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ついにマイナス金利の住宅ローン?−マンション買って200万円もらおう!
JUGEMテーマ:マンション

 「すごい時代になったなあ」

 私がため息をついて読んだのが、ある雑誌のマンション購入に関する記事でした。その記事では、金銭感覚に敏感なAさんマンション購入に踏み切った理由がこう書いてありました。

「今の
歴史的な低金利の住宅ローンと、消費税率アップに伴う住宅ローン減税の拡充と組み合わせれば、実質国が住宅ローンの元金を払ってくれることになりますから」

 私はこの記事に目を疑いましたが、確かにこの
驚くべき現象は現実のものとなっています。例えば、住宅ローン減税の優遇がある長期優良住宅のマンションについて、住信SBIネット銀行の住宅ローン5年固定、金利0.49%で、融資年限35年、融資額5,200万円借りたと仮定すると、1年目の利払いが251,729円に対し、住宅ローン減税額はその倍の50万円となり、国が248,271円分のローン元金を払ってくれたことになります。

 仮に
金利が6年目以降10年目まで0.49%で維持できた場合、10年間の利払い総額は約221万円となります。これに対し、住宅ローン減税額の10年間の合計額は、元金残高を考慮するとその倍の約443万円で、国が約222万円のローン元金を支払ってくれたことになります。

 したがって、
マンション価格が5,200万円だった場合、国が物件価格の4%を支払った上に、10年間は住宅ローンの金利を支払ったのに等しい効果です。私は昨年夏、ビックカメラでエアコン値引きしてもらった上に無利子ローンで割賦購入しましたが、この場合、国はビックカメラと同じような役割を果たしてくれています。また、これを金利で換算すると、実質マイナス0.5%程度となり、約200万円のキャッシュバックをされたようなものです。

 なぜこれがすごいことかというと、さる筋によれば、財務省は、国のお金が個人の資産形成につながることを極端に嫌がるからだそうです。例えば、新潟大震災の前までは、いかに震災で家が全壊しようとも、その住宅の再建に国費を投入しなかったということです。それが平時の、しかも利殖にもつながる高級マンションの購入に対して、所得制限を設けることなく、一律に減税しているわけです。

 ちなみに、上記の
融資額5,200万円の例では、毎月の支払額は134,754円になります。1年目は50万円が年末調整で戻ってきますから、実質支払いは毎月93,087円となります。例えば、長期優良住宅の認定を受けた坪単価350万円の23区内人気地の新築マンションの場合、5,200万円出せば50平米程度の住戸が購入できますが、23区内人気エリアの新築賃貸マンションでは毎月12万円の家賃で30平米程度のワンルームしか借りられません。

 しかも、当然のことながら、
賃貸住宅は、そのマンションに縛られない身軽さはあるものの、分譲マンションのように資産形成にはなりません。建物も分譲仕様の方がグレードが高く、住み心地がよく、専有面積が広く、将来の賃貸・売却も見込める、ということになります。

 夫婦共働きで、それぞれが住宅ローンを組めば、それぞれが住宅ローン減税を受けられることになります。上記の例では、1億400万円の億ションを購入し、夫婦合計で10年間最大1,000万円の住宅ローン減税額となります(ただし、住宅ローン返済途上で離婚する場合は、きれいに売却できないケースではもめる要因となるかもしれません)。

 さらに、
住宅ローン減税は、一生涯で一度受けたら終わり、というものではなく要件に合致する場合には、この制度が続いていれば何度でも受けることができます。例えば10年タームでその時々のライフスタイルに合ったマンションに買い換えていけば、その都度、そのときの条件の住宅ローン減税を受けることができます。

 また、
金融機関と相談してOKであれば、既存のマンションを人に貸してその賃料を得つつ、新しいマンションを購入して移り住むことで、既存マンション住宅ローン支払い後の賃料余剰益と住宅ローン減税を活かしつつ新マンションの住宅ローンを支払うことで、資産を増やしていくことも不可能ではありません

 現在、
マンション価格が高騰して、もはや不動産バブルの域ではないかと言われたりしていますが、それでも賃貸マンションを借り続けるよりは、多少マンション価格が中古市場で値下がりしたとしてもお得ではないかと思われます。経済情勢厳しい世の中ですが、国の住宅購入支援策をできるだけ上手に活用しながら生活防衛を図りたいものです。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 住宅ローンその他融資 | 20:19 | comments(6) | trackbacks(0) |
Comment
管理人さま、こんばんは。
来月に7年間住んだマンションを売却することになったため、非常にタイムリーな話題でした。
個人的には、所有はハイリスクハイリターン(ミドルくらいですかね?)、賃貸はローリスクローリターンという印象があります。
私はたまたま武蔵小杉にマンションを保有したため、その成長の恩恵にあずかることができましたが、知人には値下がり幅が大きく売るに売れずに苦しんでいる人が何人もいます。
これから分譲マンションを購入する予定の20〜30代の方に僭越ながらアドバイスするならば…
相場観があり、長期的に安定的な収入が望め、相場や金利の動きに機敏に対応できるならば分譲。
そうでないならば賃貸。
いかがでしょうか(^^;;
| うーたん | 2015/03/28 8:03 PM |
うーたんさん、こんにちは!
コメントどうもありがとうございます。

マンション売却、おめでとうございます!
武蔵小杉のマンションは今売り時とも言われていますので、
良い時期のご決断だと思います。

うーたんさんのおっしゃる通り、
物件を所有するということは、そのリスクも伴います。
本ブログでは、
分譲マンションのメリットばかり強調しずぎたので、
うーたんさんのコメントを拝見して、反省しました。

私の職場でも、郊外物件を購入したばっかりに
売ることもできずに悩んでいる人がいます。
考えてみれば、
「都心回帰」というのも一つの現象に過ぎず、
社会のトレンドが「郊外環境重視」となっていたら、
中古相場も逆になっていたわけです。
また、今後そうなる可能性だってありますので、
売却益か売却損かはまさに紙一重です。

賃貸派にはそのようなゲームに乗らない賢さがあります。
うーたんさんのご指摘通り、
分譲マンションを購入するなら
事前に相場を勉強し、
その後もずっと勉強し続ける覚悟が必要なのでしょう。

今後ともどうかよろしくお願い申し上げます!
| coralisland | 2015/03/29 10:40 AM |
管理人様
非常に参考になります。
FBにてシェアさせていただきました。
私は3年前に元町中華街に自宅マンション(区分所有)を購入しましたが、このような思考はベースにあります。
繰り上げ返済のタイミング等も住宅ローン減税が終わってからという考え方になりますよね。
これからもブログ楽しみにしております。
| aki831 | 2015/03/30 12:12 PM |
aki831さん、こんにちは!
コメントどうもありがとうございます。

FBのシェア、重ねて御礼申し上げます。
おかげさまで本記事を多くの方に読んでいただき、
大変嬉しく思っております。

元町中華街は、周辺再開発がいよいよ具体化し、
今後さらなる地価上昇が望めるエリアだと思います。
私もほしいなあ、と憧れつつ、
職場が東京方面のため
今のところ憧れにとどめています。

今は金利がとても低いので、
ご指摘のように、
繰上げ返済を早期にするよりも
住宅ローン減税の効果を十分に取ってから、
10年分の貯金をまとめて繰上げ返済に使う、
という考え方がよい気がします。
手持ちのキャッシュを減らさずにすむ
という効果もありますし。
aki831さんは既にそれを実践されておられるので、
とても賢い方だな、と思いました。


今後ともどうかよろしくお願い申し上げます!
| coralisland | 2015/03/31 8:16 AM |
大変興味深く読ませていただきました。
夫婦でローンというのは初めて知りました。

たとえ売るときに相場が下がり、キャピタルロスが発生したとしても、(大まかに言うと)その間そのキャピタルロス分だけで住めたと考えれば安く住んでいることには変わらないと思うのですが、如何でしょうか?
| ひで | 2015/06/07 9:16 AM |
ひでさん、こんばんは!
コメントどうもありがとうございます。

ひでさんのおっしゃる通りで、キャピタルロスをどうとらえるか、の問題だと思います。
例えば6千万円で購入したマンションが20年後に半値になったとしても、月々12.5万円で住めた計算となり、当初に住宅ローンを満額借りたとしても、売却の結果、手残りはあることになります。

したがって、無理なローンを組んで途中で任意売却や競売とならない限り、私はやはり購入した方が資産形成の面では有利だと思います。
一方、身軽で機動的な賃貸人生もスマートなライフスタイルで、これはこれでアリだなと考えています。


今後ともどうかよろしくお願い申し上げます!
| coralisland | 2015/06/07 11:25 PM |
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