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エクセレント蒲田(中古)−安定した収益が期待できる利便性○物件
JUGEMテーマ:マンション

★ 京急本線「梅屋敷」駅より徒歩5分、同線「京急蒲田」駅より徒歩10分の場所に立地する1989年12月築・地上5階建・総戸数35戸の『エクセレント蒲田』です。

 アドレスは大田区東蒲田1丁目です。東蒲田は、大田区の南東部に位置し、北部は大森中に、東部は北糀谷に、南部は呑川を境に南蒲田・西糀谷に、西部は第一京浜を境に蒲田に接しています。主に住宅地として利用されています。

 「梅屋敷」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅東側を出て、駅前交差点を通過、すき家とファミリーマートのある三叉路を南下していった場所に立地します。「京急蒲田」駅からは徒歩10分で、同駅を出て第一京浜を北東方向に歩き、大田区総合体育館の角を右折してしばらく歩いた右手に所在します。

 面積643.55平米の敷地は北側接道で、上記の大田区総合体育館は弓道場や大小合わせて4つの体育館があります。このほか、ツルハドラッグや東蒲小学校、大森東四郵便局、地域の交流の場である大森西図書館が近隣に所在するなど、利便性に優れています。

 清潔感のある明るい佇まいのホワイトタイル貼りの外観で、
エレベーター、防犯カメラ、24時間セキュリティ、耐震構造、24時間ゴミ出し可と充実しています。管理形態は全部委託の巡回方式となっています。きれいに保たれた敷地内からも管理の良さが感じられます。
 
 間取りはワンルーム〜1K、専有面積は14.30平米〜17.10平米でシングル向けです。西向きをメインとした各住戸のバルコニーは、クリアパネル仕様となっていて自然の光と風が感じられる空間を実現しています。1階にはコインランドリーが設置されています。

 各住戸の玄関には下足入れが設けられ、収納スペースもあり限られた居住空間を効率よく使えるように工夫が見られます。浴室は
3点ユニットバスタイプでコンパクトにまとめられていて、キッチンも家事動線に配慮して配置されています。室内は柱の出にくい構造で、すっきりとした住空間を演出しています。

 対象住戸は地上5階建て建物の4階に所在する専有面積16.2平米の1K、バルコニーは西向きとなります。玄関を入ると右手にキッチン、左手に3点ユニットバスがあり、廊下を直進すると洋室となる典型的な1Kタイプ、間口の広さが比較的広いのが利点です。なお、洗濯機置場を後付けしたのは良いのですが、冷蔵庫置場が見当たらないのが気になります。また、バルコニーからの眺望は、目の前の建物で遮られており、これもあって採光を確保するため、上記のクリアパネル仕様となっているのでしょう。
 
 販売価格は850万円、坪単価173万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では699万円〜800万円、『イエシル』では686万円、『マンションマーケット』では729万円〜800万円、『ふじたろう』では606万円、『HOME'S不動産アーカイブ』では729万円〜913万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は726万円、坪単価148万円となり、販売価格は17%割高との試算結果です。なお、本物件は集金代行契約条件付きのオーナーチェンジ物件ですが、現在月額5.8万円で賃貸中であり、表面利回り8.18%、実質利回り6.6%です。

 もし
利率3.0%、融資期間25年でフルローンを組んだ場合、毎月返済40,307円、管理費+修繕積立金が月額11,470円ですので、手残りが6,223円となります。この手残り額を多いとみるか、少ないとみるかは、各々の投資スタンスによることとなるでしょう。

 築後27年物件としてはもう少し利回りが欲しいところですが、物件の
利便性は良く、安定した不動産投資が期待できそうです。

 種別:中古マンション
 名称:エクセレント蒲田
 価格:850万円 (税込)
 所在:大田区東蒲田1丁目
 交通:「梅屋敷」駅徒歩5分
 面積:専有面積16.2平米

詳細はこちら(ノムコムより)
エクセレント蒲田

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| 中古マンション 大田区 | 20:04 | comments(0) | trackbacks(0) |
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