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プロスタイル横浜馬車道(新築)−横浜スポット縦横無尽の大人の住まい
JUGEMテーマ:マンション

★ みなとみらい線「馬車道」駅より徒歩2分、JR京浜東北線「桜木町」駅より徒歩10分の場所に立地するプロポライフ分譲・三木組施工・地上12階建・総戸数89戸(住戸76戸、事務所8戸、店舗3戸、集会室1戸、管理員室1戸)の『プロスタイル横浜馬車道』です。

 アドレスは横浜市中区元浜3丁目です。中区は、神奈川県内の行政機関が集中している中心的な区で、金融機関や企業の本店・支店も多く、近年は都心回帰や、みなとみらい線開通の影響によりマンションが増えたため、人口は増加傾向にあります。

 本マンションの立地する元浜は
関内に属し、横浜の都心に位置しています。馬車道、中華街、山下公園など古くからの観光地が多く、隣接するみなとみらい地区と並び多くの観光客で賑っています。また、神奈川県庁舎、横浜市役所、神奈川県警など官公庁や企業が集積しています。横浜港が開港して以来西洋文化をいち早く取り込み、アイスクリーム、ビール、ガス燈など、横浜市の発祥とするものが多くあり、昭和初期の近代洋風建築が残されている場所でもあります。

 「馬車道」駅から本マンションまでは
ほぼフラットな徒歩2分の道のりです。同駅6番出口から出て右折し、商工中金横浜ビルを左折して、その隣の県民共済馬車道ビルの向かいが本物件となります。ブロックごとに目印となるビルがあるのは横浜官公庁・ビジネス街の中に立地していることの表れでもあります。

 本マンションの敷地も
KDDI横浜ビルがあった場所でした。ネット上の掲示板情報によれば、ここを当時昇竜の勢いだった一建設が高値で落札したのだそうです。昨年12月21日に『プレシス横浜海岸通』として物件情報を公開、ゴールデンウィーク前にモデルルームをオープンする予定でした。

 しかしながら、
本年4月上旬に公式HPが削除され、物件ごと卸したと言われています。これもネット上の掲示板情報ですが、プレシスはブランド力に比して強気の価格設定となり(おそらく高値で競り勝って仕入れているので致し方ないのでしょうが)売れ行きが今一つのため、販売前だった本物件は整理されたのではないかと思われます。

 これを買い受けたのが現在の売主である
プロポライフです。分譲マンション市場ではあまりなじみがないネームですが、2006年に設立された新しい会社で、中古マンション買取・再販・リノベーション、新築分譲など、幅広い事業分野を持ち、ベトナムに子会社がある新興デベロッパーのようです。昨年は『ナタリーレジデンス横浜鶴見』を分譲し、現在は、『プロスタイル元住吉』も予告広告中となっています。

 上記の通り
ビジネス街ですので、スーパーなど日常のお買い物がやや不便ですし、学校にも距離があります。また、事務所8戸と店舗3戸(これも分譲のようで、専有面積62.38平米〜98.98平米での予告広告が打たれています。)が入るのも場所柄やむを得ないところでしょう。ファミリーで住むには少し苦しいですが、中華街も山下公園も歓楽街も、みなとみらいも横浜スタジアムも近いですし、大人が横浜ライフを満喫するにはとてもよい場所だと思います。

 面積1,373.93平米の敷地地上12階建の建物ですが、周りも同程度のビルがあり、眺望が抜けるかどうかは厳しいかもしれません。駐車場は敷地内に23台で、住戸数に対する設置率は3割弱となります。

 間取りは2LDK〜4LDK、専有面積54.94平米〜99.59平米で、この点『プレシス横浜海岸通』時代と同じ、総戸数もプレシス時代と同じですから、計画をそっくりそのままプロポライフに譲渡した模様です。個人的には、1LDK、2LDK主体の間取りの方が良さそうな気がしますが、お向かいの『グランドステージ海岸通り』ファミリー主体の間取りですから、需要はあるのでしょう。なお、プレシス時代には決定していなかった施工会社は三木組に決まりました。

 販売価格は、
一建設による土地の高値落札情報から高額になることも予想されますが、それを嫌って卸したとすれば、少しリーズナブルな価格になっている可能性もあります。標準相場をごくおおまかに試算すると、245万円[馬車道坪単価]×1.091[駅距離補正]×1.073[地価上昇補正]=坪単価287万円となりました。

 販売前から
少々もたついた本物件ですが、それがむしろプラスの材料となることを期待します。販売開始は本年秋が予定されています。

公式ホームページ ⇒プロスタイル横浜馬車道

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| 新築マンション 横浜市中区 | 19:42 | comments(4) | trackbacks(0) |
Comment
突然失礼致します。
いつもブログ楽しみにしております。有用な情報をありがとうございます。
現在、プロスタイル横浜馬車道を検討しております。
北仲エリアの再開発、カジノ誘致と資産価値的に楽しみな要素が目白押しなので期待しているのですが、一方で家族四人の為、買うことを躊躇っております。
ただ資産価値的にはかなり期待出来るのであれば家族にも一部我慢してもらいたいと考えております。
そこで、ズバリこちらの資産価値的に買いかどうかお教え頂きたいです。
尚、子育て環境と資産価値のバランスを見て、クリオレジダンス新杉田も検討しております。
あわせてご助言頂けると幸いです。
| しんご | 2015/01/14 2:41 AM |
しんごさん、こんにちは!
コメントありがとうございます。

本物件は平均坪単価270万円〜280万円程度くらいでしょうか。
現在価値としては標準的な価格水準で安心感があります。

そして、しんごさんがおっしゃっているとおり、
森ビルが関与した再開発計画が具体化しており、
今後は本エリア物件の価格が上昇する可能性が高いです。
元々横浜の中心地であり、
今後とも値崩れするとは考えづらく、
商業地としてのさらなる発展も見込めます。

売主が再販業者でブランド力に欠けるのが難点ですが
その経緯から安くなっていることもあり、
中古市場でも「馬車道」駅徒歩2分で売れていくことでしょう。

私は、資産的には「買い」だと思います。

『クリオレジダンス横浜新杉田』も、
人気の「新杉田」駅に徒歩2分と近く、複合開発物件で、
かつ、平均坪単価200万円程度と、
標準相場(坪223万円程度と試算)より1割程度安い優良物件です。

中古市場でも、上記馬車道物件には及ばないにしても、
安定したリセールが期待できるのではないでしょうか。

いずれの物件にしても、
しんごさんは、
冷静な目で資産価値の確かなものを選ばれており、
感銘を受けました。

今後ともどうかよろしくお願い申し上げます!
| coralisland | 2015/01/15 7:04 AM |
コメントありがとうございます!
ご助言を参考にさせて頂き購入致しました。実際の契約者はシニアが多く、今後の高齢化マーケットを考えると出口戦略も立てやすいことが決め手になりました。
新杉田は分譲の供給が少ないことから期待をもてましたが、ミクロ立地が悪く人の流れを作れるほどの複合開発ではないと判断しました。
朗報としてはフラット35sの0.6%の補正予算です。変動で検討してましたが、フラットで借入しようと思ってます!また素敵な記事を楽しみにしています!
| しんご | 2015/01/27 10:53 PM |
しんごさん、こんにちは!
マンションご購入、おめでとうございます!!

確かに横浜はシニア層に人気です。
今後のマンション需要を支えるのが
金銭的に余裕のある高齢者層であると考えられ、
横浜の王道立地の本物件は
まさにそのターゲットにもぴたりとあてはまりますね。
しんごさんの見立てにまたまた敬服しました。

補正予算もよいタイミングですね!
団信別途という点はありますが
フラット35が10年間、変動並みの利率で固定とは
素敵すぎます。

良い物件をご購入され、
私もコメントをいただき、嬉しくなりました。
今後ともどうかよろしくお願い申し上げます!
| coralisland | 2015/01/28 6:35 AM |
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