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上野ダイカンプラザシティ(中古)−下町情緒を味わう気長な投資物件
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ日比谷線「入谷」駅より徒歩9分、つくばエクスプレス「浅草」駅より徒歩7分の場所に立地するダイカンホーム旧分譲・東海興業施工・1990年9月築・地上10階建・総戸数52戸の『上野ダイカンプラザシティ』です。

 アドレスは台東区千束3丁目です。千束(せんぞく)は、1丁目から4丁目まであり、2007年12月1日現在の人口は8,946人です。台東区の北東部に位置し、町域の東部は土手通りを境に東浅草・日本堤にそれぞれ接し、南東部は浅草に、南部は西浅草に、西部は入谷に、北部は竜泉に接しています。

 本マンションの所在する
千束3丁目と千束4丁目付近は吉原と呼ばれ吉原遊廓が置かれた場所であり、その名残として千束4丁目付近の規模・店舗数日本一のソープランド街が存在する。傍には吉原神社が建立され、他は商業地と住宅地とが混在しています。

 「入谷」駅から本マンションまでは徒歩9分の道のりです。同駅3番出口を出て東へ下るように歩き、国際通りに沿って右折、さらに二本目の道を左折した右手に所在します。つくばエクスプレス「浅草」駅からは徒歩7分で、こちらは国際通りを北上するルートとなります。

 このように
2駅2路線利用可能なマンションで、「浅草寺」や「花やしき」などの観光地も徒歩圏内です。肉のハナマサが徒歩1分、まいばすけっとやセブンイレブン、郵便局が徒歩2分と生活に便利で、千束小学校が徒歩4分、千束公園が徒歩5分、台東病院が徒歩5分と、教育・医療関係でも不自由はなさそうです。

 外観タイル貼りの本マンションは、オートロック仕様で、フローリング、キッチンにはミニ冷蔵庫が付いており、単身者にはありがたい機能です。トイレ、シャワー、バスがいわゆる3点セットなのは残念ですが、本マンションが建てられた当時はむしろ洋風のお洒落な機能として人気があったものです。

 対象住戸は
地上10階建て建物の3階に所在する専有面積17.35平米の1Kです。バルコニーの目の前には建物が建っていますが、南向きで日照は取れているものと思います。玄関から入り、直進すると洋室となります。洋室の出入り口には1口コンロのミニキッチンミニマルにはまっています。また、その背後には湯水器があります。

 シャワー室は玄関より左側にありますが、
トイレが斜めに置かれ、余計にシャワーの水滴を浴びるのではないかと懸念されます。収納は物入れと下足入れが各1個で1Kマンションとしてはごく標準的な間取りになっています。

 販売価格は780万円、坪単価149万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行ったところ、720万円(坪単価137万円)〜820万円(坪単価156万円)となるため、本物件の提示価格はこのレンジ内にぴたりと納まっています。

 また、
想定賃料は、5.1万円〜5.5万円で、表面利回りは8.2%程度となります。現在、同マンションの同じ間取りの募集賃料を見ると9階住戸で5.7万円になっており、上記の試算は実現可能性が高い数値と言えるでしょう。

 月額の管理費が7,860円、修繕積立金が6,280円で、月額賃料から控除すると残りは36,860円、実質利回りは5.7%です。投資用ローンのシミュレーションをすると、利率2.0%で25年借りた場合に、ほぼ控除後の月額賃料に等しくなり、インカムゲインはまず得られないと思った方が良さそうです。

 それでも
地道にローンを返済していけば、売却時にキャピタルゲインを得るのは難しくなく、あるいはもちろん、実需用としての購入も考えられます。将来への投資と思って気長に管理していける物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:上野ダイカンプラザシティ
 価格:780万円 (税込)
 所在:台東区千束4丁目
 交通:「入谷」駅徒歩9分
 面積:専有17.35平米

詳細はこちら(ノムコムより)
上野ダイカンプラザシティ

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| 中古マンション 台東区 | 22:31 | comments(0) | trackbacks(0) |
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