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金融機関の融資姿勢が厳しくなっている?−明るくないマンション市場の未来

JUGEMテーマ:マンション


★ 『世田谷に利回り7%以上の新築RC一棟マンションを持とう!』−5〜6年前、昼休みに本屋に行き、熱心に立ち読みしたのがこの本です。買って読むほど現実味がないため、立ち読みで失礼したのですが、城南エリアに新築一棟RCマンションを所有する、という夢のようなコンセプトは魅力十分でした。

 その時は、郊外であれば新築アパートで利回り10%は普通にあり、
「こんないい場所で、しかもRCマンションだからどんなに頑張っても利回り7%でしょうがないんだよね」と思っていました。その後も「新築RCマンション一棟オーナー」の夢は断ち切れず、3〜4年前に思い切って、この本を書いた著者が代表を務める不動産会社に電話をしてみました。

「…その時はそうだったのですが、今は土地の値段や建築費がかなり上がりまして、6%を切るものも出てきました」
「ええっ、それじゃあ、利益はほとんど出ませんね」

 私は気落ちして電話を切りました。持てるはずもないものを気落ちする必要はないのですが、ひょとして将来、というかすかな希望を抱いていたのです。しかし、この様子だと、例え城南エリアに新築RCマンション一棟を所有できたとしても、日々の家計をむやみに圧迫し、破産するしかないものになりつつあると感じたのでした。

 ところが、その後も城南エリアの新築一棟RCマンションの利回りはどんどん低下し、
今や利回り5%を切る水準となっています。これでも売れるのは、日銀の金融政策の異次元緩和により融資金利が極限まで低下し、利益が出ないまでも何とか回る水準を保っているからのようでした。

 しかし、そのような状況も今や危うくなっています。先日、ふとしたことで不動産業者のAさんとゆっくりお話する機会がありました。話の中で、Aさんは、城南のある土地の販売図面を私に見せてくれました。


「これ、かわいそうな土地でね」
「は?もしかして、事故物件ですか?」
「いや、そうじゃなくて、なんだかお客さんに縁がないのよ。仕入れたのは半年前で、問い合わせは毎日のようにあるのに、成約しなくて」
「よさそうなのに、不思議ですね」
「この間、やっと契約までこぎつけたら、ローンキャンセルになっちゃってがっくり」
「あらら」
「とにかく今は融資が通りにくい。この土地は投資用に適した土地で、価格も手ごろだから、ちょっと前ならあっという間に売れる土地だったのに」
「今、だめなんですか」
「この手の土地に目をつける人は、たいてい既に2〜3棟、マンションを所有してるサラリーマン」
「え、サラリーマンで」
「いや、そういう人結構いるよ。で、今までの投資の延長線上で買付を入れてくるんだけど、最近は金融機関から『もうほどほどになさい』と言われるんだって。だから、買えるつもりの問い合わせは多いのに、結局誰も買えない」
「そうですか…」
「プロが手を出す規模じゃないしね。本当困っちゃう。それで●●さん(私)、買ってくれるとうれしいんだけど」
「あ、いや」

 最近読んだ新聞記事では、マイナス金利に追い込まれて
投資ローンに突っ込んでいる地銀・信用金庫に対する金融庁の監督が厳しくなっているようで、1〜2年前の積極的な融資スタンスが影を潜めつつあります。これは、不動産に資金を傾けてきた個人投資家の資金源を止めることとなります。

 これは実需のマンション市場とは関係ないではないか、とも思われますが、実は
分譲マンションの買い手にも一定程度は投資家が存在し、これは人気の都心・高額・タワーマンションほど投資の占める割合が高くなる傾向があります。

 今までマンション市場をけん引してきたこれらの好立地高級タワーマンションの買い手が減ることは、やはり
実需のマンション市場にも少なからぬ影響を与えます。価格高騰へのブレーキがかかることは良いことかもしれませんが、元来マンション販売は利幅が少ないだけに、デベロッパーの新築マンション供給が細り、購入検討者にとって選択肢が狭まることにもなりかねません。
 
 Aさんの困ったような声からは、
買い手にとっても売り手にとっても明るくないマンション市場の未来が見えるようで、やや寒い気持ちになったのでした。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 住宅ローンその他融資 | 20:07 | comments(2) | trackbacks(0) |
Comment
こんばんは。日曜日の春のような暖かさが一転、今日も寒かったですね。

土地のことは区分マンション以上に何もわかっていませんが、
こんなこともあるのだと、勉強になりました。
投資家も不動産屋さんも金融機関も、ギリギリのところで
バランスを保っているようで、危うい感じがしました。

今、都内の新築マンションは私が検討できるような物件がないので、
各方面、よい方向へ落ち着いてくれるといいなと思います。

これからも更新を楽しみにしています!
| あおい | 2017/03/08 7:05 PM |
あおいさん、こんばんは。
コメントどうもありがとうございます!

この時期は外出着が難しいです。
分厚いコートとマフラーだと春っぽくないし、
薄手のコートだと寒いし、
寒暖差も大きいので、悩みますね。

マンション市場は昨年とははっきり異なり、
値引きもそこかしこで見られます。
かと言って、そもそも買える水準ではないので、
お得感は少ないです。
本当に難しい時代になりました。

今後ともどうかよろしくお願い申し上げます!
| coralisland | 2017/03/09 12:12 AM |
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