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(仮称)プレサンス ロジェ 千代田プロジェクト(新築)−坪230万円からの千代田区アドレス、安心な資産価値
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★ JR総武線「浅草橋」駅より徒歩3分、都営浅草線「浅草橋」駅より徒歩6分、JR山手線・同京浜東北線・同総武線・東京メトロ日比谷線・つくばエクスプレス「秋葉原」駅より徒歩8分、JR総武線快速「馬喰町」駅より徒歩5分、都営新宿線「馬喰横山」駅より徒歩9分、同線「岩本町」駅より徒歩9分の場所に立地するプレサンスコーポレーション分譲・森本組施工・地上11階建・総戸数30戸の『(仮称)プレサンス ロジェ 千代田プロジェクト』です。

 アドレスは千代田区東神田3丁目です。東神田は、千代田区の北東部に位置し、北部JR総武線の線路及び台東区浅草橋4丁目に、東部台東区浅草橋1丁目・中央区日本橋馬喰町に、南部中央区日本橋小伝馬町に、西部千代田区岩本町に接しています。また、2丁目と3丁目の間を神田川が流れています。

 東神田は
商業地としての性質が強く、岩本町日本橋馬喰町などに近接し、全体に高層建造物が多く見られます。南部の東神田1丁目は靖国通りより南の区域にあたり繊維関連の企業が集中、中部の東神田2丁目靖国通りの北、神田川の南に挟まれた区域、北部の東神田3丁目は神田川の北、JR線の線路の間の区域にあたります。

 JR「浅草橋」駅から本マンションまでは徒歩3分の道のりです。同駅西口を出て西に向かって歩き、浅草橋駅西口交差点を左折、2ブロック目を右折して進んだ右手にあります。この右折する角には『Brillia(ブリリア)千代田左衛門橋』が販売中で、「浅草橋」駅には同マンションが1分近く、しかし「秋葉原」駅には本マンションの方が1分近くなります。

 『Brillia(ブリリア)千代田左衛門橋』のHPによれば、「左衛門橋の周辺は、
江戸当初から生粋の都心部として歴史豊かな場所。大名・旗本屋敷と町家が連なり、材木商や薪炭商で栄えた町」であったとされています。現在も千代田区アドレスでありながら神田エリアとして、神田明神などお祭りでにぎわったり、人情味のある場所でもあります。

 本マンションの
セールスポイントは、徒歩10分内で5駅7路線利用可能という利便性の高さが第一に挙げられます。第二には千代田区アドレスであるということ、また、第三には千代田区アドレスでありながら価格が安いということです。

 公式HPによれば、
1LDK2,400万円台〜、3LDK5,200万円台〜で、間取り1LDK・3LDK、専有面積35.02平米〜70.26平米に対し販売価格2,400万円台〜5,900万円台最多価格帯2,800万円台・2,900万円台(各3戸)、坪単価230万円〜280万円程度となっています。標準相場をごくおおまかに試算すると、349万円[秋葉原坪単価]×1.000[駅距離補正]×1.028[地価上昇補正]=坪単価359万円となりますので、上記坪単価レンジの中央値と比較すると29%程度割安との試算結果です。

 もっともこれは
「秋葉原」駅を基点とした場合の積算で、最寄りの駅である「浅草橋」駅を基点として標準相場を試算すると、242万円[浅草橋坪単価]×1.074[駅距離補正]×1.028[地価上昇補正]=坪単価267万円となり、上記坪単価レンジの中央値と比較すると4%程度割安との試算結果になります。

 東神田千代田区の中ではもっとも地価の低いエリアです。過去には2011年夏に分譲された『プレシス東神田』(東神田1丁目)において、専有面積39.72屬何と1,970万円、坪単価164万円からの住戸がありました。しかし、分譲価格が安かったおかげで、同マンションは現在、分譲価格に対して2割弱の売却益が出ている状況です。

 同じ東神田3丁目で売りに出されている中古物件を見ても、駅徒歩1分・築8年・5階住戸で坪単価303万円、駅徒歩1分・築9年・8階住戸で坪単価240万円、駅徒歩4分・築2年・3階住戸で坪単価245万円、駅徒歩2分・築18年・6階住戸で坪単価225万円ですので、これら4戸を平均すれば駅徒歩2分・築9年・5〜6階住戸で坪単価253万円というイメージです。

 一方、
本マンションの上記坪単価レンジの中央値が255万円となりますので、この中古相場が将来的にも維持されるとすれば、約10年後もほぼ分譲時価格と同じ価格で売れると言う試算になります。その意味で資産価値としても安心できる物件と言うことができるでしょう。

 さて、本物件は、
敷地面積265.78平米という狭小の地に建設される地上11階建ての建物となります。建物形状は、この規模の敷地によく見られる細長い長方形の箱型タイプです。1階正面は壁面緑化をほどこした点がアクセントとなります。

 間取りは1フロア3タイプで、南向きバルコニーがAタイプ3LDKであり、ワイドスパン中高層階では眺望が抜けて日照良好浴室サイズが1317なのはいただけませんが、3タイプの中で最もよい条件の住戸です。その反面、北向きバルコニーがBタイプ及びCタイプの1LDKで、間口が狭く、また、日照は期待できません。さらに、北側には1ブロックおいてJR総武線の線路が走っており、かつBタイプの向かいが路地で抜けているため、鉄道音も聞こえてくると思われます。

 設備はごく標準的で、二重天井ですが、二重床やペアガラス装備の記述は公式HPにはありません。なお、日常のお買い物は肉のハナマサが徒歩4分、ライフ神田和泉町店が徒歩6分で、「浅草橋」駅からの帰りは肉のハナマサにちょっと寄って買い物をして帰ることができます。ファミリーには、和泉小学校が徒歩7分の距離になります。

 なお、
北向き1LDKは、投資用となることも考えられます。『適正家賃コム』で計算すると、最も投資効率が良いと思われるCタイプの適正家賃が125,186円となり、低層階2,400万円台の住戸であれば表面利回り6.0%を超えてきます。新築分譲マンションで表面利回りが6%を超える物件は数が少なく、その意味でも希少と言えるでしょう。

 周辺はマンションが点在する商業ビル街で、必ずしも特筆すべき魅力があるわけではありませんが、駅徒歩3分の利便性の高さ、価格の安さ、投資効率の良さからなかなか面白い物件です。『Brillia(ブリリア)千代田左衛門橋』との比較では、ネームバリューや立地ではやや劣るものの、同マンションより15%程度安く、その意味では十分対抗できる価値を有していると考えます。

公式ホームページ ⇒(仮称)プレサンス ロジェ 千代田プロジェクト 

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| 新築マンション 千代田区 | 23:14 | comments(0) | trackbacks(0) |
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