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マンション市場も一寸先は闇?−できすぎだった2013年の資産運用結果
JUGEMテーマ:マンション

★ 一昨年の12月23日の本ブログ記事『今年の投資の最大の勝者は国内REIT!−2012年の資産運用結果を振り返る』で書いたとおり、私は一昨年4月から投信への毎月投資を行ってきました。大変個人的なお話なので、ここに書くのもどうかと思いますが、私が行った試みの結果を一応記録に残しておきたいと思います。

 これは、
内藤忍氏と石川貴康氏の共著『不動産投資×証券投資 最強のハイブリッド投資術』に刺激を受けたもので、手間をあまりかけず時間をかけることで資産を構築していこうというスタンスで、「長期」「分散」「低コスト」「インデックス」「積立」の5つのキーワードを基本方針としています。

 内藤氏のお薦めは、日本株式20%、日本債券20%、外国株式30%、外国債券10%、流動性資産20%で、株式:債券:流動性資産=5:3:2、国内:海外=1:1と、株式に比重を置きつつも、債券と流動性資産でバックアップし、また、より成長が見込めるであろう外国投資をしつつ、リスク抑えに国内投資でバランスをとるというものでした。

 私もこれに沿って、
少額投資が可能な各種インデックスファンドについて、毎月決まった日に1万数千円程度を、TOPIX20%、全世界株式20%、新興国株式10%、国内債券20%、外国債券10%、国内REIT10%、外国REIT10%の割合で割り振って積み立てていくこととしました。

 内藤氏のお薦めのうち、
流動性資産の代わりにREITを買うこととしましたが、これにより、投資する資産配分は、株式:債券:REIT=5:3:2、国内:海外=1:1となります。また、リバランスを毎月することにより、より投資割合に忠実であるようにしました。

 一昨年の結果は、同年夏までは国内債券を除いた全てのファンドで損失が出ていましたが、同年9月にまず国内外のREITが持ち直し、続いて全世界株式外国債券、そして新興国株式が黒字転換し、最後に残ったTOPIXも同年11月の衆議院解散時からの急騰により、大幅に収益が改善し、一昨年末のリターンは、次の通りとなりました。

 TOPIX   11.5%  全世界株式 14.4%  新興国株式 15.0%
 国内債券   0.3%  外国債券  10.1%
 国内REIT 15.5%  外国REIT  13.3%
  全体リターン10.5%

 さて、ここから1年間、さらに同じ手法で投資を続けた結果、昨年12月には以下のリターンとなりました。

 TOPIX   42.2%  全世界株式 38.6%  新興国株式 19.2%
 国内債券   1.3%  外国債券  19.0%
 国内REIT 31.7%  外国REIT  18.4%
  全体リターン23.6%

 昨年1年間は、世界的に株も債権も不動産も好調という最高の年になりました。したがって、全ての商品で一昨年と比較して運用成績が上がっています。特に、TOPIXはリターン率が一昨年の3.7倍、全世界株式は2.7倍となり、先進国の株式市場の好調さが際立っていました。

 一方、
昨年はリターン率がトップだった国内リートは、昨年5月までは異常な上昇ぶりを示したものの、その反動が下半期に表れ、リターン率は3番手に後退しています。それでもリターン率は一昨年の2.0倍とかなりなものです。

 それにしても
「できすぎ」の1年でした。私が最近、モデルルームで聞いた話では、昨年は新築マンションに株式投資で得た2千万円、3千万円といったキャッシュを充てる人がかなりいたそうです。昨年マンション市場が活況だったのは、やはりこのような株式市場の高騰が影響しているわけで、不動産市場が株式市場に半年ほど遅れて連動するという傾向も、なるほどそういうことか、と思った次第です。

 上記の投資手法は
本来、長期に継続すべきなのですが、私は昨年12月に上記のリターンをもって全額売却しました。それは、本年になると昨年来の株の譲渡益に20%の税率がかかるからで、今後の株価の動向と天秤にかけて、これが特例期間である昨年末までの10%税率のときに売った方が損をしない(といっても差額は数千円に過ぎないのですが)と考えたためです。

 本年は春先にまとまった資金が必要になるため、この
少額投資はまだ再開していません。今年は午年で、相場の格言では「辰巳天井、午尻下がり」となり、過去も実際に午年には株価が下がっていることも気になっています。おそらく私のように、一般にもこの格言を気にすること自体が株式投資を鈍らせ、格言を現実化させている可能性もあるでしょう。

 株価の勢いが鈍れば、上記のような2千万円、3千万円といった不動産に回す余裕資金も生じにくくなり、マンション市場も停滞するリスクがあります。まさに経済の一寸先は闇ですが、今年も興味を持ってマンション市況を見ていきたいと思います。

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| 不動産投資入門 | 22:23 | comments(0) | trackbacks(0) |
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