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ライオンズヒルズ梶が谷(中古)−坪51万円・リスク小のバス便ファミリータイプ
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線「梶が谷」駅よりバス11分(バス停 山下)徒歩6分の場所に立地する大京旧分譲・住友建設施工・1990年4月築・地上5階建・総戸数46戸の『ライオンズヒルズ梶が谷』です。

 アドレスは川崎市宮前区野川です。野川(のがわ)は、川崎市高津区と宮前区に跨る町名ですが、本マンションは宮前区に所在します。広大な台地を中心とした地域で、平地は矢上川や有馬川(いずれも鶴見川の支流)の流域近辺に限られています。

 台地・平野問わず、
広く農業が営まれてきましたが、近年は平地や傾斜地での宅地開発が急速に進んでいます。台地においても、東急野川団地を初めとするマンション建設が増えた結果、この地域は川崎市内でも有数のベッドタウンとなりました。一方では、公園や手つかずの自然も多く残されています。近くに鉄道駅がないため、自家用車やバス武蔵小杉、溝口、鷺沼、港北ニュータウンへ買い物に出る住民が多くなっています。

 野川の地名の由来は矢上川の流れによるものと考えられます。南北の丘陵のあいだを流れる矢上川「野川」と呼ばれ、それに沿う村と言うことで「野川村」になったと思われます。1950年代までは古い農村の姿が残っており、低地・谷戸には水田、台地上には畑作、雑木林は炭林になり、大正時代には養蚕が盛んでしたが、戦後は代わって養鶏・養豚が盛んになりました。1950年頃からは東京急行電鉄による開発の手が入り、県営や市営の住宅・団地が建ちはじめていきました。

 「梶が谷」駅からはバス便を利用します。梶01の「鷺沼」駅行き東急バスに乗り、7つ目の「山下」バス停で下車、そこから西の方へ狭い道を歩いた左手に立地します。同バス停から降りるとすぐの右手にスーパーFujiがありますので、買い物には便利です。

 いわゆる
崖地立地で、南に下る斜面沿いに建てられているようで、道路からは本マンションの最上階(5階)しか見ることができません。今の横浜市条例では建てられない建築方法だと思いますので、既存不適格の扱いとなっている可能性があり、確認が必要です。

 ただ、この建て方は、
日照・眺望等が良好な場合が多く、本マンションでもこれがセールスポイントとなっています。短所としては、その建て方から駐車場が少なくて現在空きがなく、車中心の交通アクセスから考えると不便です。また、エレベーターもないとの情報があります。

 管理や手入れはしっかりしており、管理人さんの対応もよいようです。管理費は月額14,000円、平米単価202円と標準的で、修繕積立金月額13,320円と合わせると27,320円が毎月の維持管理費用となります。オートロック仕様、2戸1エントランス独立性の高い構造になっているのも好印象です。

 対象住戸は
地上5階建て建物の2階に所在する専有面積69.31平米の2LDKです。センターインの玄関で、ホールを左に曲がると16帖の広いLDとなります。キッチンは独立型の3.5帖、洋室は玄関右手に6.7帖と4.5帖の2室が備わっています。

 LDは南向きバルコニーに面し、開放感があって日照・眺望良好です。2洋室もドライエリアに面しているので、上空からの明かりは入ってくるものと思われます。洗面所は余裕の広さで、収納量は標準的です。

 販売価格は1,060万円、坪単価51万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,155万円〜1,356万円『HOME'S不動産アーカイブ』では1,714万円〜2,085万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

これらの
自動査定の平均は1,578万円、坪単価75万円となり、販売価格は32.8%割安との試算結果です。なお、本マンションの分譲時坪価格は199万円との記録が残っています。

 このように、本マンションはかなりお買い得とのサインが出ていますが、やはり駐車場の空きがないのがネックです。ただ、近隣に駐車場を確保し、空きが来るのを待つといったスタンスもありでしょう。フルローン1,060万円を組んで10年家族で住み、10年後に半値で売るとした場合、毎月の支払額は管理費・修繕積立金を含め7.1〜7.2万円ですみます。元値が安い分、リスクが少ない物件として安心して購入できるマンションといえるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称: ライオンズヒルズ梶が谷
 価格:1.060万円 (税込)
 所在:川崎市宮前区野川
 交通:「梶が谷」駅バス11分徒歩6分
 面積:専有面積69.31平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ライオンズヒルズ梶が谷

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| 中古マンション 川崎市宮前区 | 19:20 | comments(4) | trackbacks(0) |
Comment
こんにちは!いつも楽しく拝見しています。coralisland様は中古も記事にして頂けるのでとても勉強になります。

実は参考にご意見を伺いたいのですが・・・

私が現在中古マンションを探してまして、
条件が、「武蔵小杉で築浅低層2LDK以上で出来れば3月中に入居したい」

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FYISXA1A/

それで↑の物件がいいかなぁと思っているのですが、coralisland様の地元ということでアドバイスを頂けないでしょうか?
不動産屋さんがいうには、前面道路が拡幅すると、売却益も入るし、眺望なども良くなりますよ!と言うのですが・・・

今回の記事を見て、川崎市は値下がりも激しいのかなぁと思ったりもしましたが・・・

お忙しい所申し訳ありません、よろしくお願いします!
| とーます | 2015/12/05 11:10 AM |
とーますさん、こんばんは!
コメントどうもありがとうございます。

ジオ・イニシア武蔵小杉ですね。
私も本ブログで記事を書いたことがあります。
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1334

「武蔵小杉」駅からぎりぎり10分圏内に入りませんが、近くに広大な等々力緑地やファミレスもあって、ご家族で住まわれるには特によい場所です。

価格も現在の相場からはリーズナブルだと思います。
中古相場では、武蔵小杉駅前のように急激に価格が上昇しているということはありませんが、やはり駅前タワーマンションの価格上昇に引っ張られて緩やかに上昇、武蔵小杉が発展する限り資産価値はきちんと保全されることでしょう。


今後ともどうかよろしくお願い申し上げます!
| coralisland | 2015/12/05 11:46 PM |
ご回答ありがとうございました!

武蔵小杉はまだ再開発が続くみたいなので、そういう意味では資産価値は落ちにくいのかもしれませんね、ファミリー向けということで真剣に検討してみたいと思います。

これからも更新楽しみにしています!
| とーます | 2015/12/06 10:03 PM |
とーますさん、コメントありがとうございます。

今後ともどうかよろしくお願いいたします!
| coralisland | 2015/12/06 10:25 PM |
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