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過熱化する外国人の日本のマンション争奪戦!−その「正しさ」の証明とは?
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★ 今月5日付ブルームバーグ紙によれば、バブル崩壊から20年以上が経過し、すっかり手ごろな値段となった東京の地価に、今後はアベノミクスを背景に地価反転が期待できるとみて、アジアの富裕層や投資家たちが、都心の物件を盛んに物色し始めています。

 日本と台湾を行き来する元キャビンアテンダントのジュリア・チャンさん(48)は、
都内で3軒目の購入物件を探しています。保有資産の分散化に向けて海外でも物件を探し回った結果、「東京の不動産は比較的安くなっており、投資するにはいい買い物だ」と判断しました。

 台湾最大の上場不動産会社、信義房屋不動産の何偉宏社長によると、
今年1−6月に日本で販売仲介した物件は113億円と、昨年1年間の86億円を既に上回っています。顧客間の物件争奪戦は過熱化し、抽選で買い手を決めるようなケースもあります。何氏は、「販売実績が急増したのはアベノミクスと大いに関係がありそうだ」と話します。

 不動産売買・仲介の三倉屋商事が中国語で日本の物件を紹介するホームページを設けたのは3年前です。谷口雅之社長は
「今まで全然反響がなかった」といいますが、昨年末の安倍政権発足を機に「急に台湾、香港から問い合わせがくるようになった」と振り返ります。

 アジア諸国からの引き合いが活発化している背景には、
賃料収入が最高で物件価格の8%にも達するほどの高収益性や、デフレ脱却を目指す安倍政権下での値上がり期待があります。また、香港やシンガポールでは地価が高騰するなか、円安のおかげで外国人にとって日本の不動産は割安感が増しているという側面もあります。何氏は、円安に伴い東京のマンション価格は昨年末に比べて15%安くなったといいます。

 不動産仲介のクッシュマン・アンド・ウェイクフィールドのサンジェイ・バーマ最高経営責任者(CEO)は、
アジアの主要都市に滞留していた高額物件への投資マネーが今や、東京に流入し始めていると指摘します。信義房屋の何氏によると、5,000万円以下のマンション(1ベッドルーム)で投資収益は約6−7%と、住宅ローン金利の約2.5−3%を上回っているため、収益を確保できるといいます。

 台湾の大手銀行、中國信託商業銀行 東京支店によると、
1−6月の日本での外国人向け住宅ローン供与額は前年同期の3倍に跳ね上がりました。変動型ローン金利は2−3%と邦銀よりも高いのですが、住宅ローン担当の松本惠娟氏は顧客にとって今が格好の投資チャンスだとして、同行は旺盛な資金需要に応えようとしていると話しています。

 日本の主要都市の不動産価格は1990年ごろのピーク時に比べて半値以下に落ち込んだのに対し、香港は過去5年でほぼ倍増、シンガポールや中国、マレーシア、台湾は25%強も値上がりしました。総合不動産サービスの米ジョーンズラングラサール(JLL)の調べでは、東京の住宅価格は1平方フィート当たり12万−15万円なのに対し、香港は28万−40万円、シンガポールは20万−25万円と、いずれも東京を上回っています。

 さらに今後の地価動向を左右する政策運営にも違いが見られます。
日本はアベノミクスの下で日銀が大規模な金融緩和に踏み切ったこともあり、株価や不動産などの資産インフレ期待が台頭、一方、中国や香港、シンガポールでは、当局が行き過ぎた不動産投機の抑制策に既に動いています。

 少子高齢化で国内の住宅需要が中長期的には縮小に向かう中、不動産業界は海外マネーを取り込もうと、躍起になっています。JLLは日本のマンション販売会を昨年以降、シンガポールで5回、香港で1回開催してきました。同社キャピタルマーケット事業本部の水野明彦氏は、「今年はこれまでにシンガポールと香港で総計100戸以上売れた。12月末までに150−180戸は売りたい」と鼻息も荒くなっています。

 東急リバブル は昨年、
上海に現地法人を設立するとともに、香港やシンガポールなど海外で国内マンション販売を始めました。取締役専務執行役員の北川登士彦氏は、「過去にはデベロッパーが海外に売りに出ていくことはなかった」といいますが、「アジアは欧米と並ぶ経済規模になり、富裕層の比率が高い」と指摘、同社はアジアの富裕な投資家相手に新たな販売チャネルを広げる必要があると判断したということです。

 長い引用でしたが、興味深い内容でしたので、ほぼ全文掲載しました。
外国人勢の日本の不動産買いはたびたび指摘されてきましたが、その需要は一斉旺盛になっているようです。その要素は、外国人の目から見て、地価の安さ+値上がり期待+円安のトリプルポジティブな環境が非常に魅力的に映っているからでしょう。

 不動産価格とは相対的なものです。歴史的に見れば、どの時点を基準に置くかで、現在価値が割高なのか割安なのかが変わってきます(タテの相対性)。また、国際的に見れば、どの国の地価水準を基準に置くかで、やはり割高感・割安感が大きく左右されます(ヨコの相対性)。そして、タテの相対性とヨコの相対性が組み合わさることによって、現在の日本の不動産価格は「大変割安」と判断されているわけです。

 日本の不動産が人気となっている背景の一つには、
購入者層の変化もあると思われます。従来は、我が国の不度運業界にとって外国人とは欧米人のことでした。彼らは自国マーケットもフリーのため、「それでもあえて日本の不動産を買う理由」には、相当厳しい冷徹な判断がなされていると思われます。

 一方、
最近のバイヤーは東アジア・東南アジアの富裕層です。彼らは自国マーケットの規制や不安定な金融政策のリスクを経験しており、それに比べれば日本の不動産は自由かつ安全であると評価していると思われます。また、彼らから見て日本は先進国であり、その先進国日本の不動産を自分は所有しているという満足感もあるような気がします。

 利回りの高さも魅力のようです。記事にあるような表面利回り8%の新築マンションがあるなら私も買いたいですが、そこまで行かなくとも、表面利回り6%の新築マンションであれば、探せば出てくる水準です。ただ、これに毎月の管理費+修繕積立金の支払いや、金利2.5%〜3%のローン支払いを差し引くと、ほとんど手許にキャッシュは残らないのではないでしょうか。それでも外国人の購入意欲が衰えないのは、やはり日本の不動産の値上がり期待(キャピタルゲイン期待)があるからだと思われます。

 彼らは
日本の不動産会社にとってもお得意様です。外国人の投資期待の目から見た不動産評価と、日本人の実需ベースの不動産評価は異なっていることが想定され、実際、日本人には売れないマンションが外国人には好調に売れてゆく現象が見られます。また、遠隔地にあることから彼らの判断は迅速であることが想定され、「手間がかからない」良いお客さんであると考えられます。

 一方、
日本人もマレーシアやタイなどの東南アジアへの海外不動産投資が盛んになっています。投資妙味に絶対の基準があるならば、このような投資対象の相互乗り入れは起こらないはずなのですが、日本人と外国人のどちらが正しい判断を行っているのでしょうか。

 こうして見てくると、要は日本人も外国人も思惑で買っているからこそ、投資判断に違いが出てくるのだと思われます。ある利潤が確定しているのであれば、そこには日本人も外国人も関係なく、利潤の大きな方を選ぶに決まっているからです。

 そのような
合理的判断を誤らせているのが、その人の主観であったり価値観であったり、思い入れであったりします。人間はこの主観を持つばっかりにいつも苦い思いをするのですが、それでも元気で生きていけるのも、人間が主観で生きる動物だからでしょう。

 今回の
外国人の日本買いも、アベノミクスに代表された雰囲気に煽られている結果とも言え、目先のさまざまな好条件も、「そう見るからそうなのだ」ということに過ぎない気もします。さて、このような「日本買い」に日本人も便乗するのが正しいのか、傍観する方が正しいのか、そもそも「正しい」か「正しくない」かという基準の立て方が正しいのか不動産はいつも証明不能なパラドックスだらけです。

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