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PER検索でお宝物件見つからず−「あばたもえくぼ」が不動産投資の醍醐味

JUGEMテーマ:マンション


★ 中古マンションに関するポータルサイトは数多くありますが、「オウチーノ」では収益力(PER)で販売中の中古マンションを検索できます。マンションにおけるPERとは、購入した物件を賃貸に出した場合、何年で購入価格を回収できるかを計算するものです。つまり、PERは、

  PER(収益力)=物件価格÷物件の年間想定家賃

であり、
これで割り出した値が低ければ収益力の高い物件と判断され、値が高くなれば収益力の低い物件と判断することになります。「オウチーノ」のポータルサイトは、PERの値で並び替えることができるのがユニークです。

 それでは、
東京23区の現在販売中の物件で、PERの低い物件を順に挙げてみることにします。以下の通りです(〇倍は、PERの倍率を表します)。

・ コンチネンタルハイツ志村坂上 4倍 「志村坂上」駅徒歩3分 1980年築
・ 朝日五反田マンション 5倍 「五反田」駅徒歩4分 1978年築
・ 阿佐谷凌雲閣マンション 5倍 「南阿佐ヶ谷」駅徒歩1分 1973年築
・ バイエルハイツ 5倍 「西新井」駅徒歩19分 1978年築
・ 東陽町ダイヤモンドパレス 「西大島」駅徒歩13分 1980年築


 例えば、「コンチネンタルハイツ志村坂上」では、29.07平米のワンルームが440万円、坪単価50万円です。想定賃料が7.8万円ですので、表面利回りが21.3%、実質利回りが13.9%となります。「朝日五反田マンション」では、46.34平米の2DKが1,200万円、坪単価86万円です。想定賃料が20.3万円ですので、表面利回りが20.3%、実質利回りが17.7%となります。ただし、いずれも旧法借地権マンションです。

 所有権マンションの中では、
「バイエルハイツ」が32.4平米の2DKで500万円、坪単価51万円です。想定賃料が7.4万円ですので、表面利回りが17.7%、実質利回りが15.7%なります。ただ、「バイエルハイツ」は最寄り駅から徒歩19分かかります。「南常盤台ハイム」であれば、「ときわ台」駅徒歩7分で、45.72平米の2DKが980万円、坪単価71万円であり、想定賃料12.5万円ですので、表面利回りが15.4%、実質利回りが13.5%、しかし築48年の1969年築となります。

 築年数の新しさで選べば、
「ソフィア西綾瀬コンサイスハウス」が築15年の2002年築、「五反野」駅徒歩4分、間取り4SLDK、専有面積110.16平米で2,630万円、坪単価79万円です。想定賃料21.0万円で票面利回りが9.6%、実質利回りが8.6%なのですが、実際の賃貸付けは苦労するかもしれません。

 ということで、私は
PERを検索していけば結構楽に「お宝物件」が見つかるのではないか、と思っていましたが、それこそ「帯に短したすきに流し」で、これといった物件に出会えませんでした。しかも、オウチーノのポータルサイトは想定賃料がやや甘い印象があり、実際にはもっと低い賃料しかとれないのではないかと思います。

 それでも「コンチネンタル志村坂上」や「朝日五反田マンション」などは、
現金買いできる人には旧法賃借権でも何ら問題ありませんし、「バイエルハイツ」はすぐ近くにドラッグストアがあり、自転車通勤に慣れている世帯には手頃な賃料の物件と言えます。同じように「南常盤台ハイツ」にしても「ソフィア西綾瀬コンサイスハウス」にもそれぞれ長所があります。

 要は、賃貸物件というのは、
どんな住戸でも「あばたもえくぼ」でそれをポジティブにとらえてくれる人が一人でもいればOKなのです。すべてに優れた八方美人のマンションであれば物件価格が高く、投資としては成り立たないわけで、あばた(=リスク)を同時に買っているからこそ不動産投資の醍醐味があると言えるでしょう。

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