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今後予定される都心タワマン大量供給!−広がるマンション格差と一縷の望み

JUGEMテーマ:マンション


★ 先日、三井不動産レジデンシャルより、『REAL PLAN NEWS』が送られてきました。この冊子に「今後の都心不動産市場の動向」が掲載されていましたので、以下にご紹介します。

 まず、マンション供給動向ですが、
都心での新築マンションの大量供給は続くとのことです。「価格の高騰で販売が減速していた新築マンション市場ですが、都区部では底入れの兆しもみられます」とあります。これは、発売戸数の前年同月比増加や更なる価格上昇を根拠としているようですが、「足元の契約率は好不調の目安である70%を下回り、完成在庫は15年度以降積み上がっている」とも指摘しています。

 そして、
17年以降完成予定の超高層マンション(地上20階以上)は、千代田区が4棟488戸、中央区が18棟14,675戸、港区が32棟9,634戸、新宿区が11棟6,442戸、渋谷区が7棟1,653戸となっており、都心5区で都区部全体の6割近くを占めるとのことで、その半数が21年以降の完成予定になっています。

 私も都心タワーマンションの購入の機会を逃すたびに
「もうあんないい物件は出ないだろう」と臍を噛んできましたが、まだまだ物件の大量供給は続くようです。「当面は建築費の高止まりや用地取得難からキャッシュリッチな富裕層やアッパーミドルを対象とした高額物件が販売の中心になるとみられる」とのことですが、私どもにとってはもはや買えないレベルになっているので、大量供給を背景に少しでも価格が安くなってくれることを望みます。

 一方、
都心3区の既存マンション市場では、「成約価格が頭打ちの状況にある」とされています。17年1〜3月期の平均成約価格は5,621万円で前期比マイナス3.4%と、3四半期ぶりに下落しました。新宿区や渋谷区を含む城西地区の成約平米単価は強含みの傾向が残りますが、相対的に安価な物件取引に需要が集まっている模様です。

 都心3区の既存マンションの新規登録(売り出し)価格は上昇を続けていますが、大幅な増加が続いた新規登録(売り出し)件数は16年に入り減少に転じているとのことです。こうして
市場の売り物件が次第に減少する一方、成約件数は8四半期連続で増加しており、都心の需要はタイトになりつつあります。

 上記の通り首都圏全体の在庫は積み上がっていますが、
都心3区に限って言えば16年後半から次第に在庫件数が減少してきています。過度な価格の上昇は沈静化しており、今後都心の既存マンション市場で売出価格の調整が進めば、安定的に推移することが見込めそうです。

 賃貸市場に目を向けてみると、ハイクラス賃貸住宅の空室率については、月額賃料単価5,000円/平米超の高グレード物件は16年に入ってから低下が目立ち、08年以降で最も低い水準となりました。一方、これに次ぐ4,000円〜5,000円/平米クラスの空室率は、供給が比較的多いこともあってか高止まりしています。投資を考える上でも、実は超高級物件の方が入居が決まりやすいという事実は重要です。

 なお、
オフィス需要については、空室率は低下していますが、平均募集賃料は、90年前後のバブル期と比べると約4割の水準にとどまるのだそうです。また、18年度以降は大量供給が見込まれ、07年や12年並の47〜48万坪の供給が予測されています。賃料が高い新築の空室率は08年以降10〜20%台で推移し、既存オフィスの空室率は3%台ですが賃料の伸びは鈍くなっています。今後の大量供給によりさらなる需給の緩みが懸念されます。

 このように、
マンション需要はますます都心に一点集中し、これに呼応する形で、マンション供給も都心に集中投下されていく模様です。しかも、高額な物件ほど、分譲市場でも賃貸市場でも好調なため、都心とその他の地域との間の「マンション格差」は一層著しいものとなっていきます。

 その背景には、
キャッシュリッチな富裕層等が資産形成を兼ねて複数のマンションを所有していることもあるのでしょう。繰り返しになりますが、私達サラリーマンの購入検討者としては、その大量供給が富裕層の需要を超えてしまい、価格が少しても下落することで購入可能となるよう、希望を捨てずに待つ戦略ということかもしれません。

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| 市場動向 | 21:17 | comments(0) | trackbacks(0) |
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