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Brillia City 石神井台(新築)−早大学院・早大至便、満足度高い大規模物件
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★ 西武新宿線「上石神井」駅より徒歩10分の場所に立地する東京建物&住友商事&セコムホームライフ分譲・長谷工コーポレーション施工・地上9階建(建築基準法上地上8階建・地下1階)・総戸数267戸の『Brillia City 石神井台』です。

 アドレスは練馬区石神井台4丁目です。石神井台は、1丁目から8丁目まであり、2007年(平成19年)3月1日現在の住民基本台帳による人口は29,380人です。練馬区の南西部に位置し、北部を東大泉、南部を上石神井・関町東、西部を関町北、東部を石神井町と接しています。

 石神井は、
旧・武蔵国豊島郡上石神井村字大門(だいもん)・沼部・西村・小関の辺りをさします。1970年(昭和45年)7月1日、住居表示を施行し旧・上石神井2丁目のほぼ全域と下石神井2丁目のごく一部(三宝寺池一帯)を合わせて石神井台となりました。旧・上石神井2丁目の残りのごく一部は関町に譲られ、1978年(昭和53年)に関町北の一部となりました。

 なお、
東京都立石神井公園の三宝寺池の沼沢植物群落天然記念物に指定されています。また、今リバイバルで流行っている「ど根性ガエル」は、石神井台近辺を舞台としていました。

 「上石神井」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅北口から北上し、新青梅街道に突き当たって左折、早稲田大学高等学院を右手に見ながら石神井川を渡り、三差路にある扇橋公園を超えたところに本マンションが立地します。標高50メートル超の高さをフラットに歩く道のりです。

 元は
病院の跡地で、不整形ではありますが敷地面積は10,806.91平米もあります。売主は東京建物&住友商事&セコムホームライフのジョイントですが、東京建物がメインの売主と考えられます。意外でしたが、23区での『Brillia City』シリーズは初めてとのことで、東京建物も力を入れている様子がHPからも伝わってきます。

 練馬区は23区内で最も緑被率が高く、また、広大な都立石神井公園をはじめとして公園数が多いのですが、そんな練馬区でも最大級の規模のプロジェクトです。上記の通り標高は50メートル超23区では最も高く、安心です。「上石神井」駅は西武新宿線急行停車駅で、JR山手線「高田馬場」駅から2駅13分の近さです。

 教育環境では、徒歩6分のところに有名進学校である早稲田大学高等学院があるのが目を引きます。同高校に通われるお子さんをお持ちのご家庭には格好の場所と言え、早稲田大学にそのまま進学されるのなら上記の通り「高田馬場」駅にも2駅の便利さです。「上石神井」駅から2駅で「東伏見」駅があり、ここにも早稲田大学のキャンパスとグラウンドがあります。ある意味では早大学院・大学に通うお子さんには願ったりの立地になります。

 日常のお買い物は、ライフが徒歩5分、サミットが徒歩6分とまずまずです。徒歩1分の場所にローソンもあり、コンビニ需要にもマッチしています。共用施設グランドピアノを配したカフェラウンジ、パーティールーム、ゲストルーム、プレイスタジオ、ライブラリー&スタディールームなど多彩、コンシェルジュ、食配ラボ、EV充電機、洗車スペース、シェア倉庫、カーシェアリング、レンタサイクルなどサービスも充実しています。居住年齢層を若干上に設定しているようで、子供向きオンリーの施設はプレイスタジオ程度で少ない印象です。

 間取りは2LDK〜4LDK、専有面積59.82平米〜98.97平米、平均面積74平米と、ゆとりあるディンクス又はファミリータイプになります。田の字型住戸が基本で、プランによっては居室効率の余り良くないものも見受けられます。

 9月21日よりモデルルームはグランドオープン、販売は10月下旬からを予定、第1期は、A、B、Cの3棟のうちA、B棟を販売し、その価格水準は、上記専有面積に対して販売予定価格4,800万円台〜6,900万円台、坪単価234万円〜271万円程度、平均坪単価260万円強の模様です。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、221万円[上石神井坪単価]×0.975[駅距離補正]×1.012[地価上昇補正]=坪単価218万円となりました。これによれば、本件価格は割高であるとの試算結果になりますが、ランドマークともなり得る東京建物の大規模物件であり、かつ、今のマンション相場を考えれば、私はむしろ思ったより割安なのではないか、とさえ感じました。

 個人的な
予想では平均坪単価280万円程度で、検討者からは「高い、高い」と言われながらそれでも売れてゆく図を思い描いていました。しかし、マンションにしては駅距離があり、タワー物件ではなく、都心ではない大規模物件については、現在の好調な相場でも販売に時間がかかっており、これらのことも考慮して売りやすい価格帯にしたのかもしれません。

 場所柄から
土地勘のある方か、あるいは上記で書いたようにお子さんが早大学院・早稲田大学の生徒・学生さんである方など、特定の購入者層に限られるかもしれませんが、だからこそ購入者にとって満足感の高い物件となる可能性が高いです。ある意味底堅いとも思える本マンション、今後の売れ行きに注目したいと思います。

公式ホームページ ⇒Brillia City 石神井台

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| 新築マンション 練馬区 | 23:29 | comments(0) | trackbacks(0) |
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