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中古マンションを上手に売るには?−あらまほしきは近隣比較物件
JUGEMテーマ:マンション

★ 先日の不動産経済研究所の『首都圏のマンション市場動向−2015年10月度−』(本ブログ11月17日付記事『新築マンションの販売がついに鈍化か?−中古相場も変調の予感』ご参照)の発表をはじめとして、マンション相場の減速が云々されるようになってきました。

 首都圏の中古マンション相場は、総じて言えば今のところ上昇基調なのですが、本年に入って売り物が増えており、「まだ高くなりそうだから売るのを待とう」という昨年までの売り控えのスタンスはみられなくなっています。このように、供給側は、ある意味いくらでも増えるのですが、需要はそんなに増えるわけではないので、いったん「買い手市場」になると、売る側は大変です。

 個人的に
ずっと気になっていたのは、この春に娘に使用させる目的で購入したマンションで早くも2戸、売りに出ていたのですが、それが中古市場でなかなか売れなかった点です。そのうち1戸は半年も売りに出されており、3ヶ月くらいを過ぎた時点で200万円超値を下げたのですが、中古マンションのポータルサイトにいつまでも残っていました。

 「変だなあ…」

 上記の2戸は売値より価格を引き上げて、新築未入居状態で販売していました。ただ、このマンションは元値が安かったので(私の試算では相場より14%程度割安)、価格を引き上げたとしても、まだ標準相場より低い価格水準でした。これで売れない、となると、私も少々見込み違いだったことにもなります。

 「今、中古市場で価格を引き上げて出しておられる方もいらっしゃいますが、
目論見通り売れるかどうか…このマンションの最寄り駅で数年後に東京建物さんがタワーマンションを計画しているようです。これが坪単価450万円とか500万円とか高値で出てきたら、このマンションも売れるようになるでしょうね」
 
 私の
マンション購入の担当者は、契約時の雑談の中でそのようなことを話してくれました。私は、「えっ、そんな時まで売れないの?」と不審に思いましたが、状況は担当者が言った通りになっています。

 「近くの築4年のライオンズはあんな高値で売れたのに…」

 私が購入したマンションは、確かにどの駅にも徒歩距離が10分超あり、大きなスーパー等の生活利便施設が近くにないのがハンデであり、それが分譲価格に反映されていたといえばそうなのですが、私は「あわよくば10年後に分譲時と同じ価格で売却も」などと大甘な絵を描いていたので、内心焦りました。

 先々週、
ちょっとブルーな気持ちでこのセカンドハウスに向かっていると、交差点のところで「あの〜ご近所にお住まいの方ですか」と、チラシ配りの不動産営業マンに呼び止められました。

 「はあ、そうといえばそうですが…」

 すると、営業マンはなぜか苦しそうな表情で(路上営業が楽しくないのは当然ですが)、「ど、どうですか。ここに新しく投資用マンションができまして。資産形成になりますし、相続対策にも」とチラシを渡してきました。

 (相続対策て、そんな老けて見えるんか)と思いながらチラシを見ると、「高っ」という言葉が口をついて出てしまいました。坪単価レンジはおそらく370万円〜390万円程度で、私が購入したマンションより2割以上高くなっています。駅距離はこの投資用マンションの方が1〜2分近いのですが、大ざっぱに言えば「どっこいどっこい」で、投資用ですから、仕様は分譲マンションに比べて見劣りがします。

 「これ、買う人いるんかな」

他人ごとながら心配していたところですが、昨晩、中古マンションのポータルサイトを見ると、

 「おお…売れた…」

ついに、私が購入したマンションから売りに出ていた住戸が消えていました。また、上記の投資用マンションも既に賃貸に出された住戸がありますので、順調に売れているようです。

 思うに、
私が購入したマンションは、新築の出物が少ないエリアで、駅距離も手伝って、売りに出された住戸の価格が正直「高いのか安いのかよくわからん」状態が長らく続いたのではないかと思います。まして、分譲時価格を知っている人からは割高にしか見えなかったことでしょう。

 しかし、
近隣に新築マンションが出現し、その価格が私が半年前に購入したマンションの価格より大幅に高かったことから、購入検討者に本マンションの割安感を感じさせたのでしょう。また、売る方も、「実はお近くで出たマンションがこんな高値でして、それに比べたらずいぶんお得ですよ!」営業がしやすくなったのだと思います。

 これらのことから、
中古マンションの購入とは、ランドマークであったり、ブランド力があったり、購入者がよほど思い入れがあったりする物件は別として、通常は、他物件との比較で相対的に判断されるものと考えた方がよさそうです。特に、分譲時価格も忘れられたり、知っても当時買う状況になかったりするくらい、一定の期間があいた方が売りやすいと思われます。

 その意味で、私のマンション契約時の
営業担当者の上記の言葉は「なるほどな」と今更ながら納得させられるものでした。私も、近隣に東京建物の『Brillia Tower』ができて分譲されるときが、まず第一の売り時の判断なのかもしれません。

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