角です。東側側面は雨だれで上層部に小さな汚れがあります。4階では日照、眺望良好です。



 種別:中古マンション
 名称:パークハウス元住吉サウスコンフォート
 価格:4,490万円 (税込)
 所在:川崎市中原区下小田中3丁目
 交通:「元住吉」駅徒歩16分
 面積:専有 82.64

詳細はこちら(ノムコムより)
パークハウス元住吉サウスコンフォート

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| 中古マンション 川崎市中原区 | 16:35 | comments(0) | trackbacks(0) |
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