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なるほどリバースモーゲージ−東京で働くサラリーマンにはやっぱり無縁かも?

JUGEMテーマ:マンション


★ 7月8日付ZUU onlineでは、『約6割が知らない 老後資金を作るリバースモーゲージという方法』という題で、リバースモーゲージについてわかりやすく説明しています。私も今までわかったつもりでいましたが、この記事を読んで、ようやく内容がきちんと把握できた気がします。その概要は、以下の通りです。

リバースモーゲージ(Reverse mortgage)とは、自宅を担保にして、そこに住み続けながら金融機関から融資を受けられる制度です。モーゲージというのは、抵当付きの住宅ローンを意味し、最初にお金を借りて毎月返済してローン残高が減少していくものです。これに対し、リバースモーゲージはその逆で毎月お金を借りてローン残高が増えていき、最後に全額返済します。一般のローンの逆なので「逆」を意味する「リバース」が付いています。公的年金だけで現金収入が少ない高齢者世帯が、住居を手放すことなく一定の収入を確保できるのが魅力です。

 通常のローンは現金で返済することが前提になっていますが、リバースモーゲージは死亡後に自宅を売却あるいは抵当権を実行して返済に充てます。そのため、住宅ローンの場合、借りる人の返済能力が審査されますが、リバースモーゲージは、
借りる人の返済能力は問われず、担保となる不動産の価値が審査の対象になります。ただ、返済能力が問われない分、不動産価値は厳格に審査され、不動産の売却で十分返済できる額しか融資は受けられません

 リバースモーゲージは、アメリカでは非常に一般的であるのに対し、日本ではなぜ普及していないかというと、
日本人は新しいものが好きで、古い家屋の価値が低く評価されているからです。また、日本人は生まれ育った家に愛着を持ち、子供に家を残したいという意識が強いため、最終的に不動産を売却して精算するリバースモーゲージの導入が少ないのです。

 他方、アメリカは、中古の建物の価値は日本に比べ高く、また、住居も環境の変化に応じて転々と変える文化なので、リバースモーゲージを利用して、そのお金で優雅な老後を過ごそうと考える人が多いのです。


 リバースモーゲージのメリットは次の通りです。

・自宅に住み続けられる
 お金が必要な場合に、自宅を売却してお金を作ることも可能ですが、その場合賃貸物件等を探して住まなくてはなりません。それに対して、リバースモーゲージは住み慣れた自宅に住んだままお金を受け取れます。

・返済能力がなくても融資が受けられる
 高齢者で収入がない場合、融資は基本的に受けられません。しかし、リバースモーゲージは、不動産があれば返済能力がなくても融資を受けられます。

・基本的に返済不要
 融資を受けた場合、通常は返済が必要になりますが、リバースモーゲージの場合、不動産を売却して精算することになるので返済が不要です。

・相続人に借金が残らない
 リバースモーゲージの借入金は、担保物件で精算されるので、相続人に借金が残りません。近年、空き家問題があるように不動産の管理は手間がかかることから、不動産の処分を任せられるというのもメリットです。

 他方、デメリットとしては次のようなものがあります。

・長生きするリスク
 契約終了期間が死亡時となっていない場合、長生きすると融資枠を使い切ってしまう可能性があり、その場合、自宅を売却して返済しなければならなくなるので住むところがなくなります。

・金利上昇リスク
 金利は基本的に変動金利の場合が多く、将来金利が上昇すると返済額が膨らむ可能性があります。万が一、不動産価格を上回ると融資がストップされます。

・不動価格の下落リスク
 自宅の評価が下落して融資限度額を割り込んでしまうと、場合によっては一括返済を求められることもあります。ただ、担保価格の下落リスクをあらかじめ考慮して、担保物件の評価額の半分程度しか融資しないので実際には余程のことがない限り担保割れすることはありません。

・対象となる住宅に制限がある
 評価の低い不動産は対象になりません。基本的に一戸建てで、マンションは対象外のところが多くなっています。

・推定相続人全員の同意が必要
 契約者が死亡した後のトラブルを防止するため、推定相続人全員の同意が必要で、1人でも相続人が反対した場合には利用できません。

・単身もしくは夫婦だけで居住していないと利用できない
 本人と配偶者以外の人が居住している場合には、その人の居住権を奪うことになるので、リバースモーゲージを利用できません。

 高齢化を背景に近年、リバースモーゲージに参入する金融機関も増えています。最近では、静岡銀行が東京スター銀行と提携したとのニュースがありました。両行で共同開発した商品は、煩雑な手続を解消し、ローン用カードをつくってATMで引き出せるなど利便性を高めた点が特徴ということです。」

 以上、長くなりましたが、ほぼ全文を掲載しました。最近、お子さんのいらっしゃらない方も増えてきましたので、
相続させるべき相手もいなければ、むしろ生存中にきれいに活用した方が理にかなっていると言えます。

 自分の親のことを考えても、
実家が残ってしまった場合、やはり処置に困ると思います。もっとも、両親とも年金だけで生活できていて、他に使うところもなさそうです。しかし、いざ片方が病気や入院となった場合、経費がかかりますので、リバースモーゲージが利用できるならそれに越したことはありません

 もう少し基本的なところで知りたいのは、
リバースモーゲージの融資限度額を使い切れなかった場合はどうなるのか、ということです。例えば30年融資を受けるつもりが5年で亡くなってしまった場合も、不動産は全部召し上げられるのでしょうか。また、そもそも担保評価の半分程度しか融資していませんので、死後は不動産がまるまる金融機関のものになってしまうとすれば、割にあわない気もします(記事には「精算」とありますので、大丈夫だとは思いますが)。

 また、
マンションが融資対象外となる点は意外でした。しかし考えてみれば、マンション購入を相続税対策とするのは、流通価格と異なりその評価が低いからにほかならず、リバースモーゲージの場合はこれが不利に作用するのは当然といえば当然です。

 ということは、
人生の終盤でリバースモーゲージの活用を考えるのであれば、むしろ土地付き家屋に住んだほうがよいことになります。資産を子孫に残すのであればマンション、自分で活用するのであれば一戸建て、ということのようです。

 これが都心の土地であれば問題なく資産価値は高いのですが、例えば
路線価で平米50万円の土地が、売買価格では例えば平米200万円で4倍になったりしますので、これはこれで割に合いません。ところが、首都圏近郊に行けば、担保価値は高いのに、駅から少し遠くて買い手がつかないために売値がこれより低い土地が普通に見られます。

 例えば駅には徒歩20分かかりますが、
徒歩5分で国道に出られ、そこには商業施設があってバス便があるとすれば、暮らしていくのに何の問題もないでしょう。そもそも定年で職場を辞めた場合には、鉄道や地下鉄で都心まで出かけていく必要はまるでないのです。

 ただ、
リバースモーゲージのために現役時代からそのような場所に住み、住宅ローンをせっせと払い続けるのも非現実的です。こう考えていくと、リバースモーゲージは東京で働くサラリーマンにとってはやはり想定しづらいものなのかもしれません。

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| 住宅ローンその他融資 | 21:44 | comments(0) | trackbacks(0) |
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