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ライオンズマンション武蔵関(中古)−10年保有が目安の手頃な投資物件

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★ 西武鉄道新宿線「武蔵関」駅より徒歩6分の場所に立地する大京旧分譲・近藤建設施工・地上4階建・総戸数50戸・1991年1月築の『ライオンズマンション武蔵関』です。

 アドレスは練馬区関町北1丁目です。関町北(せきまちきた)は、1丁目から5丁目まであり、2008年現在人口は20,561人となっています。練馬区の西部に位置し、東辺は練馬区石神井台、関町東、南部は練馬区関町南、西部は西東京市東伏見・富士町、北部は練馬区南大泉とそれぞれ接しています。町域のほぼ中央を石神井川が東西に流れています。

 「武蔵関」駅周辺や青梅街道沿道に商店が見られるほかは、武蔵関公園周辺をはじめ、多くが住宅地として利用されています。本立寺では毎年12月9日、12月10日に門前市である「関のボロ市」が開かれており、これは練馬区の無形民俗文化財に登録されています。

 「関町」の由来については、室町時代後期、近隣を支配していた豊島氏が石神井城を居城としていた頃に、この地に関所を置いたことからとする説と、現在の武蔵関公園内にある「富士見池」付近にかつて堰があったことからとする説があります。本マンションの立地する1丁目には、区役所の関出張所や関区民センターがあり便利です。


 「武蔵関」駅より本マンションまでは徒歩6分です。同駅南口を出て上石神井方向に歩き、突き当りを右折して南下、「関町北一丁目」交差点を横断してさらに南に進んだ右手に所在します。道のりはフラットで、近くに石神井西小学校があります。本数の多いバスを使えば吉祥寺にも便利に行くことができます。

 このほか、
徒歩1分でセブンイレブン練馬関町庚申通り店や関町病院に、徒歩3分でアキダイ関町本店(スーパーマーケット)やドン・キホーテessence関町店に行くことができます。アキダイは、社長がTVで消費者の動向を的確に伝えてくれる街のスーパーとして有名です。

 本マンションは、レンガタイル貼りで重厚感があり、シングル用の1R〜1DKタイプ(専有面積18.05平米〜25.74平米)がメインです。オートロックやBSアンテナが付いて、管理人は日勤です。分譲時の1991年は不動産バブル期真っ最中で、
平均坪単価564万円と高額でした。専有面積20平米だと約3,500万円もした計算です。

 対象住戸は、
地上4階建て建物の1階に所在する専有面積18.05平米のワンルームです。南向きで、4平米のテラスと専用庭が付いてきます。3点ユニットと1口コンロは従来型の典型的な投資用マンションと言えます。1階住戸は一般に人気が劣るのですが、実は住みやすく、本物件の場合はテラスや専用庭があるので、綺麗に使えば賃借人にメリットがあり、長期入居につながりやすい傾向があります。

販売価格は570万円、坪単価104万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では612万円〜712万円、『マンションマーケット』では521万円〜582万円、『ふじたろう』では532万円、『HOME'Sプライスマップ』では597万円〜799万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。これらの自動査定の平均は611万円、坪単価112万円となり、販売価格は6.7%割安との試算結果です。

 対象住戸は現在、
月額48,000万円で貸し出されており、表面利回り10.1%、実質利回り6.8%となっています。仮に物件価格の3割を自己資金として、残りを金利2%、20年で借りた場合には、毎月の手残りが約12,000円となり、当初資金の回収に12年かかることになります。投資として成り立たないわけではありませんが、それほど美味しいというレベルでもありません。

 武蔵関はとても緑豊かで閑静な住宅地を望める住みやすい街です。スーパー、公共施設、自然公園など生活に役立つ場所も徒歩圏内という立地ですので、遊びに吉祥寺、住むのは武蔵関という生活も送れるのが魅力です。入居もつきにくいということはないと思われるので、10年ほど保有して売却すれば、トータルで300万円程度の収益は得られるのではないでしょうか。手頃で固い投資物件として検討できる物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:ライオンズマンション武蔵関
 価格:570万円 (税込)
 所在:練馬区関町北1丁目
 交通:「武蔵関」駅徒歩6分
 面積:専有面積18.05平米

詳細はこちら(オウチーノより)
ライオンズマンション武蔵関

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| 中古マンション 練馬区 | 20:24 | comments(0) | trackbacks(0) |
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