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築古+改修で安くて素敵なマンションを!−上流工程で勝負する大切さ

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★ 7月5日付リフォーム産業新聞によれば、東京テアトルは中古住宅のリフォーム事業「リノまま」を強化します。同事業は中古住宅の仲介と改修をセットにしたワンストップビジネスで、2013年6月にスタートして以来、右肩上がりで成長し、3期目(前期)は2.7億円となりました。今期は3億円超を計画しています。

 同社は中古住宅の買取再販事業とワンストップ事業2つを展開しています。今注力しているのがワンストップ型の「リノまま」です。特徴は、まず中古物件探しから入ることで、依頼主の持ち家率は15%と低く、ほとんどが住宅の一次取得者層なためです。依頼者と一緒に物件を内覧していくわけですが、同社ならではの
買取再販事業とのシナジーという強みがあります。

 同社では年間200物件ほどの中古マンションを買い取って、リフォームした後に販売しており、このような物件査定のノウハウは「リノまま」事業でも活用され、リフォームしやすいかどうか、長持ちしそうかなど、
「買い」の物件アドバイスが競合と差別化になります。実際に内見段階にまで進んだ方の5〜6割は最終的に契約に至っているということです。

 購入物件が見つかる前から、ローン審査や今後の支払い計画の確認、ラフプランと見積もりを行っておきます。
本当に良い中古物件は一週間以内に売れてしまうので、ほしい物件が見つかったら、もう1週間後には契約できるように詰めておくことがお客様のためにもなるという考え方からです。

 その後詳細な設計へと移っていくわけですが、
リフォームの平均予算は800万円前後になることが多く、今やこの価格水準にも抵抗がないということです。ある程度改装にお金をかけて、中古住宅を再生したいという要望が多いためです。

 同社の
顧客の予算は建物を含めて3,000万〜3,500万円です。特に都心部では築39年、40年、50年と、築年数の古い物件を選んで価格を抑え、改装にお金をかけるケースが多いといいます。問い合わせの7〜8割が女性で、単に家が欲しいというニーズではなくて、暮らしを大切にしたい、好きなインテリアに囲まれて暮らしたい、だからリノベにお金をかけたいということのようです。

 都心部では新築物件が減っているので、
買えないという層がそのまま中古に移行していくため、今後は需要は増えていくと考えられています。

 以上がリフォーム産業新聞の記事の内容です。今度結婚する私の甥が2千万円台で買えるマンションか戸建てを探していることは、以前本ブログでも触れましたが、甥が購入寸前まで検討したのが、築古マンションのリフォーム物件でした。

 場所は甥が住み慣れている杉並区の東京メトロ徒歩1分の立地で、リフォームを施した上に2千万円台と、なかなかスグレ物の物件でした。しかし、築40年超と古く、旧耐震設計で、大地震の時に心配、という理由から購入を断念したと聞きました。

 確かに築古マンションは耐震性に問題がある物件が多く、下手に手を出すとそれこそ命取りになりかねませんが、逆に
耐震診断が行われ、対策をしっかりとっているマンションであれば、真剣に検討してよいかと思われます。

 その際、上記のようなサービスはなるほど、と納得がいくものでした。甥が購入しようとしたリフォーム済マンションも、築古マンションを安く買い取って、標準のリフォームを施した上で、利益を数百万円のっけて販売したものと思われます。これは購入者側にとっても確かに楽なのですが、反対に
リフォーム前の物件を自ら購入した後でリフォームを行えば、数百万円節約できることとなります。

 しかし、購入者側はほとんどが素人ですので、それが「良い物件」なのか迷ってしまう場合がほとんどです。上記サービスはこの点、
買取再販業で培ったノウハウが活かせますので、安心かつ廉価、かつクオリティが高いマンションを購入することができます。

 そして、それがそのままリフォームに移行するとすれば、
余計なコストや時間もかからなくなります。リフォームも好みに応じてチョイスができ、豪華にもエコにもすることができるというメリットがあります。もちろん、一貫体制がむしろコスト高(価格に透明性がなくなり競争が働かないなど)につながることも否定できませんが、相見積もりを適切にとることで防げるものと考えられます。

 例えば先日、私が見ていた
「白金高輪」駅徒歩5分以内の築40年超マンションは、専有面積30平米弱の2DKが1千万円台前半で購入できました。これに約500万円かけてフルリフォームを行うとしても、総経費は2千万円もかかりません。したがって、外観はともかく、内装は新品そのもののオーダーメードマンションが、新築分譲マンションの半値で手に入れることができます。

 築古+リノベ物件が増えれば、当然流通量が増え、
中古市場でもこれらのリノベマンションが適正な価格で取引されることとなります。特にバリューアップが行われた物件は高く売ることができますので、センスの良い独創性をリフォームで表現できれば売却益を狙うこともできるでしょう。

 モノの値段は、それが上流工程にあればあるほど安く仕入れることができ、エンドで待ち構える他の購入者に高く売ることができます。新築分譲マンションはこの対極にあり、購入検討者は常に末端のエンドユーザーとしての位置づけしか与えられず、複数の中間業者のマージンが積み重なって高く売りつけられる宿命です。

 マンション価格高騰の折、是非
ひと手間かけることで割安かつ素敵なマンションを手に入れたいものです。 

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| ノウハウ・経験談 | 19:44 | comments(0) | trackbacks(0) |
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