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中古マンションの魅力と限界−値上がり基調の中、大幅値下げ物件も
JUGEMテーマ:マンション

★ 9月24日付日本経済新聞によれば、首都圏で中古マンションの価格が一段と上昇しています。8月は12カ月連続で値上がりし、約5年ぶりに前年同月比の上げ幅が1割を超えました。東京都の伸びが全体をけん引しています。近畿圏でも都心部の上昇が目立ちます。投資物件向けや相続税対策などの需要が堅調です。一方で郊外の値動きは鈍く首都圏の中で二極化が鮮明になっています。

 不動産調査会社の東京カンテイ(東京・品川)によると、
8月の首都圏(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)の中古マンション平均価格は3,115万円でした。前月比で1.5%、前年同月比で10.7%高くなっています。前年同月比での上昇率が1割を超えるのは2010年7月以来、5年1カ月ぶりです。前年同月比で1割以上上昇すると、「値上がりが加速している」目安になるとされています。

 首都圏全体の物件数の半分弱を占める
東京都の値上がりが目立ちます。8月は前月比2%、前年同月比14.6%高い4,351万円でした。中でも東京23区は前年同月比で16.1%上がりました。

 需要は底堅いものがあります。東日本不動産流通機構の調べでは、8月の東京都の中古マンション成約件数は前年同月比で18.1%増えました。「都心部は投資や相続税対策など購入者が居住する以外にも幅広い需要がある」(三井不動産リアルティ)とのことです。

 一方、
首都圏でも郊外では小幅な上昇にとどまります。神奈川県は前年同月比4.6%、埼玉県は同2.7%値上がりしました。千葉県では同2.6%下がりました。立地選別の姿勢が強まっており「特に都心部への通勤に1時間以上を要する地域への関心は低い」(野村不動産アーバンネット)ということです。

 近畿圏(大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県、和歌山県)でも首都圏と同様に二極化の傾向がみられます。8月の近畿圏の中古マンション価格は前月比0.4%、前年同月比2.4%上がって1,859万円でした。大阪市中心部は同11.5%高の3,232万円と、近畿圏全体と比較して大きく値上がりしました。

 愛知県の中古マンション価格は頭打ちとなっています。8月の平均価格は1,611万円で、前月比0.4%、前年同月比4.7%の値上がりにとどまりました。2013年初めから上昇が続いていましたが「東京都などと比べて市場規模が小さく息切れしている」(東京カンテイ)とのことです。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。
新築マンションと中古マンションの売れ行きは相関関係があり、新築マンションが高くなり過ぎると値段的に見やすい中古マンションの売れ行きがよくなる、と言われています。私も10年超、マンション価格に関心を持って見ていますが、これだけはっきりと中古マンションの押し上げ相場が見えたのは初めてのことです。

 確かに、
中古マンションの価格は自在です。新築マンションは、築年数0であるがゆえに同じエリアでは物件ごとの価格幅が大変狭くなっており、これを克服するには都心から離れていくしかありません。しかし、中古マンションについては、築年数で妥協すれば同じエリアであっても自分の懐具合に合わせたマンション購入が可能です。

 これを一言で言えば、
新築マンションはエリア選好型、中古マンションは築年数選好型であると言えます。そして、エリアは購入後に変えることはできませんが、築年数はリフォーム・リノベーションによりカバーすることが可能です。

 しかし、
中古マンションは、外観や共用施設については、自分の力ではどうにも変えることができません。いくら専有部をカッコ良くしても、外見が見劣りがする、と敬遠する方もいるでしょう。身近な共用部で言えば、窓のサッシなどがあり、管理組合の許可なくして複層ガラスなどに変えることもできず(もともと古い窓枠に合わないでしょうが)、断熱性・遮音性などで新築マンションにどうしても劣ってしまったりします。

 一方、
中古マンションは、その管理の良し悪しで、物件としてのクオリティがずいぶん変わってきます。私が先日拝見したマンションは、築50年を超えていましたが、外壁をきちんと塗り直し、ゴミの分別収集をしっかり行っているなど、「ここなら住んでもいいかな」と思えるほど気持ちの良さが伝わってくるマンションでした。

 これに対し、以前見た
築20年ほどのマンションは、バブル期にできた急造ワンルームマンションの類だったこともあって、管理はどうしているのか、外壁にクラックが入り、郵便受けにはどれもチラシが一杯詰まって「こんなところに住んでいる人がいるのか」と思えるほど荒れが目立つマンションでした。これは極端な例でしょうが、マンションは築20年を超えてくると、そのマンションが置かれている状態が外観から一目でわかるようになってきます。

 その意味で、
中古マンションの世界も面白く、突きつめていけば深みにはまりそうですが、それはさておき、中古物件相場に話を戻しますと、確かに高値が提示される中古マンションが次々と登場しているのですが、一方で、「この価格で売れるのかなあ」と見ていると、いつまで経っても買い手が付かず、値段を下げざるをえない物件も目につくような気がします。

 もちろん中古物件の価格の値下げは日常的にあることで、今に始まった話ではありませんが、私がここ2、3日で見た物件では、23区内の人気地で中古マンションが1件、投資用物件が1件、いずれもいきなり1千万円の値下げをしているものが現れました。

 これは、
元値がもともと盛っていたとも言えますが、はたから見れば元値が高いとは思いつつも、今の相場からはそんなものかなと思える水準だったので、ちょっとびっくりしました。その物件だけよほど運悪く反響が悪かったのか、それともこれは今後の相場全体のムードとも関係してくるのか、引き続きウォッチしたいと思っています。

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