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豊洲ハイライズ(中古)−豊洲ライフの先駆け、リノベ込で坪179万円

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★ 東京メトロ有楽町線「豊洲」駅より徒歩9分の場所に立地する興和不動産旧分譲・竹中工務店施工・1980年1月築・地上11階建・総戸数280戸の『豊洲ハイライズ』です。

 アドレスは江東区豊洲1丁目です。大正12年の関東大震災の瓦礫処理で埋め立てられ、本マンションの立地する豊洲1丁目は、1922年(大正11年)から1935年(昭和10年)に行われた第3期隅田川改良工事の5号埋立地に当たりますが、昭和12年7月、この埋立地に町名がつけられる際、将来の発展を願い、豊かな土地になるように「豊洲」と地名が付けられました。

 以後、工業地として発展し、20世紀後半までに、石川島播磨重工業などの工場、新東京火力発電所などのほかに、さまざまな流通設備が立地し、さらに関係者向けの商店、社宅等もある状況が続きました。この時代に、日本初のコンビニエンスストア(セブンイレブン豊洲店)や、当時珍しかったスポーツクラブ(ドゥ・スポーツプラザ)も設置されました。

 転機は、営団地下鉄(現・東京メトロ)有楽町線の開通で、これに産業構造の転換が後押しし、豊洲センタービルなどのオフィスビルの立地、その後、再開発・区画整理が本格化し、マンション建設ラッシュが見られ、商業地、住宅地への移行が進んでいます。さらに「アーバンドックららぽーと豊洲」など、大規模な商業施設の立地が進み、日々姿が変わっていく過程にあります。

 豊洲1丁目は、埋立地豊洲の北東端に当たります。「豊洲」駅からは、晴海橋方面へ向けて都道304号線を北上し、晴海橋へ向けて左折するところを逆に右折し、豊洲橋南交差点を左折した左手に立地します。
「豊洲」駅徒歩9分とやや距離がありますが、道のりはフラットで歩きやすいです。また、本マンション近くには「東京」駅や「とうきょうスカイツリー前」駅方面へのバスが出ていますので、「豊洲」駅まで行かないアクセスも可能です。

 「ユナイテッドシネマ豊洲」や「キッザニア東京」などのレジャー施設や、ファッション、グルメ、書店やインテリアショップなど約180もの店舗がある
「ららぽーと豊洲」へは徒歩6分で、「豊洲」駅への途上で利用できます。

 界隈の道路はマンションや都営住宅の居住者の通行以外は通常ないため交通量が少なく、閑静さを保っています。本マンションは、その道路のほぼ1ブロックを北東側側面とする板状マンションとなります。
1980年築の旧耐震設計ではありますが、竹中工務店施工の安心感はあります。

 豊洲ライフスタイルの先駆者となった本マンションは、緑の植樹が随所にあり、敷地内には小さな公園もあって、奥ゆきのあるアプローチが特徴の大規模マンションです。
高層11階建て280戸で、2003年2月に外壁等大規模修繕工事も完了して、CATV・BS・CS・インターネットのインフラも整備されました。また、ペット可マンションでもあります。

 広々としたエントランスは、赤じゅうたんなど調度にレトロさも感じますが、
管理は常駐で良好です。駐車場は自走式で地下にあり雨に濡れることなく乗り降りができますが、残念ながら空きはないようです。間取りは、専有面積61.60屬最多の226戸で73.66屬泙任△蠅泙后

 生活環境では豊洲小学校、深川第五中学校の学区で通学にも便利です。
コンビニには徒歩1分で、TSUTAYA、ビバホーム、スーパー文化堂もすぐ近くです。また、本マンション1階には土日以外は移動商店が来ていて、野菜や魚など買い物に不自由しません。近隣には運河と公園があり、水と緑に親しめる環境です。江戸情緒豊かな門前仲町、もんじゃ焼の月島へは徒歩圏内、晴海通りを越えれば築地や銀座へもアクセスできます。

 対象住戸は、
地上11階建て建物の4階に所在する専有面積73.66平米の2LDKです。本マンションでは最も専有面積が広く、しかも2LDKですので、ゆったりとした造りです。南東・北東・北西に開口部がある三方角部屋でもあり、通風に優れています。LDKは23.5帖、主寝室は8帖、洋室は5帖と、LDKの広さが目を引き、L字型キッチンはコンパクトながら使いやすそうです。

 さらに、本住戸は
昨年10月25日にリノベーションが完成しており、システムキッチン・トイレ・洗面化粧台・ユニットバス(追炊き機能付き)・給湯機・TVモニター付きインターホン・巾木・全室建具・水栓を交換し、フローリング・クロス・網戸を全室貼り替え、廊下を大理石貼り、玄関と洗面トイレをフロアタイルとし、全居室に照明を設置し、ハウスクリーニングが施されています。

 販売価格は3,990万円、坪単価179万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,932万円〜4,230万円、『マンションマーケット』では3,155万円〜3,476万円、『ふじたろう』では3,516万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,752万円〜4,844万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,803万円、坪単価171万円となり、販売価格は4.9%割高との試算結果です。ただ、昨年秋に全面新規リノベーションを施していますので、これをカウントするならばお得感があります。

 管理費の安さも魅力で、月額8,900円、平米単価121円です。修繕積立金も月額9,790円と安く、合計月額18,690円で済みます。築年数37年を数えながらランニングコストが抑えられているのはそれだけこれまでの管理運営がうまくいっていたからなのでしょう。旧耐震であることを除けば、懸念のない好物件と考えます。

 種別:中古マンション
 名称:豊洲ハイライズ
 価格:3,990万円 (税込)
 所在:江東区豊洲1丁目
 交通:「豊洲」駅徒歩9分
 面積:専有73.66平米
 
詳細はこちら(ノムコムより)
豊洲ハイライズ

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