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23区で土地と中古マンションの価格上昇がゼロに!−下落率トップは赤坂という不安

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★ 野村不動産アーバンネットでは四半期ごとに住宅地価格とマンション価格の動向を調査・公表しています。4月6日には、本年4月1日現在について、『2017.4.1時点の首都圏「住宅地価格」と「中古マンション価格」の動向』として公表されましたので、その内容をご紹介します。

 まず、
「住宅地価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が10.1%(前回20.9%)、「横ばい」が82.9%(前回70.3%)、「値下がり」が7.0%(前回8.9%)となり、横ばい地点が増加し、値上がり地点と値下がり地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、全エリアの上昇率が低下したものの、東京都区部、埼玉、千葉で9四半期連続プラス、東京都市部、神奈川では2四半期連続プラスとなりました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が36.1%(前回44.3%)、「横ばい」が47.5%(前回44.3%)、「値下がり」が13.3%(前回11.4%)となり、横ばい地点と値下がり地点が増加し、値上がり地点が減少しました。エリア別の平均変動率では、7四半期連続で全エリアでプラスとなりました。

 次に、
「中古マンション価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が11.7%(前回16.3%)、「横ばい」が81.3%(前回70.8%)、「値下がり」が7.1%(前回12.9%)となり、横ばい地点が増加し、値上がり地点と値下がり地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、東京都区部で上昇率が低下したものの、東京都区部、埼玉で9四半期連続プラス、千葉では3四半期ぶりにプラスとなりましたが、東京都下で9四半期ぶりにマイナス、神奈川では再びマイナスとなりました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が35.4%(前回37.1%)、「横ばい」が47.5%(前回47.5%)、「値下がり」が17.1%(前回15.4%)となり、値下がり地点が増加し、値上がり地点が減少しました。エリア別の平均変動率では、千葉以外が8四半期連続でプラス、千葉が2四半期連続マイナスとなりました。

 住宅地価格変動率の最近の四半期ごとの上昇率の推移は、0.3%、0.1%、0.3%、0.2%のプラス、また中古マンション価格では、0.3%。0.1%、0.3%、0.1%のプラスで、
上昇幅が縮小しました。さらに、東京都区部では住宅地価格が0.5%、0.5%、0.2%、0.0%、中古マンション価格が1.2%、0.4%、0.0%、0.0%と、上昇率の低下が続いています。

 23区の「住宅地価格」でこれまでの年間変動率のベスト10及びワースト10の地点を挙げると、次の通りです。〔〕内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[2] 目黒区鷹番1丁目(都立大学) 9.4%
2[4] 台東区池之端4丁目(根津) 8.0%
3[5] 品川区東五反田5丁目(五反田) 7.7%
4[8] 練馬区大泉学園町4丁目(大泉学園) 6.3%
5[3] 新宿区矢来町(神楽坂) 6.1%
6[1] 目黒区碑文谷4丁目(都立大学) 5.8%
7[10] 中央区明石町(新富町) 5.3%
8[−] 新宿区中落合4丁目(落合南長崎) 5.0%
9[9] 千代田区富士見1丁目(飯田橋) 4.8% 
10[−] 港区赤坂8丁目(青山一丁目) 4.5%
 

ワースト10

1[2] 板橋区南常盤台2丁目(ときわ台) ▲5.5%
2[4] 豊島区目白4丁目(目白) ▲4.3%
3[1] 北区滝野川2丁目(王子) ▲3.7%
4[2] 北区赤羽西1丁目(赤羽) ▲3.4%
5[−] 世田谷区弦巻1丁目(松陰神社前) ▲2.4%
6[−] 世田谷区上野毛3丁目(上野毛) ▲2.1%
7[−] 新宿区左門町(四谷三丁目) ▲1.8%
8[−] 目黒区上目黒3丁目(中目黒) ▲1.3%
9[5] 品川区上大崎2丁目(目黒) ▲1.1%
10[6] 港区白金台4丁目(白金台) ▲1.0%


 続いて23区の「中古マンション価格」です。これまでの年間変動率のベスト10及びワースト10の地点を挙げると、次の通りです。[]内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[1] 都営三田線「春日」駅 13.2%
2[2] 東急東横線「学芸大学」駅 11.1% 
3[7] JR埼京線「北赤羽」駅 10.5%
4[3] JR山手線「高田馬場」駅 9.5%
5[6] 都営大江戸線「神楽坂」駅 9.1%
6[10] JR山手線「渋谷」駅 8.3%
7[−] 東急田園都市線「桜新町」駅 8.0%
8[4] 都営三田線「春日」駅 7.8%
9[2] 東急東横線「学芸大学」駅 7.1%
10[−] JR山手線「恵比寿」駅 7.0%
10[−] 東急田園都市線「桜新町」駅 7.0%


ワースト10

1[9] 千代田線「赤坂」駅 ▲5.2%
2[10] 千代田線「赤坂」駅 ▲4.7%
3[2] 西武池袋線「練馬」駅 ▲4.0%
4[8] JR山手線「恵比寿」駅 ▲3.9%
5[3] 有楽町線「豊洲」駅 ▲3.5%
6[1] 有楽町線「辰巳」駅 ▲3.4%
7[7] JR京葉線「越中島」駅 ▲2.6%
8[−] JR山手線「大崎」駅 ▲1.8%
9[−] 都営浅草線「泉岳寺」駅 ▲1.4%
10[−] JR山手線「大塚」駅 ▲1.3%


 住宅地価格については、ベスト10の上昇幅が前回は5.3%〜10.0%だったところ今回は4.5%〜9.4%、中古マンション価格については、ベスト10の上昇幅が前回は9.1%〜22.2%だったところ今回は7.0%〜13.2%でした。このように、引き続き上昇幅の縮小傾向が見られるところです。 

 マイナス地点については、住宅地価格では前回の6か所から11か所となり、久しぶりに「ワースト10」が組めることとなりました。中古マンションでも価格が急騰する地点が姿を消し、価格下落率で赤坂のマンションが1位、2位を占めるなど、意外な結果となりました。

 しかし、赤坂の不動産価格は投機的な動きを反映しやすいため、ある意味
不動産市況のバロメーターかもしれません。前回の不動産プチバブルの崩壊時には、3A(青山、麻布、赤坂)の中でも赤坂が特に低調でした。今回の赤坂の価格下落が一時的な現象なのか、不動産不況の前触れなのか、慎重に見極める必要があります。

 本調査では、
都区部は住宅地価格も中古マンション価格も、ついに価格上昇率が0.0%となりました。マンションマニアさんの最近のブログによれば、>新築マンションが軒並み値引きを始めたので、中古マンションが売れなくなっているとのことです。私もネットサーフィンをした印象でしかありませんが、全般に物件がスポット的にしか動いておらず、違和感を感じる今日この頃です。

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