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2021.01.27 Wednesday
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2017.08.09 Wednesday
PER検索でお宝物件見つからず−「あばたもえくぼ」が不動産投資の醍醐味
author :
coralisland
JUGEMテーマ:
マンション
★ 中古マンションに関するポータルサイトは数多くありますが、
「オウチーノ」では収益力(PER)で販売中の中古マンションを検索
できます。マンションにおける
PERとは、購入した物件を賃貸に出した場合、何年で購入価格を回収できるか
を計算するものです。つまり、PERは、
PER(収益力)=物件価格÷物件の年間想定家賃
であり、
これで割り出した値が低ければ収益力の高い物件と判断され、値が高くなれば収益力の低い物件と判断
することになります。「オウチーノ」のポータルサイトは、PERの値で並び替えることができるのがユニークです。
それでは、
東京23区の現在販売中の物件で、PERの低い物件を順に挙げてみる
ことにします。以下の通りです(〇倍は、PERの倍率を表します)。
・ コンチネンタルハイツ志村坂上 4倍 「志村坂上」駅徒歩3分 1980年築
・ 朝日五反田マンション 5倍 「五反田」駅徒歩4分 1978年築
・ 阿佐谷凌雲閣マンション 5倍 「南阿佐ヶ谷」駅徒歩1分 1973年築
・ バイエルハイツ 5倍 「西新井」駅徒歩19分 1978年築
・ 東陽町ダイヤモンドパレス 「西大島」駅徒歩13分 1980年築
例えば、
「コンチネンタルハイツ志村坂上」
では、29.07平米のワンルームが440万円、坪単価50万円です。想定賃料が7.8万円ですので、
表面利回りが21.3%、実質利回りが13.9%
となります。
「朝日五反田マンション」
では、46.34平米の2DKが1,200万円、坪単価86万円です。想定賃料が20.3万円ですので、
表面利回りが20.3%、実質利回りが17.7%
となります。ただし、
いずれも旧法借地権マンション
です。
所有権マンションの中では、
「バイエルハイツ」
が32.4平米の2DKで500万円、坪単価51万円です。想定賃料が7.4万円ですので、
表面利回りが17.7%、実質利回りが15.7%
と
なります。ただ、「バイエルハイツ」は最寄り駅から徒歩19分かかります。
「南常盤台ハイム」
であれば、「ときわ台」駅徒歩7分で、45.72平米の2DKが980万円、坪単価71万円であり、想定賃料12.5万円ですので、
表面利回りが15.4%、実質利回りが13.5%
、しかし築48年の1969年築となります。
築年数の新しさで選べば、
「ソフィア西綾瀬コンサイスハウス」
が築15年の2002年築、「五反野」駅徒歩4分、間取り4SLDK、専有面積110.16平米で2,630万円、坪単価79万円です。想定賃料21.0万円で
票面利回りが9.6%、実質利回りが8.6%
なのですが、実際の賃貸付けは苦労するかもしれません。
ということで、私は
PERを検索していけば結構楽に「お宝物件」が見つかるのではないか
、と思っていましたが、それこそ「帯に短したすきに流し」で、
これといった物件に出会えませんでした
。しかも、オウチーノのポータルサイトは想定賃料がやや甘い印象があり、
実際にはもっと低い賃料しかとれないのではないか
と思います。
それでも「コンチネンタル志村坂上」や「朝日五反田マンション」などは、
現金買いできる人には旧法賃借権でも何ら問題ありません
し、「バイエルハイツ」はすぐ近くにドラッグストアがあり、
自転車通勤に慣れている世帯には手頃な賃料の物件
と言えます。同じように「南常盤台ハイツ」にしても「ソフィア西綾瀬コンサイスハウス」にも
それぞれ長所
があります。
要は、賃貸物件というのは、
どんな住戸でも「あばたもえくぼ」でそれをポジティブにとらえてくれる人が一人でもいればOK
なのです。すべてに優れた八方美人のマンションであれば物件価格が高く、投資としては成り立たないわけで、
あばた(=リスク)を同時に買っているからこそ不動産投資の醍醐味がある
と言えるでしょう。
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