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★ JR京浜東北・根岸線「港南台」駅より徒歩23分の場所に立地する1985年6月築・地上5階建・総戸数21戸の『サングレイス港南台 壱番館』です。
アドレスは横浜市栄区鍛冶ケ谷町です。鍛冶ケ谷町(かじがやちょう)は、栄区の中北部、JR根岸線の北側に位置し、鎌倉街道(神奈川県道21号横浜鎌倉線)の南東に鍛冶ケ谷1丁目、北西に鍛冶ケ谷2丁目、北に小山台が隣接しています。南西から北東へ向かう谷地を通過する鎌倉街道を中心部とし店舗が点在する住宅地、そこから南北の小高い丘陵地と谷戸にかけてが住宅地・緑地となっています。なお、鍛冶ケ谷1丁目の南東には、中野町とまたがる丘陵地に本郷ふじやま公園があり、古民家が移築・保存されています。
鎌倉時代にこの地に鍛冶師が住んでいたことから、この地名がつけられました。かつては鎌倉郡鍛冶ケ谷村で、1889年(明治22年)に笠間・中野・桂・公田・上野・小菅ヶ谷の各村と合併、本郷村大字鍛冶ケ谷となり、1939年(昭和14年)4月1日に横浜市戸塚区に編入され、戸塚区鍛冶ケ谷町となり、1986年に分区により、栄区鍛冶ケ谷町となりました。
「港南台」駅から本マンションまでは徒歩23分です。同駅を出て東に進路をとり、「県立地球市民かながわプラザ」を左手に見ながら北東方向に進み、JR根岸線を越えてさらに住宅街の中を上っていき、日野南公園の南側に立地します。そういえば、娘たちがまだ小さかった頃、車で「県立地球市民かながわプラザ」に行き、帰り道を迷って本マンションあたりを車でうろうろしたことを今、懐かしく思い出しました。
「港南台」駅前はロータリーが整備され、デパート、総合スーパー、銀行、郵便局などの商業施設が充実していますが、そこから徒歩23分で、かつ、坂道ですから、徒歩での通勤通学はかなりきつそうです。しかし、鎌倉街道経由で大船・上大岡・桜木町方面などへの路線バスが利用でき、「港南台」駅からは神奈川中央交通バス約7分、つつじが丘バス停下車徒歩4分ですから、バス便利用だとまずまずです。なお、「本郷台」駅からは徒歩19分となります。
本マンションは、南向きと南東向きに住戸が配置され、間取りは51.30平米〜56.00平米の2LDK〜3LDKタイプとDINKSやファミリー向けのプランニングです。外観は5階建てのタイル貼りで、南ひな段の市街地を見下ろす小高い丘の斜面に立地し、南側には低層住宅と公園を望み採光・通風が良好です。周辺は神社仏閣が多く由緒ある土地柄で、小学校、公園が至近なほか、幼稚園、中学校が近くです。
対象物件は、地上5階建て建物の3階に所在する専有面積51.3平米の2LDKです。玄関を開けると左手にトイレ、正面に5.2帖の洋室があり、右側に廊下を進むと6帖の和室、そして10帖のLDKがあります。南向きのワイドスパンで陽光を気持ちよく浴びれますし、眺望もパノラマ風景が広がります。
キッチンはLDKに壁付で、これはこれで潔い感じです。洗面所・浴室は標準的で、収納は大きな押入が威力を発揮しそうです。平成20年にリフォームを行っていますが、私が何より感動したのは、築年数が経過しているにもかかわらず、現在の所有者様がお部屋を大変きれいに、かつ、丁寧にお使いになっていることです。所有者様の本マンションに対する愛情が伝わってきます。
販売価格は830万円、坪単価53万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では855万円〜956万円、『マンションマーケット』では764万円〜845万円、『ふじたろう』では875万円、『HOME'S不動産アーカイブ』では874万円〜1,092万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。
これらの自動査定の平均は885万円、坪単価57万円となり、販売価格は6.2%割安との試算結果です。なお、本マンションの分譲時坪単価は229万円との記録が残っています。
専有面積がそこそこ大きいため、管理費月額17,430円、修繕積立金月額23,090円、合計月40,520円とランニングは結構かかります。このため、投資用物件として購入して賃貸に出しても、まずペイしないと考えた方がよさそうです。やはりこの地にゆかりのある方、愛着のある方が大切に住んでいくといった買われ方が最も適切だと考えます。
種別：中古マンション
名称：サングレイス港南台 壱番館
価格：830万円 (税込)
所在：横浜市栄区鍛冶ケ谷町
交通：「港南台」駅徒歩23分
面積：専有面積51.3平米
詳細はこちら(ノムコムより)
⇒サングレイス港南台 壱番館
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