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プラウドシティ蒲田(新築)−羽田空港・「京急蒲田」駅ダブル直結の衝撃
JUGEMテーマ:マンション

★ 京浜急行線「京急蒲田」駅より徒歩1分、JR京浜東北線「蒲田」駅より徒歩9分の場所に立地する野村不動産&住友商事分譲・東急建設施工・地上20階地下1階建・総戸数320戸(事業協力者住戸(非分譲住戸)159戸含む)の『プラウドシティ蒲田』です。

 アドレスは大田区蒲田4丁目です。蒲田は古い地名で、かつては蒲田郷と呼ばれ、927年の延喜式神名帳に荏原郡の社として蒲田の薭田神社が上げられています。中世には、武蔵江戸氏の支流一族である江戸蒲田氏が蒲田郷を領地としました。かつて蒲田は梅の木村と呼ばれた梅の名所であり、江戸時代には歌川広重が蒲田の梅を描いており、蒲田梅屋敷と呼ばれました(そう言えば「梅ちゃん先生」も蒲田が舞台でした)。1945年4月15日の空襲(城南空襲)により「蒲田」駅周辺は太平洋戦争末期に焦土となりました。

 戦後は
復興の土地区画整理事業により現在の街並みの原型が形成されました。街はJR京浜東北線により東西に分断され、北端は呑川、南端は東京都道311号環状八号線、西端は池上線、東端は第一京浜とする、おおよそ東西1.6km、南北800m程度のエリアに商業地が集中し、近隣に伸びる多摩堤通り、大城通り沿道付近にも一定の商業集積が見られ、都心から外れる地区では有数の繁華街、商業地区となっています。

 なお、商業地を抜けると
高校や大学、専門学校なども多く、駅周辺の光景とは対照的な閑静で緑地の多いエリアが広がっています。また、東邦大学医療センター大森病院やクリニックなど医療機関も充実しています。

 本マンションは、
京浜急行本線・空港線の連続立体交差事業と並行して進められてきた「京急蒲田西口駅前地区第一種市街地再開発事業」の一環として事業化されたものです。野村不動産は、本事業への参画について、2011年3月11日(タイミング悪く、東日本大震災が発生した日でした)に『プレスリリース』を発出しています。

 このプレスリリースによれば、本事業は
大田区初となる市街地再開発事業で、「地区内の細分化した宅地を共同化することによって高度利用を図り、建物を更新し不燃化を促進するとともに、大田区の玄関口及び交通の結節点にふさわしい駅前広場及びアクセス道路を一体的に整備することにより、駅前商業地としての地域の賑わいの更なる強化、良好な都市型居住環境の創出と市街地の防災上の向上、都市計画道路等の都市基盤施設の強化を一体的に行うことを目的とし、京急蒲田駅からペデストリアンデッキで直結となる住・商複合の再開発ビルを計画してい」る、とあります。

 また、「平成22年に新国際線ターミナルが完成した
東京国際空港(羽田空港)とも京浜急行空港線で約10分とアクセス性に優れており、国際空港に近接した大田区の玄関口として大きな役割を担っていくことが期待されている事業」でもあるということです。

 確かに、
「蒲田」駅徒歩1分というマンションは、少なくとも21世紀に入ってからは例がなく、しかもペデストリアンデッキで駅直結ですから、その優位性は非常に高いものがあります。これに匹敵する過去の事例としては、2004年3月分譲開始の『ル・サンクアイリスタワー』(「京急蒲田」駅徒歩2分・総戸数207戸)くらいで、本マンションは駅距離でも規模でも同マンションに優っています。

 そして、本マンションの
大きなアドバンテージは、何と言っても羽田空港直結の「京急蒲田」駅直結という、「ダブル直結」の威力でしょう。大きな荷物を持って朝早く空港に行き、また疲れ果てて最終便で羽田空港に着いたとき、大げさに言えば空港ターミナル間を移動するような気軽さで、雨にもぬれずに自宅に帰ることができるのです。

 もちろん、
「京急蒲田」駅から都心等へのアクセスも良好で、京急本線快特停車駅として、品川・新橋・日本橋に1本で行くことができ、横浜・川崎も同様です。本マンションのTOPページのキャッチフレーズが「都心を謳歌する。世界をつなぐ」というのは、まさにこの点がイチオシということでしょう。

 一方、
留意しなければならない点もあります。その一つは、総戸数320戸のうち事業協力者住戸が159戸とほぼ半数を占め、分譲住戸が161戸になっていることです。上記プレスリリースにある通り、本再開発事業の目的が「地区内の細分化した宅地を共同化することによって高度利用を図り、建物を更新し不燃化を促進する」ことにあるため、この点は必然なのですが、マンションは管理が大事であって、管理組合がこのような属性構成にあって上手く運営できるかどうかが鍵になります。

 特に、本マンションのような
駅徒歩1分・空港直結という特に利便性に優れたマンションは、1DKを中心に賃貸住戸が増えるのは当然の流れ(私も投資用に是非欲しいと思ってしまいました)で、彼ら投資家ニーズと居住者ニーズは折り合わないリスクもあります。それでも通常は居住者が多いので投資家は諦めてしまうものですが、本マンションでは、これから発表される間取り構成によってはそれが拮抗する可能性があります。

 なお、ネット上の掲示板情報によれば、
分譲住戸はほぼ8階以上ということですので、より条件の良い住戸が販売されることは朗報と言うべきでしょう。また、同じくネット上の掲示板でも指摘されていたように、その立地特性から、地方富裕層のセカンドハウス的な購入もあり得ると私も考えます。

 本マンションの物件概要によれば、
間取り1DK〜4LDK、専有面積38.25平米〜101.50平米と、シングルからファミリーまで幅広い層をターゲットにしています。「京急蒲田」駅徒歩1分のほか、JR京浜東北線「蒲田」駅には徒歩9分と、私も両駅間を2,3度歩いたことがありますが、JR駅にはやや距離があり、親しみやすい商店街の中を通り抜けるルートとなります。

 販売開始時期は7月下旬が予定されており、価格発表はこれからです。標準相場をごくおおまかに試算すると、246万円[京急蒲田坪単価]×1.107[駅距離補正]×1.015[地価上昇補正]=坪単価276万円となりました。ただし、同じくターミナル駅で時折比較対象とされる「武蔵小杉」駅近辺のタワーマンションが既に坪単価300万円を優に超えてきており、本マンションが平均坪単価300万円超となったとしても何ら不思議ではない不動産市況です。

 一方、上記でご紹介した2004年分譲の
『ル・サンクアイリスタワー』は、「京急蒲田」駅徒歩2分の立地でありながら分譲時平均坪単価が200万円内外であり、私も当時、同マンションの新聞の折り込み広告を見て、「おっ、安い」と思った記憶があります。あれから早10年が経過し(本当に早いですね)、本マンションではそのような安値はもちろん期待できません。

 「京急蒲田」駅周辺は、やはり山の手とは異なる雰囲気があるのは確かですが、同駅には東急多摩川線の乗り入れ構想もあるなど、今後大化けする可能性があるのではないでしょうか。そのときに既に先手を打つ形で「京急蒲田」駅のランドマークマンションを所有しているメリットは大きいのではないかと思います。

公式ホームページ ⇒プラウドシティ蒲田

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| 新築マンション 大田区 | 22:37 | comments(0) | trackbacks(0) |
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