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王子飛鳥山ザ・ファースト タワー&レジデンス(新築)−飛鳥山公園借景の駅徒歩1分ランドマーク
JUGEMテーマ:マンション

★ JR京浜東北線「王子」駅より徒歩1分、東京メトロ南北線「王子」駅より徒歩4分の場所に立地する近鉄不動産&京阪電鉄不動産&長谷工コーポレーション分譲・長谷工コーポレーション施工・地上29階地下1階建(タワー棟)&地上7階地下1階建(レジデンス棟)・総戸数285戸(タワー棟:230戸、レジデンス棟:55戸)の『王子飛鳥山ザ・ファースト タワー&レジデンス』です。

 アドレスは北区堀船1丁目です。堀船は、北区の南東部東端部に位置し、荒川区および足立区との区境をなす町です。地区の北東を隅田川を挟んで対岸に足立区宮城、南東を荒川区西尾久、南を上中里および栄町、西を石神井川を挟んで王子、北を同じく石神井川を挟んで豊島と相対します。地区を明治通りが北西から南東に通っています。

 町域内には
住宅地とともに中小の工場が多数立地し、かつてはキリンビールの東京都内で唯一の生産拠点であった東京工場が所在していましたが、1998年8月に取手工場と栃木工場に生産ラインを統合する形で操業を停止・閉鎖しました。工場跡地はその後、読売新聞・朝日新聞・日刊スポーツなどの3社合同による新聞の印刷工場と日本製紙の新聞用紙保管倉庫が建設されています。

 1889年(明治22年)の町村制施行時点においては
北豊島郡王子村(後に王子町)大字堀之内および大字船方といいました。王子町は1932年(昭和7年)東京市へ編入され王子区へ移行し、この時大字堀之内が堀船1丁目、大字船方が堀船2丁目となりました。1947年(昭和22年)に滝野川区は王子区と合併し北区が成立、その後1956年(昭和31年)に町名整理により堀船1丁目・2丁目が再編され堀船1丁目−4丁目となりました。なお、堀船は、大字時代の「堀之内」と「船方」より一文字ずつ取った名前となっています。

 さて、本マンションの
最大のセールスポイントは、「王子」駅徒歩1分という同駅至近距離にあることです。元はサンスクエアのテニスコートだった場所に立地し、敷地面積は4,194.57平米、これを地上29階建てタワー棟2,319.34平米と地上7階建てレジデンス棟1,875.23平米とで分けています。特にタワー棟は同駅南口から約20mという近さです。

 本マンションの
もう一つのセールスポイントは、線路を挟んで都内有数の歴史ある大公園である「飛鳥山公園」と向き合っており、同公園まで徒歩2分という近さもさることながら、西向きと南向き住戸は同公園を見下ろす絶好のロケーションにあることです。飛鳥山公園は江戸時代より桜の名所として知られ、春には満開の桜を楽しむことができます。

 懸念点もあります。地上駅徒歩1分の宿命ですが、
線路が近く、飛鳥山公園の眺望が楽しめる住戸は鉄道音の影響を受けることとなります。これには慣れも個人差もあるでしょう。私も線路沿いの向きの住戸に住んでいますが、最近は新幹線の音すら子守唄のように聞こえるくらいです(他方、うるさくて眠れなかったという親戚の泊り客もいました)。

 もう一つ、懸念点とするかどうかはありますが、
堀留1丁目は低地で後背湿地と呼ばれており、地質としては揺れやすい地盤となっていることです(『表層地盤増幅率』を計算すると、2.299951(特に揺れやすい)と算定されます)。しかし、本マンション自体は制震構造で、揺れは緩和される仕組みです。

 売主が関西系中心であることも興味をひかれるところで、事業費率は近鉄不動産と京阪電鉄不動産がそれぞれ45%、長谷工コーポレーションが10%になっています。駅徒歩1分のタワー物件で、首都圏2大デベロッパーである三井不動産レジデンシャルと三菱地所レジデンスに対抗する格好です。特に、北区において1972年以降、階数が29階以上の物件は本件が初ということで、力が入ります。

 飛鳥山公園をできるだけ多くの住戸で借景とするために配棟向きを修正し、かつ、南・西の角を雁行させることで角住戸率は72%に達しました。加えてホテルライクな内廊下方式を採用し、これらの影響もうけて間取りが若干複雑になっていますが、ワイドスパンでタワー棟では天井高最大2,700mmを確保するなど、よく練られた設計と言えます。

 エントランスには
セキュリティで守られたセンターゲートを配し、車寄せとともに重厚な造りとなっています。共用施設としてはエントランスホール、エントランスロビー、飛鳥山を目線の高さで見晴らせるタワー棟6階の「飛鳥山サロン」、パーティルーム、ソファラウンジと、必要最低限で維持管理コストを抑え管理費はタワー棟で1平米当たり280円とまずまずの水準に落ち着いています。

 ソフトサービスとしては、
コンシェルジュサービス、緊急トラブル24時間365日対応、24時間有人管理、そしてコミュニティ形成支援として「飛鳥山 ザ・ファーストクラブ」という興味深いサービスを採用しています。設備としては、食器洗浄乾燥機、ディスポーザ−などキッチン廻りが充実、ただしゴミ捨て場が各階にないのは少し残念です。

 間取りは1LDK〜4LDK、専有面積35.02平米〜86.00平米で、シングル・投資用からファミリータイプまで幅広い層を想定しています。間取りは、住戸によってはセンターに柱が出っ張るものもありますが、例えばT-70Bなどは、飛鳥山公園ビューではないものの、すっきりした間取りで我が家のような4人家族でも住めそうです。

 第1期1次は総戸数の42%に当たる120戸の売出しで6月28日受付開始、7月に販売が行われました。販売価格は坪単価250万円〜345万円程度で、平均坪単価は300万円を切り、280万円〜290万円程度と思われます。第1期2次販売は本日行われ、販売戸数は5戸、全て2〜5階の低層にある1LDKで、専有面積35.02平米〜40.35平米に対し販売価格3,268万円〜3,688万円、坪単価302万円〜308万円程度と、低層にしてはやや高めの価格水準でした。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、217万円[王子坪単価]×1.107[駅距離補正]×1.00[地価上昇補正]=坪単価240万円となりました。一方、公式HPで宣伝しているとおり、本マンションは、駅徒歩1分、大規模タワー、飛鳥山公園近接と、リセールバリューの高さを支える要素が豊富に詰まっており、かつ、北区最高階数のランドマークタワーとしての位置づけも明確です。

 近隣の商業施設がやや貧弱であるなど気になる点はありますが、将来性を買うとすれば十分視野に入ってくるマンションと言えそうです。

公式ホームページ ⇒王子飛鳥山ザ・ファースト タワー&レジデンス
 
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| 新築マンション 北区 | 20:52 | comments(0) | trackbacks(0) |
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