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ザ・パークハウス 船堀(新築)−船堀にも訪れるマンション価格上昇サイクル
JUGEMテーマ:マンション

★ 都営新宿線「船堀」駅より徒歩3分の場所に立地する三菱地所レジデンス&東神開発分譲・木内建設工業施工・地上13階建・総戸数254戸の『ザ・パークハウス 船堀』です。

 アドレスは江戸川区船堀3丁目です。船堀(ふなぼり)は、江戸川区西部に位置し、「船堀」駅前には江戸川区内唯一の映画館である船堀シネパルや地上115メートルの無料展望室をはじめ、ホールや商業テナント、その他各施設を兼ね備えた複合施設のタワーホール船堀があります。

 北で
東小松川4丁目及び松江5・6丁目、東で一之江町・二之江町・春江町5丁目及び江戸川6丁目、南で北葛西1・5丁目、西で荒川を挟んで対岸の小松川と隣接しています。町域北辺を東京都道50号東京市川線(新大橋通り)で画し、南辺は新川が流れています。東辺には一之江境川親水公園があります。寛永6年(1629年)、千葉の行徳塩田から江戸への塩の搬入路として新川が開削され、船の出入りをする堀川が船堀の由来となっています。

 船堀の利便性の良い場所に一流ブランドの大規模マンションが誕生します。「船堀」駅からは徒歩3分、同駅南口を出て南東方向に歩いた左手に位置します。元は高島屋船堀別館があったところで、店舗ではなく倉庫として利用されていました。ここが昨年、50億円1,600万円で三菱地所レジデンスと東神開発に譲渡され、地元では「ここにマンションが建つらしい」と話題になっていました。

 敷地面積は5,983.50平米で街区の1ブロックの4分の3程度を占めて見惚れるようなきれいな長方形です。南西・北西・北東側で接道する三方道路の敷地で、北側斜め向かいにはマックスバリュエキスプレス船堀駅前店、また南西側にはいなげやina21江戸川船堀店があり、日常のお買い物は自在です。

 「船堀」駅中心部に位置するだけに、本エリアは江戸川区の地区計画にも関係することとなり、従来より歩道を広くとり、ケヤキ並木の連続性に従うのはもちろん、通り沿いの敷地に植栽を基準以上に配置するなど、地域の景観形成に貢献しています。

 1階には店舗が入居予定で、売主としては「日常的な暮らしやすさを高める」店舗を誘致したい意向です。建物はきれいなボックス型が可能となったため、これを活かしてむしろ「シンプルでかっこいい」外観を目指しています。建物は3棟構成で、間口が広く取れる南西側がアベニューコート、北西側がゲートコート、南東側がプライベートコートとなります。コの字型に囲まれた敷地中央は3階建の自走式駐車場となり、それぞれの階でアベニューコートのエレベーターホールとつながっています。

 グランドエントランスダイナミックな庇、御影石の列柱、木調のエントランスドアが特徴的で、豊かな緑に包まれた重厚な造りとなっています。共用施設総戸数254戸の大半がファミリーであることを見越して、「テラスラウンジ」「キッズルーム&コミュニティサロン」など、コミュニティ空間の形成と維持に重点を置いています。区立船堀小学校にも徒歩5分と近く、お子様連れにとっても安心です。

 間取りは2LDK〜4LDK、専有面積58.17平米〜91.08平米ですが、70平米台の3LDK、80平米台及び90崑罎4LDKが中心となります。いわゆる田の字型間取りですが、これはファミリーにとってもっとも使いやすい間取りとも言えます。

 販売は6月下旬開始を予定しており、5月30日からはモデルルーム事前案内会が開催予定です。最も気になるのは販売価格帯ですが、船堀エリアの分譲マンションは昨年までは坪単価180万円台〜200万円台で推移し、唯一『プラウドシティ船堀』(2011年分譲。なお、本マンションは、『プラウドシティ船堀』以来の船堀エリア大規模マンションです)だけは平均坪単価222万円と突出していました。

 ところが
現在売出し中『エクセレントシティ船堀』平均坪単価238万円程度と、昨年までは出なかった水準で販売が開始されました。そして、ネット上では、本マンションの平均坪単価は260万円台〜270万円台になるのではないかと推測されています。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、192万円[船堀坪単価]×1.074[駅距離補正]×1.014[地価上昇補正]=坪単価209万円となり、もし本物件の平均坪単価が260万円〜270万円台とするならば、約27%程度割高との試算結果です。

 しかし、
マンション価格が新境地となっても、それらはすぐ古くなり、むしろその価格水準を踏まえたプライシングが続いていくことになります。本マンションは、このサイクルを船堀で実現するための重要なターニングポイントとなりそうです。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス 船堀 

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| 新築マンション 江戸川区 | 20:50 | comments(0) | trackbacks(0) |
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