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アウルタワー(中古)−東池袋再開発・駅直結高級タワーの優れた間取り
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ有楽町線「東池袋」駅より徒歩2分、JR山手線「池袋」駅より徒歩9分の場所に立地するゴールドクレスト旧分譲・大成建設施工・地上52階地下2階建・総戸数608戸・2011年1月築の『アウルタワー』です。

 アドレスは豊島区東池袋4丁目です。東池袋は、「池袋」駅東口北側の地域で、日本有数の繁華街池袋の中心です。町域は概ねJR山手線環内に入り、国道254号(春日通り、川越街道)の南側、グリーン大通り(旧称:市電通り)の北側に1丁目から5丁目まで存在し、北側に上池袋、北大塚、東側に南大塚、文京区大塚、南側に南池袋、西側に西池袋と接しています。

 東池袋には
豊島区役所、サンシャインシティ、60階通り、サンシャイン通りなどがあり、飲食店や商業施設がひしめいています。一方、南池袋に向かっては寺社が多数あり、喧騒なイメージと異なった静寂さが広がっています。副都心の商業集積地区と昭和時代の古い猥雑さとが同居していますが、全体に高台神田川に向けて緩やかに下っているので、住宅地としても良好です。また、各種学校・大学も置かれています。

 豊島区は東池袋エリアを
「池袋の新しい魅力をつくる」地区と位置付けています。商業・業務に加え、居住環境も整った職住接近の地区として整備していく計画で、現在では、「池袋」駅周辺の「池袋ターミナルエリア」と双璧をなす存在になりつつあります。

 最も注目が集まったプロジェクトは、
豊島区自身が地権者の立場で参加する「南池袋2丁目A地区第一種市街地再開発事業(MI2プロジェクト)」で、低層部に区役所が入居する予定の超高層マンション『Brillia(ブリリア) Tower 池袋』として昨年夏に販売され、平均坪単価350万円程度という高値にもかかわらず、あっという間に完売しました。

 東池袋には、
『Brillia(ブリリア) Tower 池袋』の前に話題となったタワー建築物が2つあり、一つが平成19年竣工の「ライズシティ池袋」で、平均坪単価241万円程度と安かった42階建ての住居棟『エアライズタワー』と15階建ての業務棟「ライズアリーナビル」からなり、ライズアリーナビルには豊島区立図書館が入居しています。

 もう1つが2011年竣工の本マンションで、
「サンシャインシティ」と「ライズシティ池袋」の間に位置する52階建ての超高層マンションになります。「東池袋」駅より地下プロムナード直結がセールスポイントで、独立行政法人都市再生機構による再開発事業によるものです。設計・施工は大成建設、管理は三井不動産レジデンシャルサービス山手線内側エリアの先進と文教が調和する稀有な場所に立地しています。

 商業施設は
サンシャインシティ、大丸ピーコック東池袋店、西友サンシャイン西友店が全て徒歩1分(約10m〜20m)サンロード商店街にも徒歩2分と、駅前の利便性を存分に享受しています。また、上記の通り、中央図書館やコンサートホールを備えた「ライズシティ」へ徒歩1分です。

 建物は
制震構造で、大成建設が誇る高強度コンクリート技術'T−RC+'、外壁には断熱性・耐久性に優れたALC板を採用しています。24時間の有人管理体制、ライフサポーターによるフロントサービス、24時間ゴミ出し可能なゴミ置場、内廊下設計、二重床・二重天井と、構造・設備面も合格点です。

 共用施設は、
プレミアムビューラウンジ、スカイラウンジ、ゲストルーム、キッチンを併設したパーティールーム、シアタールーム、フィットネスルーム、キッズルームと多彩です。天然石を贅沢に使用したホテルのロビーのようなグランドエントランスホールも必見です。

 対象住戸は
地上52階建て建物の14階に所在する専有面積84.36平米の3LDKです。南西角部屋で、南西・北西方向のワイドなダイレクトビューウインドウが魅力的です。特に14.8帖のLDは南西・北西両方向に全面開放となっています。キッチンはアイランド型で3.8帖の広さです。

 LDに隣接の洋室は
5帖でバルコニーにも出られ、玄関廊下から入る洋室は5.8帖でこちらもバルコニーに面しています。主寝室は7.3帖と十分な広さで形も整っています。収納はウォークインクローゼットもあり十分な容量を確保、浴室が1418サイズなのは若干惜しいですが、優れた間取りと言えます。これで眺望が抜けていれば申し分ないのですが、これは現地で確認する必要があるでしょう。

 販売価格は8,280万円、坪単価324万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、279万円[東池袋坪単価]×1.091[駅距離補正]×1.030[築年数等中古補正]×1.045[地価上昇補正]=坪単価328万円となりました。また、『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行うと、8,240万円(坪単価323万円)〜8,640万円(坪単価339万円)となり、適正価格の中でも割安なカウントとなっています。

 本マンションは
現在も分譲続行中ですが、公式HPによれば、現在の販売住戸8戸は、専有面積47.40平米〜84.36平米に対し販売価格5,688万円〜11,180万円で、坪単価397万円〜438万円程度となっています。本マンションの平均坪単価が350万円程度であったことと考え合わせても、今時点で対象住戸をこのような価格水準で購入できるのはお得感があると判断できます。

 当初割高と思われた本マンションも、同レベルの価格水準であった『Brillia(ブリリア) Tower 池袋』が早期完売を果たしたことで、割高感が薄れてきました。マンションとしてのグレードは高く、豪華な雰囲気と優れた建物構造・仕様最近のタワーマンションと比較しても抜きんでています。高層階住戸ではないものの、購入の価値が十分ある物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:アウルタワー
 価格:8,280万円 (税込)
 所在:豊島区東池袋4丁目
 交通:「東池袋」駅徒歩2分
 面積:専有84.36平米

詳細はこちら(ノムコムより)
アウルタワー

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| 中古マンション 豊島区 | 20:59 | comments(0) | trackbacks(0) |
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