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不動産バブル崩壊の予兆?−「背伸びをする」マンション購入者の不在の深刻さ

JUGEMテーマ:マンション


★ 15日付SUUMOニュースによれば、不動産経済研究所は14日、2017年1月度・首都圏の「マンション市場動向」を発表しました。

 1月の新規発売戸数は1,384戸です。対前年同月(1,494戸)比7.4%減、対前月(7,007戸)比80.2%減となりました。地域別発売戸数は東京都区部688戸(全体比49.7%)、都下114戸(同8.2%)、神奈川県266戸(同19.2%)、埼玉県156戸(同11.3%)、千葉県160戸(同11.6%)です。

 新規発売戸数に対する契約戸数は852戸で、
月間契約率は61.6%でした。前月の76.6%に比べて15.0ポイントダウン、前年同月の58.6%に比べて3.0ポイントアップです。地域別契約率は都区部67.9%、都下36.0%、神奈川県66.5%、埼玉県46.8%、千葉県58.8%でした。

 1月の1戸当り平均価格、1平米当り単価は、6,911万円、97.6万円でした。2016年12月は5,078万円、75.5万円でしたので、
前月比総額では1,833万円(36.1%)アップ、平米単価は22.1万円(29.3%)アップしています。

 地域別平均価格と1平米当り分譲単価は、東京都区部9,148万円・132.2万円、都下5,649万円・75.4万円、神奈川県4,808万円・67.7万円、埼玉県4,592万円・63.1万円、千葉県3,947万円・54.5万円でした。
即日完売は60戸(全体の4.3%)で、フラット35登録物件戸数は1,360戸(同98.3%)でした。

 以上がSUUMOニュースの記事の概要です。この記事は、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向−2017年1月度−』によっていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 1月の首都圏発売戸数1,384戸は、近畿圏の発売戸数1,396戸を下回りました。
首都圏の発売戸数が近畿圏の発売戸数を下回るのは26年ぶりとのことです。26年前とは平成3年に当たり、不動産バブルのピークの年であったということも不吉な兆候を予感させます。

 昨年12月の発売戸数が7,007戸とここ3年間の12月で最も多かった反動が出たとも言え、1月は最近の傾向通り、
ここ3年間の1月で最も少ない発売戸数となりました。

 1戸当たり価格は6,911万円と、ここ3年間で最も高くなりましたが、23区の1月平均価格が9,148万円であることからわかる通り、第1期1次36戸を即日完売した
『パークコート一番町』(平均価格18,333万円)等の超高級物件の販売が大いに影響しており、その意味では一時的な現象ともいえます。ちなみに、同マンションは、当初想定していた価格を5千万円ほど引き下げたとも噂され、立地に比したお値打ち感が富裕層にアピールしたものと思われます。

 契約率は61.6%と再び落ち込み、ここ3年間では昨年1月に次ぐ不振の数値となりました。ここ2年は年末商戦の反動を食う形で1月の契約率の低調さが目立ちます。しかし、発売戸数の少なさにも助けられ、また、決算セールへの突入という季節要素から、在庫数は6,842戸と、昨年12月から在庫数が318戸減少しました。タワー物件も発売戸数が増えた上に契約率も77.8%と、昨年1月のタワー契約率32.0%と打って変わって好調でした。

 間取り別では、
1R〜1DKの契約率が36.7%と、投資用物件が以前ほど売れなくなりました。おそらくは価格が高すぎて、投資用としてペイしないいう判断なのでしょう。また、価格帯別契約率を見ると、5千万円台後半〜1億円までの契約率が52.1%と目立って悪く1億円超の契約率が87.1%と、富裕層物件がよく売れた月でした。

 5千万円台後半〜1億円という価格帯は、
一般サラリーマンが背伸びをして何とか購入できる水準で、そこが伸びていないということは、一般層がマンション購入で無理ができなくなった、あるいは無理をしなくなった、と見ることもできます。富裕層の高契約率は、物件の良し悪しによって購入の判断ができる余裕の表れとも言えます。
 
 「背伸びをする」という購入スタンスは、マンション市場では好調を維持する鍵と言えますが、今やマンション業界はその大切な「鍵」を失いつつあります。
 
『分譲マンション・アップデート』へ


| 市場動向 | 20:21 | comments(2) | trackbacks(0) |
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Comment
coralislandさん

こんにちは。
段々暖かくなってきましたね。
花粉症の自分にはつらい時期ですが。。。(笑)

どうしたんだろうってぐらい売れてませんね。
上昇傾向があきらかであれば、多少の背伸びには目もつむるのでしょうが、価格が停滞してき始め様子見な方が多いんでしょうね。

私の知り合いの不動産屋さんも購入マインドが萎えはじめていると嘆いていました。

とはいえ、金利上昇、消費税増税を控え、どうするか(買うのか当分待つのか)決めるのにそれほど時間は残されていないのではないかと感じています。

個人的な見解ではありますが、支払利息よりも控除税額が上回るケースにおいては住宅ローン減税も改正があるのではないかなんてことも思っております。

買うにしても待つにしても悩みはつきませんね。
| ゆっきー | 2017/02/28 2:47 PM |
ゆっきーさん、こんばんは!
コメントどうもありがとうございます。

いつの間にかぱったりと
不動産の買いの勢いがなくなってしまいました。
「買いたくても価格が高くて買えない」
「買えても価格が下落しそうで買いたくない」
という心理の堂々巡りが続いています。
本当に難しい時代になりました。

しかし、金余りの時代ですから、
長期的には、今買って損することはない、
待ちの姿勢だと消費税増税でさらに買いにくくなる、
といったこともあります。
でも、これもあくまで可能性で、
真実がどこにあるのかは
歴史が証明するしかないですよね。

今後ともどうかよろしくお願い申し上げます!
| coralisland | 2017/02/28 11:15 PM |
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