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市役所は大家さん?−市役所庁舎の上にマンションを造ることを国が推進
★ 本日付け時事通信によれば、国土交通省は3日、老朽化した公共施設の建て替えが本格化するため、市役所など自治体の庁舎と、マンション、店舗、オフィスなどの民間施設を一体的に整備する手法を検討する方針を決めました。地方の財政負担の軽減と市街地活性化が狙いです。5月にも有識者検討会を設置し、来年3月までに自治体向けの手引を作ります。 

 庁舎のほか、学校や公営住宅などは高度成長期の1960年代に集中的に整備されたため、今後、建て替えや大規模改修が必要な施設が急増します。しかし、多くの自治体は財政状況が厳しく財源確保は容易ではありません。そこで国交省は、建て替えや公共用地の跡地利用に民間の力を借りて、自治体の負担を軽減する方策を検討することにしました。

 今後、
公共施設の建て替えや跡地利用を予定する複数の自治体をモデルケースに、有効な整備手法を探ります。具体的には、庁舎を高層ビル化し一定以上の階をマンションとして分譲したり、店舗、オフィス向けに賃したりすることで、建て替え費用を賄う方法などが想定されます。商業施設などの併設は多くの人を呼び込むことになり、市街地活性化の効果も期待できます。

 また同省は、老朽化施設の有効利用の一環として、
児童生徒の減少で廃校となった学校跡地の活用方法なども検討します。手引には、住民の合意を得ながら、公共施設の統廃合を進める手順や留意点なども盛り込みます。

 以上が時事通信の記事の内容です。いよいよ
マンションが市役所の上に建てられる時代になってきました。実際、今後分譲予定の『Brillia Tower 池袋』は、豊島区本庁舎と一体となった日本初のプロジェクトで、話題を呼んでいます。

 思うに、これは
市役所にもマンション購入者にもデベロッパーにもメリットがあります。まず、市役所にとっては、市役所を建て替える財源ができ、市民から「無駄遣い」と言われなくてすむ、という点です。

 つまり、
市役所を高層ビルにして中高層階をマンション分として売ることにして、場合によってはほぼ持ち出しなしでデベロッパーに庁舎を造ってもらうことができます。通常のマンションであれば、「事業協力者」として、持分だけの階数を無償取得する手法です。

 市役所建替えで、
一番怖いのは市民の批判です。庁舎の建替えは十中八九、「私たちの税金でこんな立派な庁舎を建ておって」と攻撃されることになります。このため、市役所は例え耐用年数を過ぎて、耐震診断でNGが出ても、建替えることができず、いわば朽ち果てたようになっている庁舎もたびたび見かけます。

 しかし、この手法を用いれば
「建替えに当たっては皆様の大切な税金は使っておりません」と胸を張って言えます。むしろ、これにあわせて新庁舎周りをきれいに整備して(高層化することで敷地に余裕が出てくるものと思われます)市民のための憩いの広場を造れば、市民の利便性向上にも役立ち、むしろ市民から誉められるかもしれません。

 本当にそうなのかはわかりませんが、例えば
総合設計制度を用いた容積率緩和なども、許可するのが同じ市役所なので、スムーズに認められる可能性が高いのではないかと思います。まさか意のままに緩和できるとも思えませんが、うまくすれば庁舎建替えの上に余剰が市の財政を潤すこともありうるかもしれません。

 これは、分譲マンション型にしなくても、
賃貸にしてもOKです。併せて1階部分をオフィスや店舗に貸せば、投資効率も高まります。この場合、市役所は立派な大家さんになります。いや、むしろこれは、賃貸併用住宅タイプに近いとも言えます。

 購入者にとっても大きなメリットです。庁舎一体型だからと言って価格面で格安になることはないでしょうが、市役所庁舎の大部分は、エリアの中心地に立地し、利便性の極めて高い一等地にあります。ただでさえ知名度の高い場所であるのに、そこに高層タワーマンションでも建とうものなら、一気にエリアの人気ランドマークとして君臨することになります。

 このほか、
市役所と一体であることによるメリットとして、役所への申請・給付・納税などの手続きが至極便利だということが挙げられます。また、市役所と同じ建物であることから来る安心感があり、これは構造面でもセキュリティ面でも該当するでしょう。

 このような
人気マンションとなる可能性が高いことから、デベロッパーにも当然大きなうま味があります。ランドマーク間違いなしの人気物件ですから、価格に多少のプレミア乗せは許される可能性が高いです。

 この手法の
パイオニアは、やはり上記の豊島区役所建替プロジェクトでしょう。このプロジェクトが成功を収めれば、他の自治体も追随する動きが次々とでてくるかもしれません。

 自治体も購入者もデベロッパーも皆が喜ぶ庁舎高層化プロジェクト、今後もどんどん進めていってほしと思います。

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