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都心一等地で利回り10%を実現!−不動産投資における素人の強み

JUGEMテーマ:マンション


★ 私の知り合いで、こつこつと不動産投資を行っているAさんがいます。区分マンション投資なのですが、スカイコートなど大手の投資用区分マンションを購入するのではなく、ネットでよさそうなものを見つけて、手をかけてモノにしていくやり方です。

 昨年、Aさんは、ネットサーフィンをしていたところ、「ありえない」と思える価格の安い都心マンションを見つけました。そこは、
新築マンションで購入すれば、現在では坪1千万円でもおかしくない羨望の立地なのですが、そのマンションの価格はなんと坪単価120万円を切っていたのです。

 もちろん、築年数は古く、
昭和40年代に建てられたマンションでした。普通は新耐震がどうかを気にするAさんでしたが、この価格水準であれば度外視です。早速、仲介している会社の担当Bさんに電話しました。

 しかし、Bさんのノリが今一つ悪く、まるで
現地の案内をためらっているような雰囲気さえありました。不思議に思いながら現地を見に行くと、予想以上に古ぼけた外観にまず驚きました。部屋の中は、段ボール箱が山積みになって、とてもまともに生活していた雰囲気ではありません。

「実は任意売却物件でして、競売がもう来月に迫っています。」
「ああ、それでこんな状態なんですね」
「で、一番申し上げにくいのが、このマンション、管理組合がないんです」
「えっ!?」
「だから、修繕積立金はゼロなんです。もう古くて外壁も見ての通りですから、先行きは保証できません」

 Bさんによれば、問い合わせは多いものの、この話をした途端に個人客はみな敬遠してしまうそうで、Aさんもきっとそうなるだろうと思い、Bさんは案内に乗り気ではなかったのでした。競売標準価格はもっと安く、坪単価75万円程度のため、債権者である金融機関は少しでも高く売ろうと、任意売却を選択したのでした。

「じゃあ、この建物は、建てられてから半世紀近く、まったく修繕していないということですか」
「いや、そういうわけじゃなくて、10数年前に外壁と屋上防水をやり直しています。本マンションには元売り主のご子息Cさんが住んでおられ、Cさんが各戸に呼び掛けてお金を集めたようです」
「あっ、じゃあ全く管理されていないわけではないんですね」
「ええ、Cさんが毎月数千円集めて、建物全体の清掃とかやっておられるようです」

 Aさんは仲介業者Bさんと別れた後、思い切ってCさんの部屋の扉を叩きました。そして、Cさんが誠実かつまじめな人で、マンション各戸のオーナーともしっかり連絡を取り合っていることが確認できました。さらに、家に帰って土地価格を調べたところ、対象住戸の土地の持分の路線価がなんと今回の売値を上回っていることがわかりました。

「これはひょっとしていけるかも」

 数日悩んだ末、Aさんは、Bさんに電話を入れました。

「え、買われますか」
「はい」
「いくらで札を入れますか。実はプロの業者が複数、指値を入れようとしてますので、競争になりますよ」
「・・・満額で買います」
「それで本当にいいんですね?それならAさんにお売りします」

 その後、Aさんは金融機関に話を持ち込んだのですが、いつ取り壊されるかもわからない築古物件への投資のため融資に強い難色を示されました。しかし、最後は土地値で融資全額を担保できる点が決め手になって、何とか資金を確保し、競売寸前で融資が実行されました。リノベーション費用も融資金額に含めてもらい、業者を選択の上スケルトンからのフルリノベーションを実施、あまりの古さにリノベーション業者も悪戦苦闘しながら4か月かけて完成、これを賃貸に出したところ即座に借り手が見つかり、維持管理費が毎月数千円と安いため、都心の一等地で実質利回り約10%で運用が実現しています。

「ほう。まさにしてやったり、ですね」

 Aさんが依頼した賃貸管理会社の代表からは感心したようにこう言われたそうです。もちろん賃借人が付くまでに約半年を要し、その間の労力と悩みは並大抵ではなかったようですが、「いい経験をさせてもらった」とAさんは思っているようです。

 これは、
Aさんが素人だから、相手の言い値で購入し、手間とコストをかけてしまったのですが、逆にそのような素人でなければ、この物件を購入できませんでしたし、上記のような成功はなかったでしょう。もちろん、これが将来も「成功」と言えるかどうかわかりませんが、Aさんが引き続きこつこつと運営していけば、そんなに心配はいらない気がします。

 私たち
一般個人の不動産購入者は、業界で「エンド」と言われます。業者にとってみれば、最後にすべてのコストを背負って多額のお金を払ってくれる存在です。ただ、「エンド」は「エンド」なりの強みがあり、それは、じっと辛抱強く、不動産を愛着を持って持ち続けられる、ということです。これが実は、結果的に富を最大にする王道ではないかと感じています。

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| ノウハウ・経験談 | 20:24 | comments(0) | trackbacks(0) |
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