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中古マンションが売手市場から買手市場へ?−「あせらずに待つ」ことが肝要か

JUGEMテーマ:マンション


★ 7月1日付ビジネスジャーナル「山下和之の目」では、『新築より2千万円も安い!首都圏の中古マンション、値下がり開始で「買い時」か』というレポートを掲載しています。その概要は、以下の通りです。

首都圏における新築マンションの停滞、反面での中古マンション人気を象徴するのが、市場規模の逆転現象です。首都圏のマンション市場では長く新築が圧倒的なシェアを確保してきました。市場規模でいえば2000年初頭までは中古は新築の半分以下だったのです。

 それが、2008年のリーマンショック後には新築の発売戸数が激減し、2013年に再び増加したものの、そこをピークに再び減少しました。そのなかで、中古マンションの成約件数は安定的に増加を続け、ついに2016年には両者の関係が逆転しました。2015年の新築マンション発売戸数は4万449戸だったのが、2016年には3万5,772戸とバブル崩壊時以来の低水準まで減少したのです。それに対して、
中古マンションの成約件数は2015年の3万4,776戸に対して、2016年は3万7,189戸で、新築マンションの3万5,772戸を1,000戸以上上回りました。

 その最大の要因が
新築マンション価格が上がり過ぎて売れなくなった点にあるのは論を俟ちません。「賃金構造基本統計調査」によると、2016年の会社員の平均は606万円です。首都圏平均の価格は5,490万円ですから年収の9倍以上です。しかも、都内で求めようとすると東京都の平均価格は6,629万円ですから、年収の10.9倍にもなります。

 2015年の新築と中古の価格差は2,500万円を超え、中古価格は新築の52.4%まで低下しました。新築なら中古のほぼ半値で手に入るため、中古が人気になったのは当然です。しかし、
新築につられて中古もジワジワと価格が上がり、2016年には価格差が2,500万円を切り、新築に対する中古価格の割合は55.5%に上がりました。

 実際の価格動向にも微妙な変化がみられるようになってきました。依然として上昇基調ではあるものの、決して強含みとはいえず、
中古マンションの新規登録時の平方メートル単価の前年比を示す折れ線グラフは右肩下がりのカーブを描き、上昇率の鈍化を示しています。

 2017年5月現在の動向をみると、新規登録価格と成約価格が前月に比べて下がっています。それまで右肩上がりのカーブを続けてきたのが、ここへきて在庫と新規登録価格は頭打ち傾向がみられます。右肩上がりからほぼ横ばいに近づき、直近ではわずかに右肩下がりになっているわけです。

 そろそろ
売手市場から買手市場への転換点が近いのではないでしょうか。中古マンションの購入を考えている人は、価格動向をじっくりと見極めて、しっかりと値引き交渉した上で、より有利な条件で契約するようにしたほうがいいのではないでしょうか。」

 以上がビジネスジャーナルの記事の概要です。私もつい最近の傾向として感じるのが、
中古物件の中にかなり割安に見える売り物が出てきていることです。相変わらず高値で出てくる物件も多いのですが、売却を真剣に考えている層は、「売れる価格」を真面目に考えだしたのではないかと思われるのです。

 物件を市場に出すスタンスは人それぞれで、
「この価格で売れれば売るが、売れなきゃそれでもいい」という投資家層もたくさんいます。逆に相続に伴う精算は、早く現金化したいという気持ちが強くなります。買い替えの場合も、売却による資金を当てにしている場合は売り急がざるを得ない場合が出てきます。

 仲介事業者の査定も、会社によってはシビアになってきています。彼らは「売れてなんぼ」の世界なので、中古物件を商品としてディスプレーしているだけでは当然だめなのです。これまではどんな価格でも買主が面白いようについてきてくれましたが、もはやそんな時代ではなくなりました。「売手市場」だと売主はちやほやされますが、「買手市場」だとプレッシャーが売主の方に向かってきます。

 こうなると、
買手はあせることはないのでは、とも思われます。逆に買い急ぐと後悔するリスクも出てきました。もちろん先行きはいつの時代でも読めないものですし、歴史的低金利を享受する現在の状況や消費税増税の予定も考えておく必要があるでしょう。新築マンションも極端な高値設定がなくなってきましたので、引き続き注意深く動向を見守っていくスタンスが肝要だと考えます。

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| 市場動向 | 22:20 | comments(2) | trackbacks(0) |
Comment
こんにちは。気がつけば7月ですね。
(ぼうっとしているうちに今年も半年過ぎていました。)

買い手市場になりつつあるのでしょうか。。。
一つ下の記事でご紹介いただいた物件も、価格のわりに
立地条件が良いように思えましたが、
先ほどサイトを見たところ、まだ掲載されていました。

年々、マンション価格の見通しを立てることが
難しくなっているような気がします。
いつか、ピンとくるお部屋に出会いたいものです!
| あおい | 2017/07/04 6:05 PM |
あおいさん、こんにちは。
コメントどうもありがとうございます!

赤坂新坂ハウス、まだ掲載されていますね。
売主様のご都合でまだ内見できていないのか、
あるいは内見したものの決断には至っていないのか、
スタートダッシュで決まらないと
長引くことも予想されます。

市場には強気のものがまだまだ多くて、
よりどりみどり、という状態ではありません。
また、自分の感覚では築浅と思っていても、
例えば質の良い物件が多かった平成14年築マンションが
今年で築15年になるわけで、
そこそこの値段に落ちてきてもおかしくないわけです。
こういうところからも時の流れを感じます。

これから夏本番になりますが、
お身体にお気をつけてお過ごしください!

今後ともどうかよろしくお願い申し上げます。
| coralisland | 2017/07/05 8:33 AM |
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