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中古価格とローン残高の関係−マンション所有者「勝ち組」の法則
JUGEMテーマ:マンション


★ 8日付家みつかわら版には、『マンション価格、中古になるとどのくらい下がるの?』と題して、以下の内容の記事を掲載しています。

 『
中古マンションの価格は、主に築年数や立地(利便性や周囲の環境)、階数や方位(リビングなどの向き)、管理状態などで決まってきますが、一般的には仲介を依頼した不動産会社が取引事例比較法によって査定し、その査定価格を参考に売主が売却値段を決めます。取引事例比較法というのは、同じ地域での類似する物件の取引事例を参考に値段をつけるもので、最もウエイトが大きくなる判断要素は築年数となります。

 中古マンションの築年数による価格下落の度合いすが、一般的に築10年までで年に1.5%、築10〜20年で年に2%、築20年以上で年に2.5%ずつ価格が安くなっていきます。平均すると年に2%ずつ下がる計算で、専有面積の1坪(3.3平方メートル)当たり単価でみると年に4万円ずつ下落していきます。専有面積20坪(66平方メートル)のマンションなら、年に80万円ずつ価値が下がっていくことになります。この1坪当たり年4万円の下落は立地に関係なく、都心でも郊外でも同じように下がる傾向があります。

 たとえば、専有面積20坪(66平方メートル)の新築マンションの価格が
都心で4,000万円(坪単価200万円)、郊外で3,000万円(同150万円)とします。年に同じように坪当たり4万円下がると、下落率は都心で年2%、郊外で2.7%と、郊外の方が下落の度合いが高くなります。これは、都心は地価が高く、都心のマンション価格の場合、価値が下がりにくい土地のウエイトが高くなっているからです。

 対応策としては2つあります。

 ひとつは、
築年が経過してもマンションの価値が落ちにくい好立地で物件を探すことです。先ほども述べましたが、坪単価が高いところほど下落率は低くなります。最初から買い換えを考えているのであれば、価格は高くても、その後の価値が落ちにくい好立地の物件を選ぶことです。マンションは一に立地、二に立地です。

 もうひとつの対応策は、価格の下落分以上にローンの元本を減らしていくことです。たとえば、先ほど例に挙げた専有面積20坪(66平方メートル)の新築マンションを都心で4000万円(坪単価200万円)で購入した場合、年に80万円(4万円×20坪)ずつ価格が下落する計算です。ローンの元本返済を年80万円以上に設定しておけば、売却時に元本返済額と下落分の差額がキャッシュで手に入ることになります。』

 以上が家みつかわら版の記事の概要です。これからわかることはやはり、
地価の高い、人気のあるところほど価値も落ちにくい、ということで、つまり都心高級物件ほど価格は維持されるという意味で、マンションというものは、構造的に、貧富の差を拡大させる効果を有するものだと言うことができます。

 ただ、
私たち一般サラリーマンでも、そんなに損をせずにマンションを所有し、生活することは可能です。マンション所有者の最大のリスクは、マンション価格の下落であるわけですが、上記の価格下落率を見れば、それほど心配はないことがわかります。

 上記記事の都心坪単価200万円の物件例は今やあり得ませんので、例えば
湾岸マンション、坪単価310万円と設定し、専有面積70平米、分譲価格6,560万円の物件でシミュレーションしてみます。

 価格下落率を上記記事のとおり設定すると、
築年数ごとの中古価格は以下のとおりとなります。

1年 6,462万円   5年 6,068万円  10年 5,576万円  
15年 4,920万円  20年 4,264万円  25年 3,444万円
30年 2,624万円


 そして、本マンション購入のために、全額をフラット35、現在の金利1,680%、融資期間35年で住宅ローンを借りたとすると、各年の住宅ローン残債額は次の通りです。

1年 6,421万円   5年 5,842万円  10年 5,060万円
15年 4,211万円  20年 3,287万円  25年 2,282万円
30年 1,189万円


 この結果、各築年数時点で本物件を売却した場合、手元に残るお金は、次の通りです。

1年   41万円   5年  226万円  10年  516万円
15年  709万円  20年  977万円  25年 1,162万円
30年 1,435万円


 また、仮に住宅ローン負担=家賃と置き換えると、実質の月額家賃は、次の通りです。

1年 17.3万円   5年 16.9万円  10年 16.4万円
15年 16.7万円  20年 16.6万円  25年 16.8万円
30年 16.7万円


 家賃との置き換えでは、10年目までの下落率が小さく設定されているために、築10年が一番効率よく売却できる時期となっていますが、それはさておき、一番大事なのは、マンション価値が住宅ローン残債を常に上回っている、という点です。この点さえ確保していれば、住宅購入による自己破産を免れることができるからです。

 また、
マンション価値と住宅ローン残債の差はそのまま、プラスの資産となります。住宅ローンをこつこつと真面目に払っていけば、手元には自然と、妻や子に残せる財産ができることになります。この程度であれば相続税の要件にも引っかからないでしょうから、次の世代に自分の資産を渡すことができます。これは、私にとっては結構、心強く感じるものがあります。

 もちろん、今後、
相場が大きく変動したり、不動産価格が下落の一途をたどる場合には、負の資産となる可能性もあり、最終的にはどんなことがあっても住宅ローンを自分で支払えるだけに抑えることがまずは肝要です。その上であれば、不動産を長期に保有するということは、ほとんどの場合において資産にプラスになり、「勝ち組」になれる可能性が高い、と言うことができるのではないでしょうか。

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| 住宅ローンその他融資 | 23:25 | comments(2) | trackbacks(0) |
Comment
素晴らしい記事ですね。
フラット35Sで借りられたら更に有利になりますね。
| ひでぼう | 2015/12/14 9:39 PM |
ひでぼうさん、こんばんは!
お誉めのお言葉、恐縮しています。

ご指摘の通り、フラット35Sなら、もっと結果は良くなります。
当初は変動0.775%で試算しようかと思ったのですが、30年間の変動リスクからすれば適当ではないと思いなおしました。
なるほど、フラット35Sならその心配もなく、最も効果の出る算式になりますね。
どうもありがとうございました!

今後ともどうかよろしくお願い申し上げます。
| coralisland | 2015/12/14 11:21 PM |
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