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不動産を捨てることができない国−マンション所有者は皆負け組へ?

JUGEMテーマ:マンション


★ 今、「銀座」駅徒歩5分の約20坪の土地が6億7,400万円で売りに出されています。坪単価は3,279万円、1平米が約1,000万円です。1メートル四方の土地が1千万円もするわけですから、目がくらみます。しかし、それでも買いたい人がいるから、この値段が付いていると言えます。

 しかし、群馬県の県庁所在地である
前橋市で現在売り出されている365平米の住宅用地の価格は40万円です。坪単価は3,700円、1平米が1,000円です。同じ関東エリアの都市部をみても、値段は1万倍違います。

 「値段がつくならまだいいじゃないか」

 私が中東に赴任している時に知り合って、今群馬で農業をしているAさんは言います。Aさんは自分の土地を、都会から農業をしに移住してきた人に貸していますが、その広大な土地の賃料は年間(1ヶ月ではありません)1万円です。耕作してくれるだけでもありがたいわけで、他人に貸す以上無料というわけにもいかず、名目として1万円をとっています。こんな土地では不動産相場というものが成立しません

 「実はもう要らないんだけど」

 ふるさとを離れ、都会で暮らす人達にとって、親が地元に残した不動産は頭痛の種です。何にも使えないのに、固定資産税を払って、維持管理もしなくてはなりません。「もう捨てたい」と思っている人が多いのではないでしょうか。

 しかし、
日本の不動産、特に土地は捨てることができません。つまり、「不動産の所有権の放棄」という登記制度がないのです。「所有権登記」やその「移転登記」はできるのですが、「所有権放棄の登記」ができる仕組みはありません。

 これが
ドイツだと、「所有権の放棄」の登記が可能で、この場合の所有権は国庫に帰属します。しかし、日本の場合は、誰かに所有権を移さない限り、自分が持つしかありません。まさに「ババ抜き」のような制度なのです。

 本日の朝日新聞の記事によれば、法務省が調査したところ、全国約10万筆の土地で、
最後の登記から50年以上経過し、所有者が不明になっている可能性がある土地の割合は22.4%にのぼったということです。登記制度の根幹を揺るがす事態なのですが、裏返して言えば、相続は不動産を捨てるチャンスなのです。登記は強制ではありませんから、ここで登記をしないことによって、「不動産という悪霊」から逃げて、行方をくらますことができます。

 つまり、
日本の登記制度は、構造的に「所有者不明土地」を作り出すシステムだということができます。不動産が「土地神話」に支えられている頃はそのような事態に陥らなかったのですが、神話の幻想は破れ、その神話が再び修復されることはまずありません

 しかし、相続が不動産を捨てるチャンスだとしても、それは子孫に類が及ばないというだけであって、現に所有しているオーナーが救われるわけではありません。そして、そのような「救われないオーナー」という病理は、少子高齢化の進行とともに、徐々に首都圏中心部に向けて進行してきています。

 マンションという堅牢な建物は、それが個人の力では除却し難いという意味では、「捨てられない土地」と同じ運命をたどろうとしています。「マンション所有」が「勝ち組」から「負け組」へと変化する日が、もうそこまで来ているような気がします。

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| ノウハウ・経験談 | 22:24 | comments(4) | trackbacks(0) |
Comment
coralislandさん
こんにちは。

私の周りでもバブル期に購入した北方の開発予定地、先祖から相続した行っても場所の分からない山林の一部、利用価値のない狭小な土地など利用も売却もできない不動産をお持ちの方が結構おります。
いずれ起こる相続にあたり推定相続人にしてみれば、不動産ならぬ負動産は早めに処分してほしいのが偽らざる本音です。

これからますます増えるであろう負動産予備軍への対策として『所有権の放棄』や『自治体への柔軟な寄付』を真剣に検討してほしいものですね。

また、利用価値はあるものの首都圏近郊の人気観光地のリゾートマンションを管理費が高いためいくらでもいいから売却してくれと仲介業者に依頼したところ、値崩れを起こすのでやめてほしいと言われました。(仲介業者の値付けで販売しておりますが未だ買い手つかずです)

日本には昔からの土地神話があるものの人口減少時代に入ったこれからは所有することのリスクを考えつつ不動産とも接していかなければならないのだなと強く感じました。

| ゆっきー | 2017/06/08 1:00 PM |
ゆっきーさん、こんにちは!
コメントどうもありがとうございます。

日本の国土全土の中で、所有して困らない不動産は、
ごく限られたエリアのものだけになってきました。

23区をはじめ三大都市圏は、
昭和の古き良き時代の
レトロな土地神話がまだ息づいている
天然記念物的エリアなのかもしれません。

アメリカはランドバンクが発達していて、
ピッツバーグでは公的機関が不要となった土地を譲り受け、
希望者にごく安価で売却するシステムがありますが、
これはこれで虫食い的な土地再生となり、
地域全体の活性化にはつながっていないようです。

おっしゃる通り、不動産をとにかく手放したくても
「相場が崩れる」として
売りにくい価格がついて市場に出されることも
あると聞いています。

不動産市場は2019年にも値崩れするとの声がある中で、
先行きが心配なところです。

今後ともどうかよろしくお願い申し上げます!
| coralisland | 2017/06/09 8:17 AM |
coralislandさん こんにちは。

郊外のニュータウンなども、開発当時はきれいに整備されて、
ファミリーでにぎわっていたはずなのに・・・
街として成熟し、存続することの難しさを感じます。

都心部も、通り一本隔てただけで資産価値が激変する時代が
訪れるかも・・・などと想像してしまいましたが、
そのような居心地悪そうな未来にはなってほしくないです。

少し前のことですが、「院展」で武蔵小杉の風景を描いた作品を目にしました。
若い方々は、高層ビル群に郷愁を感じるのかもしれません。
時が経つのは、ほんとにあっという間だと痛感しました。
| あおい | 2017/06/11 2:31 PM |
あおいさん、こんばんは。
コメントどうもありがとうございます!

新婚の頃、
東京都郊外のバス便の団地に住んだことがあります。
もう30年近く前のことで、
その頃はまだ元気な商店街が近くにありましたが、
今やどうなっていることでしょうか。

最近、
虎ノ門ヒルズの近くの土地が売りに出されていました。
虎ノ門の再開発の中に入っていたら
ものすごい高値だったのでしょうが、
数十メートル離れたばっかりに、
価格はそれなりにリーズナブルでした
(もっとも、あっという間に売れていきました)。

武蔵小杉も、
タワーの中で生まれ育った世代には、
その風景がふるさととなるのでしょう。
おっしゃる通り、
時代はどんどん移り変わっていきますね。。。

今後ともどうかよろしくお願い申し上げます!
| coralisland | 2017/06/11 10:51 PM |
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