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グランシティユーロパレス新川崎(中古)−発展する街と静かに暮らすユーロレジデンス
JUGEMテーマ:マンション

★ JR南武線「矢向」駅より徒歩16分、同横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅より徒歩17分の場所に立地する平成18年8月築・日本綜合地所旧分譲・ファーストカルデア施工・地上6階建・総戸数40戸の『グランシティユーロパレス新川崎』です。

 アドレスは川崎市幸区小倉(おぐら)3丁目です。小倉は、橘樹郡小倉村として存在していましたが、1889年に鹿島田村、南加瀬村、矢上村、駒林村、駒ケ橋村、箕輪村と合併して日吉村が成立、その大字となりました。1937年に日吉村が川崎市と横浜市に分割編入され、大字小倉は川崎市に編入されました。そして、1972年4月1日、川崎市が政令指定都市に昇格し、新設された幸区の大字となりました。

 2007年12月15日、新鶴見操車場跡地に住居表示を実施し、
北部が「新川崎」、南部が「新小倉」となり、翌2008年12月8日に、JR横須賀線東側が「東小倉」になり、2年前の2011年10月17日、残部の北半分が「小倉1-3丁目」に、同年11月21日に残部の南半分が「小倉4,5丁目」となっています。付近にはかつて鶴見川に連なる小倉用水がありましたが、現在は暗渠化され、南加瀬交番付近に案内が載っています。

 本マンションから
「矢向」駅までは徒歩16分、「新川崎」駅までは徒歩17分と、いずれも距離があり、この点が本物件の一番のネックです。ただし、都心方面に向かうには「新川崎」駅利用、川崎方面に向かうには「矢向」駅利用で、電車に乗ってしまえば都心にも川崎にも便利な場所です。

 「新川崎」駅へは、パイオニア本社を右手に見ながら北上するルートですが、跨線橋に至る道路を横断するために2回のアップダウンがあります。「矢向」駅へは跨線橋を渡って南下し、左折して東に向かうルートで、風や雨の強い日は線路の横断に苦労するかもしれません。

 「矢向」駅に向かう跨線橋から本マンションを見渡すことができますが、
イタリアの大聖堂のような丸いドームが存在感を放っています。私は、フィレンツェで見たサンタ・マリア・デル・フィオーレ大聖堂を思わず思い出しました。ヨーロピアン調がお好きな方には満足できる外観だと思います。

 本マンションは、線路に沿った主要道路からは
一歩奥まった場所にあり、本マンション敷地西側と接する道路は車の往来が少なく、静かさを保っています。住宅街立地で、南側には『ライオンズマンション新川崎南』が立地していますが、建物間の距離を上手にとって、南側は1階住戸でも日当たり良好です。

 敷地面積は1,430.04平米で、間取りはSTUDIO〜4LDK、専有面積61平米〜75平米となっており、ファミリー層が主たるターゲットのようです。施工はナカワ工業株式会社、設計は大阪に本拠を持つイデアプランニングとなっています。

 ちなみに、
旧分譲会社の日本綜合地所は本物件のようなヨーロッパ風の分譲マンション販売が特徴で、絶頂期の2007年にはマンション供給戸数ランキングで全国6位、首都圏2位と躍進しました。しかし、急激な業績の拡張はやはり無理があったのか、その2年後の2009年にはリーマンショックのあおりを受けて会社更生手続を開始、昨年2012年10月に会社更生手続を終結しています。

 対象住戸は地上6階建て建物の
1階に所在する専有面積75.28平米の4LDKです。南向き住戸で、大型テラスが付いており、広々とした住空間を実現しました。このテラスは観音開きの窓を採用しており窓がフルオープンになり陽当り・風通しが良好、また、南側は隣地との間に約10m程度の空間があり開放感もあります。

 なお、
敷地内駐車場・駐輪場は専用使用権付きで無償使用が可能となっており、敷地内駐車場は1住戸に1台分・駐輪場は1住戸に2台分の割り当てとなっています。管理費は諸々を併せて月23,100円で、少々高くなります。

 間取りは田の字型が基本で、玄関から直進する廊下の先に10.2帖のLDがあります。このLDにはフルオープン可能な9.8帖の大型テラスが付くため、仕切りを開け放てば20帖もの広々としたスペースになります。

 LDインの5帖の洋室は南側テラスに面する気持ちよい部屋です。和室は中居室となり、6帖の広さ、共用廊下側には6帖と5帖の洋室が配されています。キッチンは独立型の3.2帖で、浴室は1418サイズ、収納はウォークインクローゼットはないものの、押入を含め各居室に収納スペースがあり、まずまずです。

 販売価格は3,490万円で、坪単価153万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、178万円[矢向坪単価]×0.879[駅距離補正]×0.825[築年数等中古補正]=坪単価129万円となりました。一方、対象住戸の分譲時価格は3,518万円ですので、売り出し価格はこれより28万円のダウンとなります。

 本マンションに関する過去の売買事例では、2階南向き住戸で、坪単価133万円〜140万円で売りに出された記録があります。今回の対象住戸については、これらのデータを考慮の上、大型テラスのついた生活面積の広さをどのように評価するか、という点がポイントとなるでしょう。

 いずれにしても、
築7年物件として手頃な価格帯と言えます。新川崎の再開発も、リーマンショックのあおりを受けてしばらく停滞していましたが、三井不動産レジデンシャルの『パークタワー新川崎』の分譲と併せて、再び機運が盛り上がりつつあります。街の発展を楽しみながら静かに暮らせる好物件だと思います。

跨線橋の上から南西方向を見ると、ドーム状の装飾を冠した本マンションが目に飛び込んできます。規模の割に存在感は十分です(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



東側道路から写した本マンション東側外観です。東側は低層住宅街のため、午前中の日照は良好です。



西側にある本マンションのエントランスです。ヨーロピアン調の装飾がグランシティシリーズの特徴です。



本マンションが接する西側道路です。車の往来が少なく、静かさを保っています。



対象住戸のある本マンション南側です。向かいのライオンズマンションと距離があるため、1階住戸でも日照良好です。



北側にある本マンション駐車場です。駐車場は1戸に1台付いており、駐車場代は無料となっています。



 種別:中古マンション
 名称:グランシティユーロパレス新川崎
 価格:3,490万円 (税込)
 所在:川崎市幸区小倉3丁目
 交通:「矢向」駅徒歩16分
 面積:専有 75.28

詳細はこちら(ノムコムより)
グランシティユーロパレス新川崎

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| 中古マンション 川崎市幸区 | 19:59 | comments(0) | trackbacks(0) |
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