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メゾンサンシャイン(中古)−サンシャインシティ敷地内のお手軽借地物件
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ有楽町線「東池袋」駅より徒歩4分、JR山手線「池袋」駅より徒歩11分の場所に立地する新都市開発センター旧分譲・大成建設施工・地上12階建・総戸数244戸・1978年10月築の旧法賃借権物件『メゾンサンシャイン』です。

 アドレスは豊島区東池袋3丁目です。東池袋は、「池袋」駅東口北側の地域で、日本有数の繁華街池袋の中心です。町域は概ねJR山手線環内に入り、国道254号(春日通り、川越街道)の南側、グリーン大通り(旧称:市電通り)の北側に1丁目から5丁目まで存在し、北側に上池袋、北大塚、東側に南大塚、文京区大塚、南側に南池袋、西側に西池袋と接しています。

 東池袋には
豊島区役所、サンシャインシティ、60階通り、サンシャイン通りなどがあり、飲食店や商業施設がひしめいています。一方、南池袋に向かっては寺社が多数あり、喧騒なイメージと異なった静寂さが広がっています。副都心の商業集積地区と昭和時代の古い猥雑さとが同居していますが、全体に高台神田川に向けて緩やかに下っているので、住宅地としても良好です。また、各種学校・大学も置かれています。

 豊島区は東池袋エリアを
「池袋の新しい魅力をつくる」地区と位置付けています。商業・業務に加え、居住環境も整った職住接近の地区として整備していく計画で、現在では、「池袋」駅周辺の「池袋ターミナルエリア」と双璧をなす存在になりつつあります。

 本マンションは、そんな
東池袋の中心に位置し、池袋のランドマーク的役割を担う「サンシャインシティ」の敷地内に所在します。サンシャインシティは、1971年に小菅に移転し東京拘置所となった旧・巣鴨拘置所跡に建設され、1978年(昭和53年)4月6日にサンシャイン60が竣工し、展望台のオープンとオフィス・テナントの入居を開始、約半年後の10月5日にプリンスホテルを除く全館が竣工しグランドオープン(街開き)を迎えました。

 本マンションはその
街開きとともに竣工したワンルームを中心とした分譲マンションです。各区分所有者からなる管理組合法人の自主管理物件であり、サンシャインシティの所有物件ではありません。所有者・居室によっては分譲賃貸として運用されています。

 正確には
サンシャインシティ内文化会館直上に立地するマンションで、東池袋からも雨に濡れずに地下道で直結しており、利便性が非常に高くなっています。場所柄、セキュリティには気を配っており、8階から12階の各階のエントランスにオートロックがあります。また、室内からモニターで来訪者を確認できるほか、1階には防災センターがあり、夜間は警備員が巡回を行っています。屋上にはテラスも付いており、夏は心地よいことでしょう。

 サンシャインシティの魅力は言うに及びません。高層ビルとしては展望台の高さ都内一のサンシャイン60を中心に、複数のビルや地下街・専門店街で構成されています。オフィスや専門店街アルパ・アルタを中心とする商業施設、ホテル(プリンスホテル)にとどまらず、水族館、ナンジャタウンやJ-WORLD TOKYOといった屋内型テーマパーク、プラネタリウム、劇場などのレジャー施設、コンベンションホールまで擁する、毎年約3千万人が来場する日本初の複合都市施設です。

 本マンションの
欠点ワンルームの場合、室内に洗濯機置場がないことでしょう。対象住戸の存する12階にはコインランドリーがありますが、コインランドリー1回300円、乾燥機1回100円日々使用するだけに馬鹿になりませんし、いちいち室外にまで洗濯に行くのも面倒ではあります。

 対象住戸は
地上12階建て建物の12階に所在する専有面積22.24平米のワンルームです。最上階・南向き住戸中庭と向きあう方角です。玄関から入るとすぐにキッチンとなり、玄関左手にはいわゆる3点セット(浴室・トイレ・洗面)の水廻りとなります。キッチン兼廊下を通ると洋室となり、主だった収納はシューズボックスだけというシンプルでよくある投資向け物件と言えます。事務所利用も可能と、用途は広くなっています。

 旧法賃借物件で借地期間は2039年9月まで、借地料は毎月3,596円です。これ以外に、管理費6,300円/月、修繕積立金4,770円/月、給水料1,000円/月、給湯料3,334円/月と細々と経費がかかり、合計毎月19,000円となります。

 販売価格は900万円、坪単価134万円です。『マンションナビ』により対象住戸の自動査定を行うと、810万円(坪単価120万円)〜910万円(坪単価135万円)となり、上限に近いですが適正価格の範囲内です。

 また、『HOME'S不動産アーカイブ』によれば、中古市場における
本マンションの過去の売出価格は坪単価131万円〜223万円で、本物件の坪単価134万円はこの中では安めの価格水準です。

 一方、
投資用物件として考えた場合、『マンションナビ』によれば、賃料は6.7万円〜7.1万円とされていますので、表面利回りは8.9%〜9.5%、実質利回りは6.4%〜6.9%と、築37年目の物件としてはやや物足りない感じです。利便性は高いですから、投資用としてよりむしろセカンドハウス的に使用する方が割り切れていいかもしれません。

 本ブログでは、
中古物件で人気アクセスランキングに掲載されているものを取り上げているのですが、最近は本物件のような1,000万円以下の投資用物件が常時ランキングの上位を占めるようになり、これは今まで見られなかった動きです。これには、投資家が積極的に投資用物件を探しているといった事情が背景にあり、今後しばらくはこのような傾向が続くことでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:メゾンサンシャイン
 価格:900万円 (税込)
 所在:豊島区東池袋3丁目
 交通:「東池袋」駅徒歩4分
 面積:専有22.24平米

詳細はこちら(ノムコムより)
メゾンサンシャイン

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