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ライオンズマンション宮崎台第10(中古)−価格値下げで利回り12%超の安定収入
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線「宮崎台」駅より徒歩12分の場所に立地する1987年9月築・地上4階建・総戸数26戸の『ライオンズマンション宮崎台第10』です。

 アドレスは川崎市宮前区宮崎です。宮崎は、1丁目から6丁目まで及び宮崎(大字)が設置されており、2010年6月末現在の人口は21,409人です。宮前区の北東端にあり、北東側で高津区に接しています。旧宮前村(みやさきむら)の中心部に位置しますが、東急田園都市線開通前は交通の不便さから、のどかな農耕地帯が残っていました。東急田園都市線の開通後、急速に宅地化し、現在は一戸建て住宅やマンションの立ち並ぶ住宅街となっています。

 馬絹(まぎぬ)矢上川に合流する、矢上川の支流の小川を谷として、その両側の斜面及び頂上の台地部分によって構成されています。そのため、他の宮前区内と同様に坂が非常に多くなっています。主な坂としては、長坂、さくら坂、堂脇坂などがあります。近年では日本電気(NEC)研究所のあった敷地が、「宮崎さくらの丘公園」という名で住宅地として再開発されています。
 
 この地域には
旧来「宮崎」の名は存在せず、宮崎の名ができたのは、1951(昭和26)年で、梶ケ谷・馬絹・土橋・有馬のうち軍用地として接収されていた地が農地解放された際、新たな大字として成立しました。宮崎の名は、旧宮前村(みやさきむら)に由来しますが、このとき、「宮崎小学校」から「宮崎」という名が付けられました。

 「宮崎台」駅から本マンションまでは徒歩12分です。同駅南口を出て左手の方に歩き、「宮崎台駅入口」交差点を右折して「長坂下」交差点をさらに右折、一つ目の曲がり角を左折、右折を繰り返して厚木街道に出て梶ヶ谷方面へ向かった左側に立地します。上記にある通り、いったん下ってまた上るルートで、アップダウンがやや気になります。

 周辺には、スーパーマーケットの
「まいばすけっと 下作延店」、「ライフ 宮崎台店」、「東急ストア 宮崎台店」、コンビニの「セブンイレブン 川崎梶ケ谷4丁目店」、「ローソンストア100 梶ヶ谷三丁目店」、飲食店の「デニーズ 梶ヶ谷店」、ドラッグストアの「ハイフキヤドラッグ 宮崎台駅前店」などがあり、毎日のお買い物等にも便利な立地となっています。

 ライオンズマンションらしい赤みがかった外観で、外壁タイル貼りで耐久性に優れています。オートロック仕様で、防犯面でも安心です。巡回方式の管理で、駐車場はありません入居者専用の敷地内ゴミ置き場などを設け、駐輪場も完備、原付二輪車の駐輪も無料です。鉄筋コンクリート造で防音・耐震・耐火性に優れ、管理もしっかりしており、綺麗に保たれたマンションです。

 対象住戸は、
地上4階建て建物の2階に所在する専有面積19.65平米のワンルームです。南東向きバルコニー南東・北東角部屋ですので、特に北東からの日照が期待できそうです。これは北東方面が厚木街道に向けて開いているからで、一方では厚木街道を通る車の騒音が気になるかもしれません。

 典型的な投資用ワンルームタイプの一つではありますが、玄関がサイドインプライバシーが保たれています。玄関左手には3点セットのユニットバス、電気温水器があって、その横に1口コンロのキッチンが配置されています。6帖洋室付設のクローゼットが室内洗濯機置場と化しているため、収納は下足入れと、洋室の壁に設置されたが主力です。

 販売価格は直近の470万円から40万円値下げして430万円、坪単価72万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行うと、462万円(坪単価78万円)〜531万円(坪単価96万円)となり、現在の価格は割安と言える水準です。現在、3階住戸が三方角部屋の好条件ながら専有面積17.06平米で560万円(坪単価107万円)で売出し中であり、これと比べても安さが光る物件となりました。

 ちなみに
投資用で購入する場合には月額想定賃料が4.5万円ですので、表面利回り12.6%になります。管理費月額9.830円、修繕積立金月額4,910円ですから、実利回りは8.4%に落ち着きます。仮に投資用としてフルローン(金利2%、30年)を組むと、毎月支払額は15,893円で、手残りは14,367円となります。

 駅徒歩距離12分で、途中でアップダウンがあるため、賃貸募集にやや心配はありますが、それでも賃料を下げれば、上記の融資条件であれば賃料3万円でも持ち出しは発生しませんので、安心して投資もできる物件だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:ライオンズマンション宮崎台第10
 価格:430万円 (税込)
 所在:川崎市宮前区宮崎
 交通:「宮崎台」駅徒歩12分
 面積:専有19.65平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ライオンズマンション宮崎台第10

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| 中古マンション 川崎市宮前区 | 22:30 | comments(0) | trackbacks(0) |
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