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2021.01.27 Wednesday
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2013.12.12 Thursday
イースタンホームズ広尾(中古)−ハイグレードマンションかくあるべし
author :
coralisland
JUGEMテーマ:
マンション
★ 東京メトロ日比谷線「広尾」駅より徒歩15分、JR山手線「恵比寿」駅より徒歩15分の場所に立地する平成6年11月築・イースタン・リアル・エステイト旧分譲・清水建設施工・地上3階地下1階建・総戸数14戸の
『イースタンホームズ広尾』
です。
アドレスは渋谷区広尾3丁目
です。もともと広尾は「樋籠」(ひろう)と記され、
広大な原野
であり、「広尾原」とも呼ばれました。現在の港区と渋谷区に跨る広域地名で、江戸時代初期までは
下渋谷村
の一部でした。今では広尾2丁目や広尾3丁目の高台などは、
東京都内を代表する高級住宅街のひとつ
です。
本マンションは
高級住宅街とされる広尾3丁目
に立地します。ちなみに広尾3丁目は、「東京土地のグランプリ2012-2013」では
渋谷区内で16位
にランクされています。近隣には、
広尾ヒルトップガーデンズ、シティコート広尾、クラッシィハウス広尾フィリオーレ、広尾シダーコート、チェルシーガーデン
など、
有名なマンション
が立ち並んでいます。
本マンションは
「広尾」駅からは徒歩15分
で、
広尾橋交差点
から西に進み、
聖心女子大
を右手に見ながら
祥雲寺
を通り過ぎ、
『ハウス広尾』
の角を北上、
『羽沢ハウス』
の角を左折してさらに北西方向に進んだところにあります。「広尾」駅が低地にあることもあり、
上り基調のルート
となります。
広尾、六本木、恵比寿、青山、代官山、渋谷エリア
に囲まれた
第一種低層住居専用地域
の住宅街で、
駒沢通りから一歩奥に
入り、かつ、
前面道路は通り抜けできない
ため一層
閑静
で、
都心に住んでいることを忘れさせる清々しさ
が魅力です。
総戸数は14戸
ですが、
敷地面積は1,795.45平米
と戸数の割に
広い敷地を贅沢に
使い、
年月が経過して熟成された深みのある重厚さとモダンさがセールスポイント
です。
清水建設
施工の
低層ハイグレードマンション
は、居住部をブラウンに、中央のエントランス部をホワイトに仕上げたタイル貼の
外観からしてその雰囲気
を醸し出しており、私も本物件の写真を
一目見て魅了
されてしまいました。
高い独立性を確保した建物の共用部
は、余計な装飾を施さず
水や緑
を配しており、
上質な住まい
を感じさせます。
設計
は都心で多数の実績をもつ
アーキサイトメビウス
によるもので、
欧米の開放感、機能性
を採り入れた
外国人仕様の間取り
になっています。また、
24時間安心のセコムのホームセキュリティ
を備えています。
駅からの徒歩距離は遠い
のですが、
当地はそれが閑静さを伴って逆に魅力
になっているのでしょう。
公共交通を利用しない住民層
が多いせいか、
駐車場はシャッター付で14戸に対して14台分のスペース
を設けており、
自走式の屋内平置タイプ
は
出し入れの際に便利さ
を実感できます。また、子弟の教育に、
インターナショナルスクール
(ASIJ、セントメリーズ/清泉)の
スクールバスのバス停にアクセス
が便利です。
ただし、住宅街のため、
近くにスーパーがないのがやや不便
で、最寄は
『広尾ガーデンヒルズ』
内の
『ザ・ガーデン自由が丘広尾店』
(徒歩9分)となります。逆に
山種美術館
には非常に近く、文化の香りを楽しむことができます。近所には知る人ぞ知る
寿司屋「すし家」
があり、
銀座久兵衛とネタは一緒でリーズナブル
なのだそうです。
対象住戸は、
地上3階建て建物の1階に所在する専有面積79.49平米の2LDK
です。
北向き1階
ですが、
全居室がバルコニーに面して
おり、
開口部が広く、テラスも奥行き
があるため、
自然な光
が入ってきます。玄関からは
ホールを経て、各部屋・キッチン・水廻りに入る間取り
です。
LDは11帖、2洋室は10.5帖と7帖
でゆったりした広さ、
キッチンは5.5帖
もあります。
キッチンは2WAYの動線
です。
洗面所はやや狭く、また、収納も少々小さく
なっています。
浴室はタイル貼在来工法
で、
ミストシャワー付き
と、
ホテルライクでグレード感
があります。
このほか、
ガスレンジ・電気オーブン
は
ドイツ・ガゲナウ社製
、
大型冷蔵庫・洗濯機・乾燥機・食器洗い機
は
ドイツ・バウクネヒト社製
とハイグレードです。高級マンションだけに、
管理費は月37,300円、セコムに月6,090円、修繕積立金は意外と低額で月5,600円、駐車料金月35,000円は立地に比してリーズナブル
です。
販売価格は8,380万円、坪単価349万円
です。
標準相場
をごくおおまかに試算すると、464万円[広尾坪単価]×0.895[駅距離補正]×0.627[築年数等中古補正]=
坪単価260万円
となりました。このように
標準相場を超えて価格設定が可能
なのは、本マンションの
評価、人気度がそれだけ高い
ということなのでしょう。
また、本物件の
賃料水準
は、専有面積
150平米内外〜200平米程度
の住戸で
月額58万円〜85万円と高額
で、
対象住戸と同じタイプの住戸も月額35万円で貸し出されて
おり、
高級分譲賃貸として確立されたマンション
でもあります。ちなみに、対象住戸を上記月額35万円で貸した場合の
表面利回りは5%
となります。
本物件のようなマンションに接すると、最近
人気の駅近・大規模・再開発・タワーマンションのアンチテーゼ
のようで、
「そういえば、マンションとはそもそもこういうものをいうのだった」
と気づかせてくれます。そして、
ヴィンテージマンションはこのタイプの物件から多く誕生
しており、本マンションも
築20年を経て、そのステイタスに近づきつつある
と言えるでしょう。
種別:中古マンション
名称:イースタンホームズ広尾
価格:8,380万円 (税込)
所在:渋谷区広尾3丁目
交通:「広尾」駅徒歩15分
面積:専有 79.49平米
詳細はこちら(ノムコムより)
⇒
イースタンホームズ広尾
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中古マンション 渋谷区
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