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オープンレジデンス中野城山(新築)−大注目中野エリアで坪200万円未満のメゾネット
JUGEMテーマ:マンション

★ JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「中野」駅より徒歩12分、都営大江戸線「東中野」駅より徒歩12分、JR中央線・総武線「東中野」駅より徒歩14分、東京メトロ丸ノ内線・都営大江戸線「中野坂上」駅より徒歩14分の場所に立地するオープンハウス・ディベロップメント分譲・風越建設施工・地上3階地下1階建・総戸数16戸の『オープンレジデンス中野城山』です。

 アドレスは中野区中野1丁目です。中野は、中野区中央部に位置し、中野区役所・サンプラザ・サンモール・中野ブロードウェイ・「中野」駅前の繁華街などが町内にあります。東部は、中野区東中野に、南部は大久保通りに接しこれを境に中野区中央に、北部は早稲田通りに接しこれを境に中野区新井・野方・上高田に、西部は杉並区高円寺南・高円寺北に接しています。

 「中野」駅にはJR中央線快速・中央・総武緩行線・東京メトロ東西線が乗り入れています。同駅近辺では、平日・休日問わず人が多く、また、「中野」駅前を中野通りが縦貫しています。一方、同駅周辺以外では、住宅街となっています。一戸建てのほかマンションやアパートも見られ、いわゆる木賃ベルト地帯の一角であり、木造の賃貸物件で一人暮らしをしている若年層の住民も見られます。同駅北口および警視庁中野警察学校跡地周辺では大規模な再開発事業が行われており、2012年に中野四季の都市(なかのしきのまち)としてオープンしました。

 本マンションの立地は、
1966年までは城山と呼ばれた地域です。町名の由来は、江戸城を築いた太田道灌豊島一族と戦った「江古田・沼袋の合戦」のときに、この地に太田勢の陣があったためと言われています。今でも谷戸運動公園裏に幅5.4mほどの土塁が残っており、当時を偲ばせています。

 「中野」駅から本マンションまでは徒歩12分の道のりです。同駅南口を出て、線路沿いに東へ歩きもみじ山保育園を右手に見ながら道なりに南下するルートです。同駅からはゆるやかに下っていくことになりますが、気になる勾配ではありません。

 住宅街のため、
スーパーとしてはマルマンストアが徒歩6分でややさびしい感じですが、コンビニは徒歩4分でセブンイレブンがあり、島忠中野店は徒歩5分となります。代わりに、城山公園徒歩2分、谷戸運動公園徒歩4分、もみじ山公園徒歩5分と公園に恵まれており、桃園川緑道も徒歩4分です。

 通学校である谷戸小学校は徒歩4分でお子さんの通学も安心です。また、私は学生時代、この近くの中野区立中央図書館に通っていましたが、本マンションから徒歩6分「中野」駅との通勤・通学路の中間地点にあって使い勝手がよいロケーションです。

 冒頭述べた
再開発事業は、本マンションから「中野」駅をはさんで反対側の北西方向にありますが、「中野」駅周辺が近年注目を浴びて、活気が増していることは間違いありません。

 本マンションの
コンセプトは「中野・城山の、レジデンス」というもので、邸宅街にふさわしい品格ある建物を目指しました。したがって、戸建感覚にふさわしいメゾネットタイプとし、地下1階・1階、2階・3階の上下層からなるメゾネットを設計、もともとオープンハウス・ディベロップメントが得意とするマンション形式です。

 現在は第1期先着順販売となっており、販売戸数は6戸で、間取り2LDK・3LDK、専有面積68.06平米〜73.80平米に対し販売価格3,988万円〜5,188万円坪単価194万円〜232万円程度です。LDKは13帖程度が標準的で、浴室は1418サイズ、居室は別階となり、間取りのとり方で2洋室の場合と3洋室の場合とがあります。階段スペースが専用面積に入るため、生活空間はその分狭くなりますが、階段裏の納戸など収納スペースは多くなる利点もあります。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、280万円[中野坪単価]×0.943[駅距離補正]=坪単価264万円となりますので、上記坪単価レンジの中央値と比較して19%程度割安との試算結果です。お買い得には違いありませんが、いつも悩ましいのはメゾネットタイプをどう評価するかという点で、特に地階・1階ペアの住戸には未体験者には懸念が残ります。逆に言えば、この点を織り込んでの価格設定と言えるわけです。

 したがって、
地階・1階ペアの住戸と2階・3階ペアの住戸と比較すると、価格が約1千万円も異なっています。いずれにせよ、再開発で注目度大のターミナル駅「中野」駅徒歩圏の新築物件が坪単価200万円を切っているというのは大きな魅力です。グロスとしてもファミリータイプで3千万円台がありますので、若い夫婦の一次取得には格好の物件とも言えそうです。

公式ホームページ ⇒オープンレジデンス中野城山

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| 新築マンション 中野区 | 20:07 | comments(0) | trackbacks(0) |
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