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アドール亀有(中古)−新耐震で若い家族向け駅徒歩4分1,280万円3LDK

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★ 東京メトロ千代田線・JR常磐緩行線「亀有」駅より徒歩4分の場所に立地する都市建築計画旧分譲・建設保全施工・1989年6月築・地上7階建・総戸数20戸の旧法賃借権物件『アドール亀有』です。

 アドレスは葛飾区亀有3丁目です。亀有は、葛飾区北部にあり、亀有1丁目から亀有5丁目まであります。もとは日立製作所や日本紙業(現:日本大昭和板紙)、三共(現:第一三共)などの工場を擁する工業地域でした。これらの工場は撤退し、主にJR常磐線「亀有」駅を中心とした商店街と閑静な住宅街から形成されています。また、「亀有」駅を中心とした生活エリア全体を隣接する足立区域も含め、亀有と呼ぶケースもあります。

 中川の西岸に位置し、北は足立区に接しています。隣接する行政上の町名は、北は足立区中川及び東和、東は中川を挟んで対岸に新宿(にいじゅく)、南は青戸、白鳥(しらとり)、西は西亀有となります。西亀有は1965年の住居表示実施までは砂原町と呼ばれた地域でした。南東の青戸のむこうには国道6号が通ります。地名から「カメ」に因んだ物品・モニュメントも地域内に多く存在します。

 地域北部にあるJR常磐線「亀有」駅を中心とした地域は、葛飾区内でも有数の商業地域であり、約20年に及ぶ南口再開発事業の末、1996年に4棟の商業ビル、マンション、駐車場等を擁するリリオ商店街が開業しました。バブル崩壊で再開発事業は1年近く頓挫しましたが、その後核テナントとしてイトーヨーカドーが出店しました。そのほか、多目的ホール「かめあり リリオ・ホール」や葛飾区亀有地区センター(亀有区民事務所、集会所等)などが所在します。2006年にリリオ以来の大規模再開発として日本板紙亀有工場跡地に大規模ショッピングセンター
「アリオ亀有」が開業し、商業地域はますます活況を呈しています。

 この地域はかつて亀無・亀梨(かめなし)と呼ばれていました。この名は、低湿地帯の中に「亀」の甲羅の形を「成す」土地だからということで付けられたといわれていますが、「無し」に通じて縁起が悪いとされ、江戸時代初期(1644年頃)に現在の名に改められました。


 「亀有」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅南口ロータリーから南西方向に歩き、「藤和亀有コープ2」の角を左折して一つ目の角を過ぎた左手に所在します。フラットな道のりですが、海抜0.1メートルの低地になっています。同駅からは、一部の時間帯を除き多くの電車は東京メトロ千代田線直通で、直通電車を利用すれば乗り換えなしで大手町へ乗車23分、表参道へは乗車36分となります。

 同駅前のバスターミナルからは豊富な路線バス、東京ディズニーシーや葛西臨海公園駅行きの急行バス、羽田空港への連絡バスなどが発着しており、旅行や出張にも便利です。同駅周辺にはスーパー、ドラッグストア、飲食店、郵便局、銀行、区民事務所、600人収容のコンサートホールなどが揃っていますし、ファストファッション店や飲食店、映画館が軒を連ねる大型商業施設へも10分ほどで歩いて行けますから、
生活環境は充実しています。一方、本マンション目の前にカラオケスナックがあり、音が聞こえることもあることは留意事項です。

 交通公園とふれあい動物公園からなる緑豊かな上千葉砂原公園や広々とした景観を楽しめる中川の土手、図書館なども徒歩圏内にあり、のびのびと豊かな休日を過ごせるエリアです。

 本マンションは
1989年6月に竣工、総戸数20戸、広さ29平米〜58平米、間取り1DK〜3LDKとなっており、明るく風通しの良い7階建てマンションで、植栽の緑がよく映えています。一方、年季も入っているため、オートロックや監視カメラは備わっていません。平成26年夏には大規模修繕が行われ、イメージを一新しました。

 対象住戸は、地上7階建て建物の
6階に所在する専有面積58.36平米の3LDKです。南西・南東角部屋で、典型的な田の字型間取りです。玄関から廊下を直進して狭い6帖のLD、キッチンは4.2帖です。LDに隣接して和室があり、共用廊下側には5.6帖と3.5帖の洋室2室があります。

 水廻りは間取り中央部にあり、廊下の左右に振り分けられています。収納は、50平米台の3LDKだけにやはり少なめですが、
押入れの収納力は魅力です。

 なお、本物件は
旧法借地権物件ですので、月額管理費17,700円、月額修繕積立金10,500円以外に月額借地料16,360円、合計44,560円の出費が毎月あります。借地期間は残存1年5か月となっており、旧法借地権ですから更新は当然可能でしょうが、更新料や更新後の借地料が気になります

 販売価格は1,280万円、坪単価73万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,298万円〜1,499万円、『マンションマーケット』では1,365万円〜1,504万円、『イエシル』では1,423万円、『ふじたろう』では1,190万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,792万円〜2,234万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は1,492万円、坪単価85万円となり、販売価格は約14.2%割安との試算結果です。分譲時はちょうどバブル期で、平均坪単価266万円で販売されたとの記録が残っています。築28年を経て今やその4分の1強の価格で購入できる本マンションは新耐震基準後の物件でもあります。

 更新時の情報が今でも開示され、引き続き安心して住める目途がつけば、若いご家族でもお得に購入できるマンションということができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:アドール亀有
 価格:1,280万円 (税込)
 所在:葛飾区亀有3丁目
 交通:「亀有」駅徒歩4分
 面積:専有58.36平米

詳細はこちら
アドール亀有

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| 中古マンション 葛飾区 | 20:37 | comments(0) | trackbacks(0) |
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