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プレシス田園調布(新築)−安くて名を取るか、高くて実を取るか
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急東横線・目黒線・多摩川線「多摩川」駅より徒歩7分、東急東横線・目黒線「田園調布」駅より徒歩16分、東急池上線「雪が谷大塚」駅より徒歩14分の場所に立地する一建設分譲・ファーストコーポレーション施工・地上5階地下1階建・総戸数39戸の『プレシス田園調布』です。

 アドレスは大田区田園調布1丁目です。田園調布は、1918年(大正7年)に実業家渋沢栄一らによって立ち上げられた『理想的な住宅地「田園都市」の開発』を目的とする田園都市株式会社により開発、1923年(大正12年)8月から分譲された地域で、東京でも有数の高級住宅街です。

 現在の
大田区田園調布は1丁目〜5丁目からなります。高級住宅街のイメージで語られる「田園調布」とは、「田園調布」駅西側に広がる扇状の街路付近の大田区田園調布3丁目、4丁目の一部及び玉川田園調布の一部を中心とした一帯を指しますが、かつては田園調布1丁目から2丁目にかけての国分寺崖線に面した部分、及び田園調布4丁目から5丁目にかけての多摩川に面した国分寺崖線の辺り大邸宅が集中し、現在、「多摩川」駅周辺の斜面に点在するマンション群はその名残です。

 本マンションは、
田園調布の高級住宅街ではなく中原街道に一部接した場所に立地します。最寄り駅は「多摩川」駅で徒歩7分、低地にある「多摩川」駅から東急多摩川線の線路沿いに多摩川に向かって歩き、踏み切りを渡って中原街道へ登ったところに所在します。ご近所にはガストはま寿司があり、立地の高級感には乏しいですがファミリー向けには便利です。

 高台に位置し、外観はアイボリー系のタイル仕上げを基調とした安定感のあるフォルムとしています。L字型の配棟全戸が南東又は南西向き上層階住戸のバルコニーからは、多摩川をはじめとする豊かな自然環境と整然とした家並が調和する街を見渡すことができます。

 設備・仕様については、天然石のカウンタートップ、食器洗い乾燥機などが目を引きます。二重床・二重天井、複層ガラスの採用など、構造面でも問題ありません堅固な支持地盤を活かした直接基礎を採用している点も安心材料です。

 間取りは2LDK・3LDKで、ディンクス又はファミリーがターゲット専有面積50平米〜80平米で販売価格3,900万円〜6,800万円となります。現在は第2期2戸の販売を実施中で、間取り2LDK+S、専有面積70.57平米に対し販売価格4,990万円、坪単価234万円の住戸が売り出されています。したがって、価格水準としては、坪単価234万円〜300万円程度となっています。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、359万円[多摩川坪単価]×1.013[駅距離補正]×1.021[地価上昇補正]=坪単価371万円となり、上記坪単価の中央値と比較すると28%程度割安との試算結果です。今回本物件を取り上げたのも、マンション価格高騰の折、本物件はかなりの安値となっている点です。特に上記の70平米4,990万円は、交通量の多い中原街道沿いとはいえ、「多摩川」駅徒歩7分にして驚きのプライスです。

 これに対し、
多摩川を越えた川崎市側では、「武蔵小杉」駅前のタワーマンションの価格高騰が続いています。現在販売中の『シティタワー武蔵小杉』第1期分譲で平均坪単価320万円とされていましたので、多摩川をはさんで23区と川崎市の価格の逆転現象が起きています。私がマンションを探し始めた12〜13年前は、田園調布といったブランド地でなくとも、多摩川をはさんで23区側が川崎市側より坪単価20万円〜30万円は高いと言われていました。

 本マンションに限らず、
田園調布以東の多摩川沿いの物件価格が、価格上昇の波に乗り遅れている感があります。例えば『ザ・久が原レジデンス』(「鵜の木」駅徒歩4分、「久が原」駅徒歩8分)は坪単価232万円〜285万円程度『グランイーグル西馬込供(「西馬込」駅徒歩10分)は坪単価225万円〜233万円程度『グランイーグル蒲田掘(「大森町」駅徒歩15分)は坪単価200万円〜225万円程度と、軒並み坪単価200万円台前半から購入でき、この価格水準はアベノミクス前からほとんど変わっていません

 これは、
現在のマンション人気が、従来の良好な住宅地を選好するというより、交通網・商業施設等へのアクセスなど利便性を第一に重視する風潮の表れと言えます。ある意味さびしいトレンドですが、見方を変えれば、大田区ブランド地がまだまだ安く買えるチャンスでもあります。「安くて名を取るか、高くて実を取るか」という不思議な選択肢が、本マンション購入の判断のポイントと言えそうです。

公式ホームページ ⇒プレシス田園調布

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| 新築マンション 大田区 | 20:53 | comments(0) | trackbacks(0) |
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