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国税庁がタワーマンション節税に警鐘−追徴課税を受けないポイントとは?
JUGEMテーマ:マンション

★ 5日付産経新聞によれば、国税当局が、タワーマンションを使った相続税対策の監視強化に乗り出したことがわかりました。市場価格に比べ、課税の基となる評価額が低くなりやすいことを利用したもので、国税庁は行きすぎた節税策には追徴課税もあり得るとして注意喚起しています。

 マンションの評価額は土地と建物を分けて評価します。土地は敷地全体の評価額を戸数で分けて算出するため、戸数が多いほど評価額が低くなります。建物も棟全体を専有面積割合で案分することから、同じ面積なら高層階も低層階も評価額は同じです。戸数が多く高層階ほど市場価格の高いタワーマンションが、より「節税効果」が高いとされます。

 財産評価の通達には「著しく不適当と認められる評価額は国税庁長官の指示を受けて評価する」との例外項目があり、売買価格を用いて課税した例もあります。国税庁は「直ちに例外項目を適用するわけではないが、総合的な事情を考慮して判断したい」としています。

 以上が産経新聞の記事の内容です。この記事の1日前の4日、朝日新聞などで、
「タワーマンション使った節税 国税庁『チェック厳しく』」といった記事が掲載されて不動産業界に衝撃を与え、翌日の東京株式市場では不動産会社の株が軒並み急落しました。今回、後追いの格好となった産経新聞の記事では、国税庁のコメントを載せ、「直ちに例外項目を適用するわけではないが、総合的な事情を考慮して判断したい」とマイルドな表現で若干の軌道修正が図られています。

 要は
現在のタワーマンションの評価の仕方を見直すわけではなくケースバイケースであまりに悪質な事例を摘発する、ということでしょう。判例では、被相続人が寝たきりになってから相続人名義でタワーマンションを購入し、相続後すぐに売り抜けて多額の「差益」を得た事例について、時価評価で課税した国税庁の処分を肯定しています。

 業界からは、
「どういう場合に追徴課税となるのか、基準を示してもらいたい」という意見も出ています。しかし、上記の記事の通り、「著しく不適当と認められる評価額は国税庁長官の指示を受けて評価する」との「例外項目」に依拠する、ということですから、原則は現状通りで安心してよい、とも読めます。ただ、そう安心して調子に乗って行きすぎた行為をすると黙っちゃいませんよ、と言いたいのだと思います。

 例えば、
“鐐蠡蛙佑まだ元気なうちに自らの意思でマンションを購入し、∩蠡蛙佑相続物件をしばらく(例えば3年)保有した後、物件を売却したならば、国税庁の指摘に引っかかることはなさそうです。また、,つ△両魴錣そろうのが望ましいのですが、「例外評価」を最も狭く解釈する場合には、)瑤廊△琉貶の条件を満たすだけでも「例外評価」はされない、とも思われます。

 実際、
販売の現場でお聞きするのは、「亡くなられたご主人が保有していた投資物件について奥さんは全く興味がなく、早く売り払いたい」として売りに出されているケースで、「ご主人」を「お父様」、「奥さん」を「ご子息」と言い換えてあてはまる事例がたくさんあります。不動産は保有するだけで「手間がかかる」と言え(この点株式と異なります)、早期売却には無理からぬ事情がある場合も多いのです。

 ,砲弔い討蓮被相続人が意思能力を表示できない場合にマンション購入など普通あり得ないので、相当グレーですが、それが判明するのは「相続税評価」と「物件売却」が時期的に近接して、調査官が「怪しい」と調査を行ったときに限られると思われます。ただ、このやり方が「不当」と判断された以上、もちろんこのような行為をやるべきではありませんし、何かの拍子で指摘を受けるのでは、とびくびく暮らすことにもなりかねません。

 上記の解釈が正しいとすれば、出てくる
教訓は、「子供に残すタワマンは元気なうちに買え」ということになり、また、それは言われなくても、住宅は普通、元気なうちに買うものなので、結局は「現在の好調なマンション市場には影響を及ぼさない」ということかもしれません。

 この件については、本年10月3日のブログ『タワー節税で子孫が苦しむことに?−評価変更は国税当局の胸先三寸』で触れたところですが、
現在の「国税当局の胸先三寸」は、「行き過ぎた行為への例外的な課税」であることが判明しました。とにかく「『タワーマンション節税』という妙なテクニックが横行することのないよう」釘を刺した、ということですし、私達もその意図を正しく理解して正しく行動することに尽きると思います。

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| ノウハウ・経験談 | 22:31 | comments(0) | trackbacks(0) |
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