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イースタンホームズ広尾(中古)−ハイグレードマンションかくあるべし
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ日比谷線「広尾」駅より徒歩15分、JR山手線「恵比寿」駅より徒歩15分の場所に立地する平成6年11月築・イースタン・リアル・エステイト旧分譲・清水建設施工・地上3階地下1階建・総戸数14戸の『イースタンホームズ広尾』です。

 アドレスは渋谷区広尾3丁目です。もともと広尾は「樋籠」(ひろう)と記され、広大な原野であり、「広尾原」とも呼ばれました。現在の港区と渋谷区に跨る広域地名で、江戸時代初期までは下渋谷村の一部でした。今では広尾2丁目や広尾3丁目の高台などは、東京都内を代表する高級住宅街のひとつです。

 本マンションは
高級住宅街とされる広尾3丁目に立地します。ちなみに広尾3丁目は、「東京土地のグランプリ2012-2013」では渋谷区内で16位にランクされています。近隣には、広尾ヒルトップガーデンズ、シティコート広尾、クラッシィハウス広尾フィリオーレ、広尾シダーコート、チェルシーガーデンなど、有名なマンションが立ち並んでいます。

 本マンションは
「広尾」駅からは徒歩15分で、広尾橋交差点から西に進み、聖心女子大を右手に見ながら祥雲寺を通り過ぎ、『ハウス広尾』の角を北上、『羽沢ハウス』の角を左折してさらに北西方向に進んだところにあります。「広尾」駅が低地にあることもあり、上り基調のルートとなります。

 広尾、六本木、恵比寿、青山、代官山、渋谷エリアに囲まれた第一種低層住居専用地域の住宅街で、駒沢通りから一歩奥に入り、かつ、前面道路は通り抜けできないため一層閑静で、都心に住んでいることを忘れさせる清々しさが魅力です。総戸数は14戸ですが、敷地面積は1,795.45平米と戸数の割に広い敷地を贅沢に使い、年月が経過して熟成された深みのある重厚さとモダンさがセールスポイントです。

 清水建設施工の低層ハイグレードマンションは、居住部をブラウンに、中央のエントランス部をホワイトに仕上げたタイル貼の外観からしてその雰囲気を醸し出しており、私も本物件の写真を一目見て魅了されてしまいました。

 高い独立性を確保した建物の共用部は、余計な装飾を施さず水や緑を配しており、上質な住まいを感じさせます。設計は都心で多数の実績をもつアーキサイトメビウスによるもので、欧米の開放感、機能性を採り入れた外国人仕様の間取りになっています。また、24時間安心のセコムのホームセキュリティを備えています。

 駅からの徒歩距離は遠いのですが、当地はそれが閑静さを伴って逆に魅力になっているのでしょう。公共交通を利用しない住民層が多いせいか、駐車場はシャッター付で14戸に対して14台分のスペースを設けており、自走式の屋内平置タイプ出し入れの際に便利さを実感できます。また、子弟の教育に、インターナショナルスクール(ASIJ、セントメリーズ/清泉)のスクールバスのバス停にアクセスが便利です。

 ただし、住宅街のため、
近くにスーパーがないのがやや不便で、最寄は『広尾ガーデンヒルズ』内の『ザ・ガーデン自由が丘広尾店』(徒歩9分)となります。逆に山種美術館には非常に近く、文化の香りを楽しむことができます。近所には知る人ぞ知る寿司屋「すし家」があり、銀座久兵衛とネタは一緒でリーズナブルなのだそうです。

 対象住戸は、
地上3階建て建物の1階に所在する専有面積79.49平米の2LDKです。北向き1階ですが、全居室がバルコニーに面しており、開口部が広く、テラスも奥行きがあるため、自然な光が入ってきます。玄関からはホールを経て、各部屋・キッチン・水廻りに入る間取りです。

 LDは11帖、2洋室は10.5帖と7帖でゆったりした広さ、キッチンは5.5帖もあります。キッチンは2WAYの動線です。洗面所はやや狭く、また、収納も少々小さくなっています。浴室はタイル貼在来工法で、ミストシャワー付きと、ホテルライクでグレード感があります。

 このほか、
ガスレンジ・電気オーブンドイツ・ガゲナウ社製大型冷蔵庫・洗濯機・乾燥機・食器洗い機ドイツ・バウクネヒト社製とハイグレードです。高級マンションだけに、管理費は月37,300円、セコムに月6,090円、修繕積立金は意外と低額で月5,600円、駐車料金月35,000円は立地に比してリーズナブルです。

 販売価格は8,380万円、坪単価349万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、464万円[広尾坪単価]×0.895[駅距離補正]×0.627[築年数等中古補正]=坪単価260万円となりました。このように標準相場を超えて価格設定が可能なのは、本マンションの評価、人気度がそれだけ高いということなのでしょう。

 また、本物件の
賃料水準は、専有面積150平米内外〜200平米程度の住戸で月額58万円〜85万円と高額で、対象住戸と同じタイプの住戸も月額35万円で貸し出されており、高級分譲賃貸として確立されたマンションでもあります。ちなみに、対象住戸を上記月額35万円で貸した場合の表面利回りは5%となります。

 本物件のようなマンションに接すると、最近
人気の駅近・大規模・再開発・タワーマンションのアンチテーゼのようで、「そういえば、マンションとはそもそもこういうものをいうのだった」と気づかせてくれます。そして、ヴィンテージマンションはこのタイプの物件から多く誕生しており、本マンションも築20年を経て、そのステイタスに近づきつつあると言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:イースタンホームズ広尾
 価格:8,380万円 (税込)
 所在:渋谷区広尾3丁目
 交通:「広尾」駅徒歩15分
 面積:専有 79.49平米

詳細はこちら(ノムコムより)
イースタンホームズ広尾

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| 中古マンション 渋谷区 | 20:09 | comments(0) | trackbacks(0) |
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